越秀地产：可能是房地产新模式概念股

　　3月22日，据新闻联播，李强主持召开国务院常务会议，会议听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

　　虽然，房地产发展新模式此前已多次提出，但什么才是房地产新模式，依然处于探索阶段。

　　3月27日公布业绩的越秀地产，用过往以来的稳定业绩，提供了构建房地产新模式的思路。他们的业务探索，也可能成为地产进入存量市场时代后的主要方向。

　　低杠杆：高质量增长

　　在净借贷比由62％，下调至57％之后，越秀地产已经学会了不用杠杆扩张的新模式。

　　越秀地产实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%，核心净利润达34.9亿元。在此基础上，董事会宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率为核心净利润的40%。值得一提的是，2023年越秀地产实现合同销售金额1 420.3亿元，同比增长13.6%，增速位于行业前列。

　　从财报看，越秀地产的经营效率在持续提升。2020年的存货周转率只有0.239次，2021和2022年分别是0.271次和0.295次，2023年0.303次。存货周转率的逐步提升，意味着越秀地产可以更安全的扩张经营。

　　年报显示，2023年全年越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，完成全年销售目标1320亿元的107.6%。据克而瑞数据显示，2023年，越秀地产合同销售增速在TOP20房企中排名第一。

　　净负债率的持续下降，平均融资成本同比进一步下降。全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%，融资成本在行业中处于优势地位。

　　目前，越秀地产的经营性现金流、投资性现金流均为正，只有筹资性现金流流出，证明业务已经完全成熟，尤其是去年现金流净流入接近110亿元，稳定而高质量发展的模型已经确立。

　　全年股息分红：大幅领先美国国债

　　经营的稳健和成熟，还表现在分红上。按照截止3月26日时的收盘价，越秀地产全年现金分红已经接近8％，从全年现金回报看，属于当下回报率较高的优质资产。

　　对越秀地产来说，增长的稳定性是毋庸置疑的。

　　其土储的优质和抗风险能力，能保证公司持续高质量。截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米，一线及核心二线城市占比为95%，其中一线城市占比44%，核心二线城市占比51%。从地区分布来看，大湾区占比42%，华东地区占比19%，中西部地区和北方地区合计占比39%。

　　尤其是多元土地获取能力，使得越秀地产通过“6+1”多元化增储模式于11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约人民币1,300亿元。在新增土储中，TOD项目依然是亮点。越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到331万平方米，约占越秀地产总土地储备的12.9%。

　　除了地产开发外，目前越秀地产还有其他的稳定现金“奶牛”。

　　其中，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币4.87亿元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入约人民币20.87亿元，同比上升11.4%；写字楼业态总体保持平稳，零售商场的经营稳步恢复，四季酒店、雅诗阁公寓收入显著增长，专业市场也实现了出租率的上升和收入的大幅提升。

　　同时，越秀地产持股66.92%的越秀服务集团有限公司也取得了良好的经营业绩，全年实现营收约人民币32.24亿元，同比上升29.7%，在管面积6521万平方米，服务业主28万户，股东应占盈利4.87亿元。

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