上海楼市松绑达新高度 专家预计其他一线城市有望跟进

中国网财经5月29日讯 5月27日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(下称“《通知》”)。提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，此次上海一揽子房地产政策，将发挥积极作用和效应。此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

重点支持非沪籍三类人群购房需求

上海此次调整优化住房限购政策。政策优化涉及内容丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面。

具体来看，一是优化非沪籍居民购房条件。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

“此次在人群上重点支持非户籍人才，非户籍居民，非户籍单身这三类人群的购房需求。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受中国网财经记者采访时表示。

严跃进也表示，此次购房者问的一个核心的问题是关于上海市区购房。通俗来说，外地人若是有3年社保，无论单身还是已经结婚，在市区即黄浦、虹口类似区域就可以买一套二手房。

此外，《通知》还取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

在李宇嘉看来，此次企业购买小户型老旧二手住房、小户型住房，用于职工租住的，不再限定购买住房套数。目的是促进二手房流转，特别是考虑到上海老破小挂牌较多，去化压力大，导致置换需求收租。

对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

“社保缴纳年限缩短、单身可以买市区二手房、离婚和赠予的购房政策放宽等是此次政策最受关注的几个政策点，说明对于购房方面的积极性在增加。”严跃进表示。

首套房商贷最低首付降至不低于20%

在优化住房信贷政策方面，《通知》明确，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%。

二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减5个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%)，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减25个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%)，最低首付款比例调整为不低于30%。

公积金贷款方面，对购买首套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。

申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

在李宇嘉看来，降低首付和房贷利率下限，一方面是顺应和贯彻“517”楼市新政部署，另一方面也是针对本地非户籍和非户籍人才群体多，需要加大优惠力度。不过他也指出，首付也并没有降至15%和20%，做到了与非一线城市的差异性。

“下一步的走势要看后续市场走势，如果下滑颓势不改，未来可能还会下调首付和利率，为后续留足政策空间。”李宇嘉称。

区域上，李宇嘉指出，此次重点支持外围区域。例如新城以及南北转型，自贸区临港新片区。“这与近期深圳、北京调控逻辑是一致的，即外围过去若干年供地太多，新房库存消化压力大。同时，也想通过购房疏解，将人口和产业同步疏解。”他表示。

其他一线城市有望跟进

5月二手房成交承压，年内累计表现不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月(统计时间截至27日)上海二手房成交14185套，较4月下降22.3%，较去年同期下降5.2%；今年前5月累计成交74305套，较去年同期下滑10.2%。

“市场情绪亟待改善，以及二手房成交热度也并未完全恢复等依旧在推动着政策松绑的持续进行，政策支持具有一定的必要性。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国网财经记者采访时表示。“而上海本次新政的松绑力度及涉猎宽度均上升到了新高度。”

“此次政策说明目前房地产‘四低’导向，即低门槛、低房价、低首付、低利率。”在严跃进看来，其对于房地产的入市成本具有积极的作用，也在很大程度上提振了房地产市场。

关荣雪认为，从本次新政的影响来看，对购房者释放了强烈利好信号，新政之后符合购房资格的群体会明显增加，购房需求释放增多，预计积极效果将率先体现在新房的来访量和二手房带看量，逐步显现在成交端。同时，在当下市场对一线城市政策松绑的呼声已经达到高点的背景下，上海本次新政对市场信心的提振影响似乎更为深远，将更好的引导市场预期，预计其他一线城市也会跟进。