2023年度商业地产表现报告发布 大悦城等零售商业开店热情不减

11月2日，观点指数发布《表现力指数·2023年度商业地产表现报告》。

物价下行利于消费景气的回升，社零总额增长放缓后劲不足

就国内的环境而言，即不存在通胀，也不存在通缩，物价的稳定有利于消费景气的回升。

自疫情防控政策开放以来，我国的消费情况总体呈现持续回升的态势。

据国家统计局数据，2月份以来，社会消费品零售总额累计增速持续为正，一举扭转上年12月份处于负值区间的形势。且增长幅度在4月份达到巅峰， 6、7月份正增长幅度出现收缩，8、9月份趋于稳定增长。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

需要关注到的是，今年以来，限额以上超市和便利店的累计零售额增速持续下滑，超市的增速在5月份进入负值区间。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

今年，有多家超市品牌在多个城市均有闭店，如家乐福和沃尔玛，受新零售模式的冲击，多家超市进入转型期。

商业不动产竣工面积恢复正增长，办公楼空置率继续上升

国家统计局数据显示，今年房地产本年实际到位资金合计累计增长率持续为负，且增速保持在两位数，7月份该增速为-13.2%，9月份扩大到-14.4%。

办公楼竣工面积累计增长率于4月份开始为正，为9.8%，接下来几个月也持续为正。办公楼竣工面积的大幅度增长，也佐证了办公楼市场的颓势。

从数据上看，零售商业的竣工和销售额均在持续复苏，这与政策持续进行消费刺激有关。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

据国家统计局数据，今年1-9月，办公楼销售额累计增长率和办公楼销售面积累计增长率均为负数，两者的幅度比较接近。

3月份开始，办公楼期房销售额累计增长率逐渐超过了期房的销售面积，这表明，市场对未来办公楼单价的看多，看多程度在5月份达到最大，于7月份达到最小，意味着市场对未来办公楼单价的走势呈现悲观态度。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

这不难理解，在办公楼需求未大幅度回升的情况下，竣工面积的大幅度增长，或将持续推高办公楼空置率，进而对单价的下行造成压力。

商办市场承压，大宗交易锐减

商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计， 2023年1-9月内地共计发生27宗商办资产大宗交易，成交总金额为261.9亿元，平均每单10.07亿元（不含复星国际中心项目）。

对比去年同期，商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值分别同比下降15.63%、50.59%以及41.09%。交易金额超50亿元的商办资产交易数量远不及去年同期，资方对大额的交易持观望态度。

零售商业开业项目数保持增长，主要企业业绩稳定

据观点指数不完全统计，年中全国范围内共开业33个零售商业项目，总体量约200万平方米，环比上个报告期有数量和体量上的明显增长。一线城市开业项目数量占比约3成，二线城市占比最大，接近5成。

其中，大悦城(000031)、华润万象生活、龙湖集团、印力集团、珠海万达商管等样本企业于年中均有新项目开业，占全国开业项目数量的比例接近5成。整体来看，零售商业开店的热情不减。

从部分项目开业和企业业绩数据来看，零售商业市场保持着积极向上的趋势，与上面提到的零售商业宏观数据相符合。

政策鼓励首店经济，加大对消费基础设施建设支持

整体来看，北京、上海、广州等几大城市的政策均有提到“首发首店经济”。与普通门店相比，首店首发具有不可替代性与新奇度，代表着崭新时尚的理念和更高价值的产品，可以满足消费者日益增长的个性化、品质化需求。

今年年初，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。

两个文件均提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这意味着，商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围，这将极大推动消费基础设施的建设。其中，万科、百联股份(600827)和天虹股份(002419)正在试水消费基础设施公募REITs。

商业地产企业表现：华润万象生活问鼎，恒隆凯德各放异彩

"表现力指数·2023年度商业地产企业表现"研究成果中，华润万象生活、恒隆地产、凯德集团表现出色，继续在本年度中位居前列。

位居首位的华润万象生活期内继续表现出强劲的商业能力，上半年购物中心板块的业主端租金收入达105.0亿元，同比增长52.1%，商业管理能力毋庸置疑。此外，单个项目的创收能力也十分出色，上半年在营的88个购物中心项目中，有74个项目零售额排名当地市场前三，占比高达84.1%，而其中37个项目的零售额更是在当地市场排名第一。

恒隆地产则依然是内地高端商业运营商中的佼佼者，上半年仅零售商场方面的收入就达到24.96亿元，同比增幅达13%。其中，得益于消费者对奢侈品需求的增加，恒隆旗下位于上海的两座王牌高端商场录得18%的增幅，总收入超15亿元，占中国内地总收入的比例超过60%。

凯德集团则继续以多元化的投资物业组合，构建起强大的商业护城河。内地方面，凯德持有运营着购物中心、办公楼、灵活办公、酒店及服务式公寓等多种商业资产，且大多位于核心一二线城市。在现有优势下，凯德还在持续探索新经济领域的投资机会，借此持续扩大管理资产规模。

收入分化进一步加大，市场挑战仍存

从观点指数监测的样本数据来看，前三季度商业地产商的投资物业总收入为1367.43亿元，平均值为22.42亿元，中位数为13.17亿元。

收入区间分布上，10亿元以下的企业占比最大，占比近4成；其次是10-30亿元收入的企业，占比约占3成；30-50亿元收入的企业接近两成；50亿元以上收入的企业则占全部样本企业的比例不足1成。

头部企业占据最大的市场份额，掌握着更多的话语权，与此同时腰部及底部企业的生存空间面临挤压。

数据来源：企业公告，观点指数整理

据观点指数统计，增速在10%以下的企业占比最多，为6成左右，其余4成样本企业增速则在10-40%区间内。观点指数认为，这背后实际上反映了国内商业地产市场仍处于修复阶段，消费市场较为疲软，这点在宏观商业数据上也有所反映。

收入同比回升成主旋律，港资租金水平优势突出

观点指数剔除样本池中规模较小且非典型的企业，选取了15个代表性样本，类型涵盖了以购物中心或商办等主流业态为重的头部企业，同时也兼顾了内资与港资这两种不同发展模式的企业。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从收入上看，包含商管企业在内的样本企业整体收入均达到10亿元以上水平。增速方面，15家样本企业中的绝大部分均实现收入同比增长。

港资方面，企业增速普遍在10%左右，大部分企业的增长来源于复苏后的提升。

数据来源：企业公告，观点指数整理

单位面积租金水平上，以自持物业为主的港资企业明显有更优秀的表现，排名前三的企业均为港资企业，均超过2000元/平方米，共同点在于大量物业分布于上海、广州等商业发达城市，整体租金水平较高。

优质资产打造企业护城河，公允值变动整体平缓

投资物业资产值是衡量商业地产企业发展质量的重要因素之一，在观点指数的样本池中，资产值在200亿元以下的企业占比46%，200-500亿元的企业占比28%，剩余的企业投资物业资产值在500亿元以上，占比约26%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

资产值规模较高的企业中，以零售商业占主导地位的内资企业居多，长期的自持开发运营积累的可观商业资产，也使得他们在房企现金流普遍吃紧的当下有更强的融资能力。

期内，在国内消费基础设施REITs相关政策出台的背景下，华润、合生、大悦城等企业纷纷积极研究并推进相关业务的进行，这背后不乏优质商业资产的支撑。

随着消费基础设施公募REITs获得政策支持，企业可以通过资产管理平台搭建、资产管理能力建设，推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极。

此外，投资物业公允值作为因资产公允价值变动而产生的数值，也能衡量企业在市场环境下的变化以及运营能力表现。

观点指数选取的24家样本企业中，有8家企业录得公允值亏损，而剩余的16家企业则录得收益，但整体的变动幅度依然在合理区间内。

数据来源：企业公告，观点指数整理

当前国内商业地产市场依然充满机遇与挑战。观点指数认为，企业管理层需要对市场前景做出准确预判，并在此基础上制定适应自身发展的战略，同时增强项目运营能力，运营好旗下的优质资产，才能实现长期健康可持续的发展目标，在商业道路上走得更稳、更远。

商业地产金融：REITs试水

机构扩大募资范围，寻找低成本资金

前三季度，观点指数收录的地产资管融资事件主要有27起，涉及金额3866.92亿元，融资类型涉及债券、股票再融资以及基金募集。

其中，资管公司设立的基金，募资对象以国际资本，如国家养老金和主权基金为主，并且将主要投向大中华区域。

写字楼资产被抛售，商改住成收购动因

报告期内，观点指数收录的并购事件有11起，涉及披露金额为149.73亿元，资产类型涉及购物中心和办公楼等，并购标的主要位于北上广深以及香港。其中，购物中心资产的并购主要发生在北京，写字楼资产的并购主要发生在上海。

今年中国内地的办公楼市场空置率高企，大量写字楼资产被摆上拍卖架等待拍卖，折价幅度创历史新高。

在全球办公室市场景气不佳的情况下，部分机构转战中国租赁住房业务，甚至是写字楼改租赁住房业务，或许是另外一个新的增长点。

报告期内，观点指数收录的主要挂牌事件共有8起，涉及披露金额65.95亿元，资产类型主要为写字楼和购物中心，标的位置主要集中在重庆、上海和深圳等地。其中，多数为网络拍卖，并且有多起流拍，流拍资产的折价程度较高。

发展商发行CMBS回流资金

报告期内，观点指数收录的主要ABS项目有5单，涉及金额202.78亿元，涉及华润置地、复星和金融街(000402)等企业。

据wind数据，截至2023年9月6日，今年共发行38单CMBS，同比减少39.68%；总发行金额为658.46亿元，同比减少37.57%。发行利率平均为2.19%，同比上升6.3%。

在CMBS发行锐减的当年，华润置地太原万象城类REITs成功发行，拟募集资金80亿元，首期募资43.58亿元。其中优先A级21.35亿，占比48.99%，发行利率3.3%。

同时，一些企业也因为流动性的问题在持续通过CMBS回流资金。

试水消费基础设施公募REITs，监管层推进相关立法建设

报告期内，多家零售发展商发布其申报消费基础设施公募REITs，其中涉及印力、华润置地和万达等企业，底层资产标的涉及上海、杭州、青岛等地。

同时，国家发改委也在积极推进消费基础设施公募REITs。9月4日，国家发展改革委在召开新闻发布会时提及，各地上报了一批民间投资基础设施REITs项目，涵盖消费基础设施、仓储物流、产业园区等多个行业类别，正在力争尽快向证监会推荐更多符合条件的民间投资项目。

商业地产零售业态发展：开拓新局

商业市场缓步复苏，资产处置类交易热度不减

今年以来，诸多商业促进政策发力，加之大众消费力的释放，国内的商业复苏较为明显。

从市场数据来看，社会消费品零售总额的累计增速相比去年有明显回升， 最新的9月数据显示，该项数值录得社会消费品零售总额342107亿元，同比增长6.8%。，恢复至较为平稳的状态。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

不过从全国50家以百货业态为主的大型重点零售企业的零售额来看，截至7月的增长幅度为-3.6%，此前的正增长趋势并未得到延续，消费复苏的动力有限。

大宗交易市场方面，期内录得多宗零售类商业资产成交。据观点指数不完全统计，期内共有20个零售商业/综合体项目成交，总交易金额174.32亿元，成交面积226.4万平方米。

数据来源：公开资料，观点指数整理

新开业体量超千万，企业注重新产品线开拓

零售商业项目供应方面，据观点指数不完全统计，2023年1-7月，全国范围内共开业零售商业项目140个左右，新增商业面积超过1000万平方米。

涵盖购物中心、社区商业、街区商业等多业态，年初和年中开业数量较为集中。主要以中小体量为主，大体量项目相对较少。

数据来源：公开资料，观点指数整理

地区分布上，经济发达的华东和华南地区开业数量较多，其中华东开业项目数量占比更是超过40%。观点指数认为，这与较多商业地产企业均在华东地区有所布局，项目储备也较为充足有关。

数据来源：公开资料，观点指数整理

观点指数发现，在存量项目改造上，不少运营商倾向于在现有产品线上进行创新，非标属性较强，这与存量项目本身特性有关，比起新项目，这类项目需要根据现有条件进行规划设计。在区位条件、体量、室内动线等无法改变的情况下，通过招商调改，调整品牌级次，更换视觉标识等方式，强化成熟产品线的高认知度，成为要点。

企业业绩回升明显，轻资产拓展各展所长

从12家样本企业的零售商业收入情况来看，大部分企业2023年上半年实现同比增长，增幅从1%到50%不等，但与此同时也有2家企业同比有轻微下滑。可以看到，消费市场的复苏对大部分样本企业旗下项目的租金增长都有明显拉动作用。

数据来源：企业公告，观点指数整理

在管规模方面，据观点指数统计，目前样本企业中，珠海万达商管、新城控股(601155)、印力集团及宝龙商业在管面积均超过千万，规模位于前列的企业基本为以轻资产业务为主或实行轻重并举战略。

数据来源：公开资料，观点指数整理

首店与市集百花齐放，商业新玩法考验运营能力

从观点指数观察的部分重点一二线消费城市来看，上海是最具首店吸引力和竞争力的一线城市，广州、深圳和部分二线城市如南京，引入的数量相差不大，可以看到头部的二线城市在首店经济上也具备一定实力。

数据来源：公开资料，观点指数整理

首店引入的类型上，零售和餐饮类的店铺数量最多。值得注意的是，短期店铺在期内占据重要的地位，这类店铺一般会以限定、新品发布、个性化定制为卖点，能通过引流直接产生进阶销售，提升消费者的消费频率，对于品牌产品和形象推广也能起到一定作用。

消费品牌：创新运营

宏观层面：消费市场复苏提速

按消费类型划分，9月份商品零售实现35539亿元，同比增长4.6%；餐饮方面收入则实现4287亿元，同比增长13.8%。将视野放宽到1-9月商品零售实现305002亿元，同比增长5.5%；餐饮收入实现37105亿元，同比增长18.7%。

1-9月，服装类、金银珠宝类、家用电器类市场增长较好，均实现同比两位数增长，其余多数品类也呈现同比正增长。

可以看到，今年以来大众消费热情上升，由此产生的需求也拉动市场数据的增长。不过，与此同时，疫情后大众的消费观念有所转变，理性、绿色等消费盛行，把握新趋势，挖掘消费潜力成为市场突围的关键。

餐饮：加盟拓店与跨界联名

茶饮赛道上，期内蜜雪冰城、茶百道等头部企业继续积极拓店。据观点指数了解，仅上半年蜜雪冰城就新开超3000家门店，而喜茶在开放加盟后，扩张速度也有明显提升，新开超1500家门店。

数据来源：公开资料，观点指数整理

咖啡饮品方面，去年成立的库迪咖啡拓店迅速，仅上半年就开了近3500家，超过了此前扩张最快的瑞幸咖啡，此外星巴克等品牌则保持相对稳定的开店速度。

而白酒行业也在寻求创新突破，期内茅台(600519)集团持续塑造时尚化、年轻化标签，吸引年轻消费客群。继去年推出了出圈产品茅台冰淇淋后，今年还与德芙、瑞幸咖啡联名。从茅台跨界合作主要选择冰淇淋、咖啡、巧克力等年轻人青睐的消费品来看，主要还是想培养年轻消费客群的消费习惯。

零售：业绩回温与寻觅商机

市场复苏推动各大零售业态品牌业绩回升，但与此同时也迎来新挑战。国内企业方面，2023年上半年安踏营收再创新高，同比上升14.2%至296.5亿元，净利润同比上涨39.8%至52.6亿元，毛利率上升1.3个百分点至63.3%，达到历年最高水平。

数据来源：企业公告，观点指数整理

李宁则是喜忧参半，上半年总收入增长至140.19亿元，较2022年同期上升13.0%，创历年新高。但与此同时，毛利率和净利润双降，净利润录得21.21亿元，同比减少3.11%，毛利率也下降1.2个百分点至48.8%。

观点指数认为，作为消费中的核心赛道之一，服饰市场的竞争格局正变得更为多样，品牌需要在激烈竞争中找到新的增长机会。

奢侈品市场上，LVMH、爱马仕Hermès继续领先，录得两位数增长。其中，包括中国市场在内的亚洲地区仍然是LVMH集团的第一大市场，贡献了34%的收入；而爱马仕在大中华区和整个亚洲地区也继续保持强劲的增长势头。

可以看到，目前中国市场依然是奢侈品的重要市场，今年不少奢侈品集团团队陆续到访中国进行市场考察，此外奢侈品也纷纷于购物中心和机场布局门店。

而美妆领域，国外美妆集团也有相关投资动作。雅诗兰黛集团于今年首次投资国产美妆品牌codemint纨素之肤，表现出对中国新锐品牌的热情。

商超：传统式微下会员店提速

今年以来，零售商超行业依然面临着较大的生存考验，闭店潮仍在继续。据观点指数统计，今年上半年不少商超企业都有门店关闭，如华联超市关闭79家门店、永辉超市(601933)也缩减了29家门店。业绩方面的表现也未尽如人意，国内大部分零售商超企业上半年的营业收入同比均处于下滑的状态。

数据来源：企业公告，观点指数整理

值得注意的是，同为外资的沃尔玛旗下山姆会员店业务则迎来了增长。当前，会员店新战场呈现出山姆高歌猛进，Costco、盒马等主要竞争对手一路追赶的局面。以上头部玩家均主要在一二线城市发展会员店业务，处于抢占市场份额的阶段。

观点指数认为，目前国内会员店市场上山姆依然处于头部地位，但越来越多会员店企业的加入，势必会加剧市场份额的争夺。

电影院线：持续修复中把握机遇

虽然今年电影票房表现有较大惊喜，但与疫情前相比还有一定差距。

数据来源：企业公告，观点指数整理

据国家电影局10月7日发布的数据显示，今年国庆档电影票房达27.34亿元，观影人次为6510万，国产影片票房占比为95.78%。

与往年对比，今年国庆档表现仍未恢复到最佳水平，票房低于疫情前2019年同期的44.66亿元，也低于2021年同期的43.89亿元和2020年同期的39.67亿元，电影市场的修复仍需时间。

观点指数认为，与电影投资、制作的高风险不同，电影院线属于电影行业的渠道环节，如若布局合理，并能够吸引稳定客群，电影票房收入就有一定保障，能较大程度享受行业复苏成果。

文创书店：业态降温与多元探索

在此之前书店+业态的多元化探索层出不穷。较为常见的是书店+咖啡的模式，进驻购物中心的书店品牌有覔[陈朗洲2]书店、西西弗书店、茑屋书店、钟书阁等，均采取书店+咖啡馆的模式，阅读场景延伸消费也成为不少书店盈利的重点模式。

期内，奢侈品品牌与书店、咖啡业态的跨界成为热点。LV于6月25日-7月9日期间在上海联合三家咖啡馆打造路易威登限时书店；女装品牌ICICILE 之禾打造了有机织物主题书店；奈雪的茶在高校旁落地了茶饮+阅读常规营业书屋。

观点指数认为，就目前发展情况来看，文创书店的未来，重点还是在于是否能探索出成功的多元化业务模式，解决最为关键的盈利问题。

商办运营：抗压前行

办公物业供应持续增长，一线城市写字楼空置率仍走高

进入2023年，办公楼市场并没有迎来预想的复苏，受宏观经济、市场新增供应等多方因素影响，办公楼市场去化端持续承压。

国家统计局数据显示，2023年1-8月，全国办公楼开发投资额累计3036亿元，同比下滑9.7%；办公楼销售额累计值2224亿元，同比下滑16.6%。整体来看，商办投资市场表现欠佳。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

办公项目建设方面，截止到8月，全国办公楼新开工面积累计值为1662万平方米，同比下降23.4%。从新开工数据的变动可以发现办公楼的开发速度有所下滑，市场开发渐趋理性。

据观点指数不完全统计，今年以来重点城市持续推进办公物业建设进程，其中包括上海张江科学之门、太平洋(601099)新天地T1大厦、徐家汇(002561)中心ITC、成都中海天府中心等重点项目，预计下半年以及明年重点城市将继续迎来办公物业入市，办公市场供应继续扩大。

商办运营商业绩分化明显，写字楼创收能力在线

从企业披露的2023年中期业绩报告可以发现，写字楼租赁端业绩分化明显。

今年上半年10家样本企业内地写字楼租赁端共计录得营收70.93亿元，同比增长7.31%（其中太古地产2023年上半年和2022年上半年办公收入均按1 港元 ≈ 0.9355 人民币计算），一定程度得益于样本企业有新增项目入市，带来了部分提升，同时在营办公项目也保持较强的创收能力。

数据来源：企业公告，观点指数整理

项目继续改造升级，企业加速布局办公市场

面临外部的市场压力，今年样本企业在项目扩张上仍有不错的表现。，部分企业加速轻资产扩张，如年内中海商业以及华润万象生活有新签轻资产项目。

项目改造升级方面，观点指数注意到，凯德集团早前收购的北京苏宁生活广场（现更名为凯德·汇新大厦）和北京东三环的博瑞大厦A座（现更名为北京凯德·星贸）两个项目均已启动改造升级，同时开启全面招商，并计划引入旗下共享会议室等办公产品。

在旗下商办项目中引入共享办公产品的商办运营商还有恒基兆业，旗下BCos上海恒基星扬西岸中心开业，位于上海恒基星扬西岸中心3-5层，总面积超八千平方米。

观点指数认为，商办运营商将旗下写字楼项目中的部分楼层改造为共享办公空间的方式，在一定程度上能有效助力项目的去化，同时为租户提供精细化管理服务。

商办资产投资趋理性，房企成办公资产出售主力

今年上半年有不少样本企业完成了办公物业的出售，借此获得资金补充。

商办资产大宗交易方面，据观点指数不完全统计，2023年1-9月内地共计发生27宗商办资产大宗交易，成交总金额为261.9亿元，平均每单10.07亿元（不含复星国际中心项目）。

和去年同期相比，商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值分别同比下降15.63%、50.59%以及41.09%。办公资产大宗交易热度下降，投资者对商办资产投资保持谨慎。

来源：观点指数不完全统计

办公空间服务：坚守与创新

轻资产化明显，需求增长助力行业发展

据工信部数据，截至2022年末，中国中小微企业数量已超过5200万户，对比2018年末增长51%。2022年平均每天新设企业2.38万户，是2018年的1.3倍。可以发现，中小微企业规模继续扩大，也将给办公市场继续带来可观的租赁需求。

在行业头部企业出现负面消息、现有市场参与者积极打造自身品牌优势，以及国内其他领域企业加速进入市场的情况下，观点指数认为共享办公市场的竞争加剧，格局将出现明显变化。企业轻资产化趋势明显。

积极探索多元创收路径，部分企业营收实现增长

从披露的业绩数据来看，部分企业面临盈利难题，企业间的经营业绩分化程度加大。

数据来源：企业公告，观点指数整理

WeWork、IWG、优客工场以及创富港2023年上半年的业绩数据已完成披露，三家企业上半年营业收入分别录得16.93亿美元、17亿英镑、2.7亿元以及3.6亿元，同比分别增长7.15%、14%、-9.09%以及5.57%。

对比去年同期，WeWork、IWG以及创富港在营收上实现不同程度的增长，除了得益于新增办公空间项目带来的额外营收外，企业在项目经营层面保持稳定也是积极因素之一。

目前有不少企业正探索如何改善营收结构，如上文提及的企业轻资产化趋势明显，通过管理服务输出或加盟模式收取管理服务费用以及品牌加盟创收，这也是实现多元创收的重要方式。

项目入市放缓，企业扩张速度不减

观点指数选取19家办公空间服务商作为样本，监测今年以来的开业情况。1-9月，样本企业新开项目27个，其中优客工场、创富港、ATLAS 寰图、高格办公空间、WeWork中国等企业均有新增项目入市。

新开项目数对比去年同期下降12.9%，剔除新增跟进样本企业，同比下降16.13%，样本企业开业积极性不及去年同期。

数据来源：公开资料，观点指数整理

对比去年同期，可以发现四大一线城市依然是企业项目分布的热门城市，中心城市灵活办公市场吸引力持续在线，同时以珠海、杭州为代表的新一线及二线城市重视度提升。

住房租赁：发展新局

租赁企业运营成果显著，集中式企业表现亮眼

从企业披露的2023年中期业绩可以发现，住房租赁业务实现稳定增长。

数据来源：企业公告，观点指数收集整理

据观点指数统计，18家租赁企业平均出租率为92.4%，合计在管房源规模达98.75万间，其中规模超十万间的租赁企业有相寓、泊寓以及冠寓，租赁行业规模化效应逐渐成型。

出租率方面，截至2023年上半年底，相寓、泊寓、冠寓以及招商伊敦成熟期项目平均出租率水平分别为96.5%、95.9%以及79%，相较去年同期均实现不同程度的上涨，整体来看，租赁企业在项目运营管理方面有着不错的表现。

保租房REIT上市一周年业绩亮眼，外资加快布局租房市场

期内，上市一周年的保租房REIT基金在可分配金额等方面有着不错的表现。

上半年四支保租房REIT基金合计收入1.41亿元，基金净利润合计4384.05亿元。可分配金额方面，从观点指数整理的图表中可以发现，四支保租房REIT表现均超预期，其中华润有巢REIT在可分配金额以及分派率方面有不错的表现。同时，四支基金已先后完成不同金额的分红。

关注近两年的大宗交易市场可以发现，长租公寓资产再次收获投资者关注，同时也注意到越来越多的企业开始布局，租赁市场新兴力量发展势头强劲。可以发现，资产收购成为不少企业进军长租公寓市场的敲门砖。

来源：观点指数不完全统计

多维政策护航，非居改保受关注

9月12日，住建部表示，今年全国筹集保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%。从全国看，各地近两年共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。

来源：公开资料，观点指数整理

中央层面通过对住房租赁市场多维度的支持政策，有效增加保障性租赁住房供给。

同时，观点指数关注到中央层面对住房租赁市场另一发力重点在于城中村改造。

值得注意的是，非居改保方式成为保租房筹集的重要渠道，今年以来，广州、深圳、漳州、天津等城市先后颁布相关政策文件鼓励非居改保项目的落地。

数据来源：公开资料，观点指数整理

中高端服务式市场受关注，企业开店热潮前置

项目开业方面，观点指数选取28家住房租赁企业作为样本，监测今年以来的开业情况。

据观点指数不完全统计，今年1-9月，样本企业共计新开业93个租赁项目，开店数同比增长14.81%，剔除新增跟进样本企业的影响，开店数同比增长9.88%，开店项目数较去年同期有所提升，样本企业对租房市场发展信心不减。其中新开店企业包括房企系、酒店系、创业系等背景的租赁企业，新增入市项目囊括多种租住产品。

关注新开项目产品类型可以发现，相较去年同期，租赁企业对中高端租赁市场的关注度有所提升，招商伊敦、乐璟生活社区、城家公寓、乐乎公寓等租赁企业期内均有相关租住产品落地。

观点指数监测的十个城市今年1-9月的平均租金水平为68.93元/平方米/月，相较去年同期的66.17元/平方米/月增长4.18%，同时观点指数统计的十城中，70%的城市1-9月份平均挂牌租金同比出现上涨，租赁市场实现稳步增长。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

文旅发展：蓬勃生机

宏观旅游消费市场高开稳升，多因素叠加促进文旅消费

今年上半年，全国旅游市场有了明显提升，表现为一二季度的出游人次、旅游收入、人均消费呈现较大幅度的增长，同比增长率方面也由负转正。

数据来源：文旅部，观点指数整理

具体数据上，2023年上半年国内旅游总人次达23.84亿，国内旅游收入达2.3万亿元，分别恢复至2019年同期的77%、83%。

结合今年暑期游客接待情况及产品价格上涨的趋势，叠加今年上半年文旅产业全面复苏及娱乐市场利好影响，短期游热度回升，观点指数预计三季度和四季度旅游消费也将维持稳定上升趋势。

一二季度注重客体消费，三季度促进主体供给

据观点指数不完全统计，今年前三季度总共发布30条旅游消费相关政策，其中3、4、8月的相关政策颁布数量较多，三季累计共10起。政策内容主要为发放文旅消费券、大力举办文旅相关活动、创新夜间文旅消费场景等。

数据来源：观点指数整理

报告期内，共录得发放旅游消费补贴支持3.2亿元，同比下降43.76%，广州出台相关支持政策最多，进而推动其文旅消费迅速提升。作为广东经济的重要支柱城市，今年上半年其GDP总量和增速均不及以高新产业为主的深圳，但正因如此，更需要在疫情放开后以补贴的方式促消费，加快复苏进程。

同样值得关注的是，自今年6月起地方及国家层面的政策颁布均充分借力娱乐产业的发展对文旅市场的利好。

如前文所提及的明星音乐节、演唱会等演出形式，在短期内为当地带来了远超法定节假日的经济效益。观点指数认为，这也促使各省市积极引进丰富的文艺演出，来推动文旅产业的发展。

集中签约项目布局下沉，“旅游+多业态”融合焕发活力

报告期内，共录得10起集中签约事件，均分布在二三季度。总投资金额为2518.68亿元，同比增长206.67%、117.33%，平均每次签约会达成23个项目，平均集中投资规模达251.87亿元。

从集中签约项目的布局来看，项目大多位于三、四、五线城市。

观点指数认为，上述地理位置的偏好与当下的文旅趋势有关。随着地方与国家层面关于乡村旅游发展、资金倾斜相关政策的持续出台，促使企业运用短视频平台、OTA平台等多种途径对项目进行宣传与营销，进而吸引更多游客“入乡”。

样本企业年内扎根稳运营，加强“大本营”部署

报告期内，5家样本企业如海昌海洋公园、中青旅(600138)等签署了战略合作协议。

其中海昌海洋公园与沙特阿拉伯建立合作，这是其第三次出海，此前也与越南、菲律宾打造当地主题文旅项目，而这次是首次在海外与国家级投资部门进行合作。

上半年多数旅企业绩强劲复苏，少数旅企依然承压

据观点指数统计，2023年上半年样本企业的营收均强劲复苏，较同期有较高的增长，且多家旅企如复星旅文、华强方特、中青旅、宋城演艺(300144)等归母净利润均实现扭亏为盈。

数据来源：wind，观点指数整理

观点指数认为，在当前文旅复苏的红利期，旅企全方位的布局及非旅企跨界入局形成了多方争夺市场份额的局面，如若缺少创新性，会“力不从心”。

ESG发展：价值重塑

报告披露量不断上升，上市商业地产企业占比超80%

目前，可持续发展理念已在地产行业生根发芽，各家企业也纷纷披露ESG报告并积极响应国家“碳中和”、“碳达峰”等政策，并做出相应减少碳排放的承诺。监管与市场的变化也吸引着投资者转向更环保、更符合ESG要求的地产投资组合。

观点指数对32家上市商业地产企业的ESG报告披露情况进行了相应的统计，可以发现随着政策的不断出台，商业地产行业的ESG报告披露率逐年上升，预计接下来其他企业会不断加入ESG报告披露的行列。

据统计，上市商业地产企业自2022年以来，以自身或集团为主体披露与ESG相关的《绿色金融框架》或《可持续发展报告》数量占样本商业地产企业披露量的80%以上。

数据来源：wind，观点指数整理

ESG评级重要性凸显，港股企业评级普遍高于A股

ESG评级的重要性在于其提供了对这家企业可持续性和社会责任表现的客观评估，其中也包含了风险管理评估。因此具体来说，环境（E）与社会（S）方面，有利于企业了解其现下ESG发展的实际情况，通过及时调整可持续发展战略，促进企业长远发展。此外，评级同样对企业的治理（G）层面起到促进作用。

值得注意的是港股企业的ESG评级无论是最高评级，抑或是单家企业的评级，普遍都要高于A股企业的评级。

观点指数认为，这与企业开始进行绿色发展的时间先后有关，此外港交所对上市公司的ESG信息存在强制披露要求，内地证监会对于ESG的信息披露则趋向自愿和政策鼓励，而非强制，所以港股对比A股企业会更早进行ESG的相关实践，因而相应的投入也更多，评级也更高。

部分企业降能耗效果显著，温室气体排放差距则不大

从具体数值来看，中国海外发展、招商蛇口(001979)、中国金茂、恒隆地产、太古地产等上市企业，百万元营收综合能源消耗量均低于4吨标煤/百万元，明显低于其余上市企业的数值。

纵观所统计的商业地产企业，可以发现企业的碳排放量指标差距并不大，也即是碳减排的表现并不突出，而实际上只有减少二氧化碳等温室气体的排放才能真正达到“双碳”的目标。

数据来源：企业公告，观点指数整理

商业地产企业绿债发行劲头不足，样本总发行额超134亿

ESG能立足于经营实践，一定程度上得益于绿色债券、绿色信贷、绿色基金以及绿色资产证券化产品的蓬勃发展。

报告期内，共录得9起商业地产企业的绿色债券融资事件，总发行金额为134.18亿元，对比年内整个房地产行业4358.99亿元的债券的发行金额显得渺小，占比0.03%。

观点指数认为，目前绿债发行较少的原因主要有三：

其一是由于前文提及的绿色资金有着严格的募集资金流向要求；

其二则是境内地产企业的绿色债券融资尚处在起步阶段，现有绿债市场参与者多以地方国企为主，境内发行绿色债券的既有案例及经验较少。相较于在境内发行，商业地产企业更倾向于在境外发行绿债。

此外，还可以注意到，发行绿债的商业地产企业类型大多为零售商，且底层资产也主要为购物中心，以办公楼作为底层资产发行绿债的也仅金茂一家，文旅企业则并无发行绿债的相关实践。

绿色建筑存量差异产生绿色溢价

在商业地产领域，绿色建筑正逐渐成为新常态。而由于供需上的不平衡，导致目前绿色资产的供应不足以满足企业租户设定的零碳目标。也正是因为此种供应上的差距导致绿色溢价的产生。

数据来源：仲量联行，观点指数整理

可以看出，中国内地一线城市甲级办公楼市场的租金绿色溢价区间在2%-10%，其中高级别绿色认证（如LEED金级、白金级)的资产溢价表现则更为突出。

当需求大于供应，也即供不应求时，会导致商品涨价进而减少对商品的需求或采用其他替代品。这个经济学理论也很好的解释了当某个城市绿色认证的甲级写字楼存量充足时，其租金溢价要低于存量低的城市。

数字化发展：动力不足

科研投入减少成趋势，消费回暖后更应发展数字化

数据来源：wind，观点指数整理

从部分披露的数据可以发现，大多企业今年上半年的研发投入与去年相比小幅减少，实际上纵览整个地产行业，研发投入的减少并不是商业地产业态的特有表现，而是整体的行业趋势。而且值得注意的是，2023年上半年研发费用占营业收入的比例也小幅降低。

从这部分披露的数据可以发现，大多企业今年上半年的研发投入与去年相比小幅减少，实际上纵览整个地产行业，研发投入的减少并不是商业地产业态的特有表现，而是整体的行业趋势。而且值得注意的是，2023年上半年研发费用占营业收入的比例也小幅降低。

零售商与消费品牌共建智慧商场，数字化转型仍需“辅助”

虽然商业地产企业今年的数字化投入减少，但这部分企业搭建的数字化平台与运营的智慧项目，入局早、降本增效效果明显，发展水平相比房开要更为成熟。

此外，受宏观经济因素、消费降级等影响，Z世代也逐渐成为消费主力，购物中心等商业体面临着用户粘性差、客户流失率高等问题，这也迫使商业地产企业在近些年不断加快数字化转型的进程。

同时还不乏服装品牌通过大数据分析，确定目标消费者，并在社交媒体平台发布相关的时尚穿搭指南，进行精准推送，从而吸引顾客进行线下试穿，实现线上线下相互导流，并实现销售增长。

办公空间企业打“内外”组合拳，租赁企业偏好开发决策类系统

与零售商不同，办公空间企业会格外关注租户的质量及智慧楼宇的搭建，通过建立大数据平台，整合楼宇大数据，打破信息资源孤岛壁垒，形成业务协同和资源共享，通过信息化手段辅助楼宇实现高效科学的管理决策。

技术、供需端全方位发力，旅企持续进行数字文旅建设

报告期内，共录得10起数字文旅相关事件，主要分布在下半年。可以发现文旅企业相比商业地产企业而言，更为重视数字化的发展。

从具体动态可以看到，旅企更倾向于从多方面进行数字化布局。于技术端，与科技服务商合作，将AI技术进行适应性修改与应用，进而打造出相应的票务、直播等数字化平台；于供给端，企业通过打造数字CD、数字藏品、元宇宙世界等数字文旅项目，完善产品链；于需求端，则根据游客的需求偏好开设数字化的联名IP活动。

总的来说，“文旅+数字”已逐渐发展成旅游行业的另一个增长点，旅企需持续发力数字文旅建设才能贴合现下旅游消费的趋势。

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