年报观察 | 保利物业并购刹车

2024-03-28 00:52:00 观点网 

观点网 3月26日晚间,保利物业服务股份有限公司正式披露2023年度业绩报告。

大体数据来看,保利物业2023年度既增收又增利,;实现收入150.62亿元,同比增长10%;毛利29.53亿元,同比增长14.7%;毛利率19.61%,较上年提升0.8个百分点。

报告期内,年内溢利为13.97亿元,同比增长23.3%;净利率9.3%,同比提升1个百分点;公司拥有人应占年内溢利13.80亿元,同比增长24%;每股基本盈利为2.505元,同比增长24.4%。

与业内同行华润万象生活、中海物业进行对比,三家企业归母净利润变动幅度分别为24%、32.8%、22.8%,保利物业位居中位;营收方面,除去保利物业实现增长之外,中海物业整体收益130.5亿元,同比上升19.7%,华润万象生活收入147.67亿元,同比增长22.9%。

上述数据可看出,在已披露年报的几家同行企业中,保利物业的成绩特点较明显——利润增速大于规模增速,整体业绩表现较为稳定,符合2023年上半年保利物业管理层所表明的态度:“在收入节奏上有所放缓,并调整结构。”

物管服务挑大梁

2023年的总收入实现增长,但细分到各个业务收入中,也可窥见在非业主增值服务和社区增值服务业务中的营收问题。

保利物业旗下合计三个服务板块,物业管理服务于2023年的收入达到101.52亿元,同比增长19.9%;非业主增值服务收入20.93亿元,同比降4.7%;社区增值服务收入28.16亿元,同比降8.1%。

后两项业务数据在2023年上半年的业绩报告中同样呈下降趋势,据保利物业表示,集团源自非业主增值服务的收入下降乃由于提供案场协销服务的项目数量下降,且写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降。

观点新媒体注意到,于该业务板块中,其他非业主增值服务收入不降反升,同比提升约4.0%,主要与年内推进前介咨询、承接查验、交付服务等业务的承接率提升,及启动工程维修业务布局有关。

提及社区增值服务板块收入,虽然社区资产经营服务实现约6.8%同比增长,但社区生活服务及其他收入却下降约13.9%。

保利物业于年报中透露,该部分收入下降与受消费下行、竞争加剧的市场环境相关,导致部分生活服务业务出现收缩和波动。

另据3月27日参与保利物业投资者会的人士透露,管理层于会中称,整个行业的社区增值服务已经由之前的流量资源转化驱动,进入到核心产品垂直化能力打造的新阶段。在社区场景之中,保利物业看到了单品的业务机会,但是距离系统性产业能力成型仍有一定距离。

保利物业三个板块的业务分配还体现在合约负债端。

报告期内,物业管理服务合约负债金额14.22亿元;非业主增值服务1495万元;社区增值服务则为1.1亿元;总合约负债达到15.47亿元,较上一年有所增长。

比重上来看,物业管理服务占据大部分金额,该部分合约负债主要来自客户预付款,但尚未提供相关服务。

保利物业解释称,以上负债是由于业务增长而增加,因鼓励客户预缴服务费,此举将于合约开始并收到客户的预付款时产生合约负债,直至相关合约确认的收入超过预付款项的金额。

这也侧面说明,物业管理服务于2023年内仍然是保利物业的主要业务输出通道。

但从毛利率表现来看,社区增值服务的毛利率最高,从2022年同期的31.95%增至38.37%;非业主增值服务毛利率也从18.25%增至18.69%,而毛利占比达到50.2%的物业管理服务业态,毛利率仅为14.59%。

第三方业务规模

虽然毛利率数据不算优秀,但保利物业目前主要收入大头还是来自物业管理服务。

具体而言,来自第三方的物业管理服务收入约41.68.亿元,较2022年同期增长约27.6%,占物业管理服务总收入约41.1%,同比提高约2.4个百分点。

在保利物业的发展策略中,基础物管仍然是业绩增长的主要驱动力,据参加投资者会的人士透露,保利物业管理层透露,2024年系统类物管收入仍然可以取得10%以上的稳健增长,而第三方物管收入预计会增长至少20%以上。同时,社区增值和非业主增值业务收入规模会保持稳定。

该人士还称,保利物业管理层在会议上多次强调了第三方业务为企业带来的利好,表示公司不断夯实物业管理基本盘,得益于第三方拓展收入的快速提升,以及母公司优质资源的持续贡献。

管理层续称,截至2023年底,保利物业已进入全国29个省209个城市,服务业主数量超过200万户,在管面积达到7.2亿平方米。其中,来自保利系的面积占比仅35.3%,第三方面积占比达到64.7%。

在规模上来看,第三方业务在保利物业的存在感确实愈来愈明了,2023年内新拓展第三方项目单年合同金额达到约人民币29.7亿元,新签约第三方项目单年合同金额达到约人民币27.71亿元。

此外,新签约第三方项目单年合同金额中的占比达到约72.8%,同比提升约8.5个百分点。其中,广州、北京、成都、合肥、长沙五个城市的新签约第三方项目单年合同金额过亿,京津冀、长三角、珠三角及中部城市群的新签约第三方项目单年合同金额占比也达到约66.1%。

话虽如此,但若观察年报数据中项目收入一栏,由保利发展带来的收入达59.83亿元,占比58.9%,第三方业务所带来的收入略低于保利发展,两者间的占比差距较2022年缩小了一些。

由此看出,保利物业2023年在拓展第三方业务时下了一番功夫,但市场更关心的是消失的收并购动作。

年报显示,保利物业2023年度概无任何重大投资、重大收购及出售。管理层也在投资者会上坦言,2023年整个从物业行业的并购市场应该是降温趋势,行业表现相对平静,但保利物业始终保持对并购标的的密切接触和跟踪。

据现场参会人士分享,管理层表示,会关注一些细分业态领域特色标的,认为非常有机会去接触,保利物业对于收并购这件事保持比较积极的态度,投资方式和投资模式也会比较多样。其续称,2024年内还是会继续关注投资并购领域。

截止到2023年末,保利物业在手现金及现金等价物110.11亿元,较2022年同期增长22.9%,但对于保利物业而言,才经历过市场的降温时刻,收并购动作暂缓情有可原。

但刹车不代表熄火,保利物业管理层声称,对收并购的关注度并没有下降,只是决策比较谨慎。

(责任编辑:徐帅 )
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