二手房市场观察·综述 | 8月二线城市二手房价格普跌,新一轮政策“组合拳”对市场影响几何?

2023-09-21 15:08:23 每日经济新闻 

“金九银十”前的8月份,二线城市的二手房价格同环比几乎全线下行。

据国家统计局最新数据,8月70城二手房价格环比和同比上涨城市均仅有3城,其中二线城市二手房价格均环比下跌;同比方面,二线城市中仅成都和长沙的二手房价格维持上涨。

易居研究院发布的《国家统计局70个大中城市房价指数报告》显示,8月份全国70城二手住宅价格指数环比下跌0.5%,同比下跌3.2%,二手房价格已连续4个月下跌。其中,南京、合肥、宁波、厦门、南昌、青岛、郑州等城市,自2022年3月-4月起陆续打开房价下行通道。

另据中指研究院《8月百城价格指数报告》显示,8月百城二手住宅平均价格为15625元/平方米,环比下跌0.38%,已连续16个月环比下跌,跌幅较7月收窄0.01个百分点;同比跌幅扩大至2.29%。百城二手房价格环比下跌城市数量为96个,下跌城市数量连续3个月突破90城。

值得注意的是,自8月底以来,多城陆续实施“认房不认贷”、降首付、取消限购限售等政策,这些政策落地后对二手房市场影响如何?

据中指研究院数据,9月前三周重点11城二手房销售套数较去年同期增长28.4%;上周(9月11日-17日),重点11城二手房成交套数环比小幅回升6.4%,在低基数下同比增长40.9%,但绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。

“新政出台对二手的刺激够不够,主要还是看城市能级。一线和强二线城市本身置换需求的基数足够,能够带动市场交易量的回升。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《每日经济新闻》记者表示,“弱二线及三四线城市,本身需求量在萎缩,叠加新政带来的挂牌量上升,去库存压力更大。”

二线城市二手房价格几乎全线下跌

每经记者梳理国家统计局70城房价历史数据发现,二线城市二手房价格呈现分化态势。

值得一提的是,成都和长沙是8月二手房价格同比上涨仅有的两个二线城市。特别是成都,自2016年以来二手房同比价格始终保持上行或持平状态,在2022年年初至今二线城市普遍房价下跌的大背景下,仍旧保持向上趋势。

此外,作为“调控模范生”的长沙,市场抗跌性同样较强,仅2022年内下半年出现0.1%-0.4%的微幅下跌,今年初二手房价格已企稳且逐步回暖,增幅逐月扩大。同时,杭州是强二线城市中二手房价格下跌启动最晚、跌幅相对较小的城市。

相较而言,贵阳是本轮二手房价格下跌启动最早的城市,从2019年11月开始使出现同比下跌,跌幅一度扩大至5.9%;从跌幅看,郑州、南宁、哈尔滨、沈阳等二线城市跌幅明显,特别是郑州,近几个月同比下跌达5%左右。

来源:中指研究院

中指研究院数据显示,8月份百城二手住宅价格环比下跌0.38%,同比下跌2.29%。8月十大城市二手住宅均价环比均继续下跌,武汉、杭州、南京、重庆(主城区)跌幅在0.5%以上,其中武汉跌幅最大,为0.74%。

来源:58安居客房产研究院

另据58安居客房产研究院统计,8月份,全国各线城市二手房持续出现回落,其中二线城市下跌0.4%,已连续6个月下跌。但同时,8月全国百城各线城市二手房新增挂牌量均出现明显增加,二手房新增挂牌量连续4个月出现回落之后首次出现上涨。从城市平均新增挂牌挂牌量来看,涨幅最大的城市为二线城市,涨幅为7.4%。

来源:58安居客房产研究院

从今年1-8月二手房价格累计变动情况来看,据中指研究院数据《中国房地产市场月报》,合肥、银川、乌鲁木齐的二手房价格累计涨幅居百城前列,其银川累计涨幅仅次于上海,为0.62%;合肥累计上涨0.17%;乌鲁木齐上涨0.09%。

楼市优化政策对二手房市场影响几何?

不过,自8月底各地陆续落地的“认房不认贷”、降首付、取消限购限售等政策,让不少城市的二手房场有所回暖。

据每经记者不完全统计,截至目前,已有近40城官宣执行“认房不认贷”政策,其中包括武汉、东莞、成都、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、大连、兰州、天津、昆明、海口、福州等10余个二线城市;9月1日-19日,已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个二线城市全面取消限购。

这轮楼市政策优化,也给二手房市场带来变化。据中指研究院数据,9月前三周重点11城二手房销售套数较去年同期增长28.4%;上周(9月11日-17日),重点11城二手房成交套数环比小幅回升6.4%,在低基数下同比增长40.9%,但绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。

以青岛和济南为例,中指研究院山东地产总经理袁彬彬指出,“两城市取消限购和限售,对当前房地产市场会起到积极的作用。二手房挂牌量短期内会快速增加,成交量会有小幅度的上升,价格保持平稳,新房到访量有一定的提升,但是整体影响不会特别大。”

再看打出政策组合拳的南京,虽然近期二手房挂牌激增,但成交平平。据我爱我家(000560)南京研究院数据,新政后首周(9月4日-9月10日),全市二手房成交新增挂牌1800套,1465套(含高淳、溧水);上周(9月11日-9月17日)成交1493套,环比小幅上涨1.9%,但随着政策刺激对预期的减弱,当周二手房新增挂牌量1752套,环比下降2.7%。

我爱我家南京研究院认为,新政出台后,南京二手房新增挂牌量连续2周保持高峰值,当下不少业主也希望能借此出售;因挂牌房源差异影响,新增房源均价则有小幅波动,但报价仍相对稳定,大跌大涨的情况并不常见。

来源:我爱我家南京研究院

新政落地后,武汉二手房市场也在进一步释放。从9月3日开始,武汉全市二手房成交、带看出现明显增长,日均成交一直稳定在百套以上,表现优于8月同期。据诸葛找房数据研究中心监测,上周(9月11日-17日)武汉二手住宅市场均价为17294元/平方米,环比下降0.17%。

尽管二手房交易量在增加,但挂牌量同样在上升。截至9月21日,武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到205751套,而在8月31日,这一数据为195934套。这也意味着,在过去的三周时间,武汉就已新增二手房挂牌房源近万套。

来源:诸葛找房

作为房地产市场的晴雨表,二手房交易如果无法快速回暖,会否拖累新房成交?

“认房不认贷、降首付等措施出台,影响仅仅局限于一线城市、强二线城市的改善需求,利好城市的数量也就10余个。政策面对于房价在短期内(未来3-6个月)不会造成趋势性上涨的影响,即使到了明年3-4月份,也顶多是70大中城市房价跌势企稳,一线城市、强二线中心城区的改善项目房价开始率先企稳,或者部分项目有小幅度的溢价。”

张宏伟表示,“对于成为存量房市场的城市而言,目前出的政策能够去带动整个交易量的回升,但是要达到一定力度,还应该有一些其他配套措施出来。现在供求压力比较大的一些城市,政策上仍然有一定的空间。比如二手房交易增值税免征年限由五年改为两年,同时高等级城市的这个普通住宅标准调整,对于接盘的刚需购房者来说,税费成本也降低,也增强了购买的积极性;另外,也要想方设法增强消费者的收入预期。”

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封面图片来源:视觉中国(000681)-VCG11394638945

(责任编辑:周文凯 )
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