新形势下行业破局之道——2024年中国房地产展望

11月24日，中指研究院在上海成功举办“2024中国房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会上海站”，中指研究院以“2024全国及长三角房地产趋势展望”为题发表主题演讲，在场房地产开发商，金融机构及房地产上下游企业，以“研判2024市场趋势及发展策略”为题进行交流探讨。

2023年，中国房地产市场仍处于调整阶段，购房者信心仍未明显恢复，中央政治局会议定调，一是首提“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，二是进一步明确“三大工程”建设，为监管部门及各地优化楼市政策打开了空间。未来房地产即将迎来发展新形势，2024年，主流金融机构更加关注行业未来发展趋势以及风险化解情况，房企在积极营销促回款、寻求更多融资机会的同时，也在探索新的发展模式，以期把握新机遇实现更高质量发展。

中指观点

房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会，旨在为金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产市场形势，进而科学有效地调整应对策略提供研究支持，同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于中指数据、中指·开发云等SaaS工具，中指研究院围绕2024中国房地产市场趋势预判以及探索发展新模式等研究成果进行了分享。

整体房地产市场：中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，在经济持续恢复、置业意愿改善以及城中村改造如期推进的情况下，销售规模可实现小幅增长；而供给端修复存在滞后效应，开工、投资下行态势难改。

政策端：7.24政治局会议对“房地产市场供求发生重大变化”的判断成为政策转折点，三大工程建设是增量政策方向，中央金融工作会议后关注房企融资改善进展。

需求端：当前购房者置业意愿偏弱，居民收入预期尚未恢复、房价下跌预期较强等依然是制约购房需求释放的关键因素。根据中指研究院初步测算，2023年全国商品房销售面积不足12亿平方米，新开工面积不足10亿平方米，房地产开发投资额11.5万亿元左右。中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比降幅或在5%左右。按城市能级来看，一二线人口保持流入，产业资源优势突出，新房规模逐步筑底；低线城市住房回归消费属性，市场延续回落态势，城镇化及购买力主导市场走势。其中长三角核心城市基本面较强，关注有效供给推动市场恢复；另外可关注新房销售超跌城市明年自我修复进程。

供给端：开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢将一定程度制约新开工修复节奏；另外，近两年土地成交规模大幅缩量叠加库存较高、企业资金压力仍承压等因素或将继续拖累新开工，因此2024年房企新开工规模同比或继续下行。初步测算，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。投资方面，一方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，另一方面，“保交楼”政策继续发力、购房者对于现房的偏好提升等因素预计将继续对竣工形成一定支撑，进而对房地产投资产生带动作用。中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降约6%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，房地产开发投资额与2023年基本持平。

金融机构主要观点

投资策略：关注长租和物流领域，投资高能级城市

银行及外资主要关注两个业态，一个是物流地产，一个是长租公寓。物流地产是因为相对于其他物业，在疫情期间为数不多的估值能出现大幅上涨板块。另外一块是长租公寓，“三大工程”里面包含保障房，现有非居住型用地也可以改造成保障房，同时申请纳入保障房的相关指标，地方区政府支持也可为投资人做一定引流，未来的投资收益至少对于银行端还是比较有保障。投资区域主要聚焦在核心城市，以一线城市为主，物流领域目前考虑大湾区的投资机会。

融资环境：中央金融会议释放重要信号，支持政策有望持续

中央金融会议要求所有类型房企融资需求一视同仁，政策端可能会继续出台相关动作支持房企融资。在未来市场中值得关注的三个指标，第一个是银行信贷的支持；第二个宏观政策，包括特殊再融资债券和特殊国债；第三个“保交楼”的问题，尤其是非市场化解决现有的 “保交楼”难点项目。

市场趋势：2024年市场仍有下行压力，稳定预期是关键

2025年之前，商品住宅的销售应该是在10-12亿平方米左右，今年可能是发生了超跌，超跌最主要的原因是因为居民对房地产预期发生了变化，近期出台很多政策，不管是融资政策，还是需求端的政策，以及有利于房地产投资的“三大工程”，对房地产都有很正向的积极作用，到底落地如何以及效果如何，在明年年中可以进一步地观察 。中央定调房地产行业发生重大变化后，一线二线及三四线城市，都会有进一步相关的举措，这些政策的叠加，一旦到了临界点会给市场一个托底或者一个向上的作用。

房地产企业及上下游企业主要观点

未来展望：行业地位仍然稳固，政策持续发力

未来中国房地产的支柱地位仍然不可动摇，对于GDP的贡献尚无其他行业可以替代，一旦发现房地产行业有一定系统性风险，国家会有应对政策出台。中央金融工作会议提到房地产市场供需关系发生了转换，这也是政策转换的信号，降息、放开限购、放开限价等政策出台。

投资策略：投资区域更为聚焦，继续提升产品和服务，关注代建及城市更新新赛道

投资区域更聚焦，投资城市个数更少，聚焦于核心城市。将提供更好的产品和服务，提供更好的产品，以及更好的软性服务。2024年更需要去考虑完善自己的财务指标，达到一个更健康的财务情况。只有借着市场调整的过程中，调整自己全国的布局和库存，改善自身的财务指标，才能在未来走得更远。房地产企业新发展模式可概况为“轻重并举”，轻资产业务方面，在代建领域，近年地方国资拿地入市率低，金融机构可与代建企业开展三方合作，优选产品力与经营力较强的代建企业。未来的模式更多的是从单纯重资产的开发到存量的商业运营，再以以商带住的形式去带动轻资产代建方面的能力的提升。而针对上海这个城市而言，存量更新将成为上海房地产投资的新趋势，紧跟政府指挥棒，发挥各自优势以及打造好产品。

本次会议在总结2023年房地产市场发展、预判2024年发展趋势的同时，更强调了在新形势下房地产行业发展方向，探讨企业发展新模式和新机遇，实现更高质量发展，为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考。另外，本次会议亦为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进了双方合作，对行业平稳健康发展将起到积极作用。

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