香港传真 | 新界土地加速收回 恒基兆业洪水桥土储得失

观点网 市道低迷，在拒绝为旗下农地换地补地价后，恒基地产等来了香港政府的收地通告。

6月2日晚间公告，恒基地产透露，公司旗下位于洪水桥的总面积约350平方呎的土地将被政府收回。按照补偿地价每平方呎1114港元计算，该公司将获得现金补偿总额约港币39亿元。

无独有偶，恒基地产一个月前亦被收回位于粉岭北及古洞北新发展区的145万平方呎土地，并被发放补偿金18.6亿港元。

按此计算，通过两次收地行动，恒基地产将合共进账57.6亿港元。如果收地的法律手续能在2024年内完成，体现在财报上，恒基地产将在2024财年藉此入账31亿港元税前利润。

僵持了2年，恒基地产的坚决和耐心终于得到了回报，但站在香港政府的角度，这却是一桩“麻烦事”。

谈不拢的补地价

事件源于香港地政总署2022年2月发起的针对古洞北粉岭北地区的换地计划。

资料显示，上述洪水桥所涉的洪水桥/厦村和古洞北、粉岭北地区，同属于香港“新界东北发展计划”的一部分，是香港2000年以来陆续规划发展的三个计划中的新发展区。

粉岭北新发展区属香港新界北区，位于粉岭/上水新市镇以北梧桐河两岸；古洞北新发展区位于新界古洞在粉岭公路北面的部分。按照最新规划，两个区域现已合并为古洞北/粉岭北新发展区共同筹备。

而洪水桥/厦村新发展区位于新界元朗区的西南部，它目前与古洞北/粉岭北新发展区一起，全部划归北部都会区范围。

北部都会区被视为香港未来发展的新引擎，设计为未来二十年城市建设和人口增长最活跃的地区。整个计划预料会在20-30年内分阶段实施，全面发展后预测可提供约92.6万个公私营房屋单位，整体容纳超过250万人口。

该区规划以“产业带动，基建先行”为主轴，围绕北都公路、十一号干线、屯门绕道等重点基建项目，以及多条铁路项目，将北部都会区自西向东划分功能区为高端专业服务和物流枢纽、创新科技地带、口岸商贸及产业区及蓝绿康乐旅游生态圈。

其中，洪水桥/厦村新发展区属于“高端专业服务和物流枢纽”，规划打造为现代物流重镇，区内会预留土地建设“北都大学教育城”。古洞北/粉岭北新发展区则列入“口岸商贸及产业区”范畴。

北部都会区最初于2021年10月被提出，目前是香港政府最大力发展的城建规划之一。

不过北部都会区境内不少可供发展的土地，其实掌握在以恒基地产、新世界发展、新鸿基地产、长实集团等为代表的香港本土主要发展商手里，且过去受制于冗长的改规流程，长年难以启用。

以本次主角恒基地产为例，该公司在整个新界（包含北部都会区）范围内，就总共拥有4580万平方呎土地，当中绝大部分为农地，数量相当可观，是香港把控最多农地储备的发展商。

与之对比，新鸿基地产、新世界发展和长实集团在当地拥有农地分别约3200万平方呎、1636万平方呎（90%位于北部都会区范围）、1000万平方呎。

近两年，为促进地区内土地解绑，香港政府尝试提出了多项具针对性的政策。

作为最主要措施之一，香港政府于2022年初开始接纳古洞北/粉岭北新发展区内的换地申请，很快就吸引了恒基地产、新世界发展、长实集团、泛海国际及资本策略地产等企业参与。

补地价方面，按2022年4月港府公布的补地价标准，古洞北/粉岭北区内换地后每平方呎楼面地价约5000多港元，补地价金额基本在40-80亿港元水平。

以恒基地产位于粉岭北第16区北的一幅面积24万平方呎地块来说，市场预估补地价将达到72-86亿港元。

这在当时还算是一个公道的价格，据港媒报道，有业界人士就认为价格是具吸引力的。但当时间来到2023年，开发商与政府于补地价的分歧就因低迷的市道，变得越来越大。

截至2023年5月，该计划共吸引7宗申请获接纳作进一步处理。不过除新世界发展同意接纳每平方呎3484港元，合共近40亿港元的标准金额补地价外，其余发展商未能下定决心。

就算换地计划后续将期限延长至2023年末，同时将补地价放宽至2600港元，低于标准金额近3成。但直至拖到死线，双方都未能达成协议。

2024年初香港政府无奈启动强制收地，恒基地产被收回的145万平方呎土地中，有62万平方呎就来自当初申请了换地计划，但最后没有谈拢的三幅农地。

到今年2月，香港政府为促进洪水桥/厦村新发展区第二期发展，开始推动区内换地，据悉亦反响平平。

这一次，香港地政总署很快出手，计划一下子收回约176公顷用地。恒基地产的土地自然也包括在内。

据了解，在被收回土地前，恒基地产单在洪水桥一个区域内，就持有657万平方呎土储，如今仍剩下约307万平方呎。

市道为艰

据港媒报道，事实上发展商们对上述换地计划，出现了某种程度上的集体“抗拒”。

据悉，发展商不接受政府批出的补价的理由，大多数为发展期太长、建筑成本贵、利率环境高等，总而言之是市道不允许。

2023年香港楼市陷入深度低迷。来自香港土地注册处数据显示，当年香港整体楼宇买卖合约登记数仅为5万8023宗，较2022年下跌2.7%，较2021年下跌39.6%，跌至1991年以来的最低点。同时，二手住宅销量也创下28年新低。

房产按揭数量同样不容乐观，全年香港现楼按揭宗数7万3906宗，为2001年以来最低，而楼花按揭宗数1581宗，创下2005年以来的新低。

洪水桥/厦村新发展区换地申请开展之初，据港媒消息，就有立法会议员和测量师行认为，政府需要在补地价上做让步。

TVB无线新闻的一篇文章写到，乡议局主席刘业强说：“目前房地产处于低迷时期，农地发展、屋地补价脱离目前市价供求的现实，令到部分的发展商裹足不前，甚至考虑放弃发展项目。当面粉价格高于面包价时，谁有动力和兴趣生产面包？”

据地政总署披露，2023年全年香港补地价金额仅约197.61亿港元，较2022年全年约414.8亿港元跌去52%，而2021年的数据是448.98亿港元。

不单止换地受阻，香港土拍市场2023年以来也持续遇冷，年内多达6宗土地流标。

仲量联行2023年11月16日发布的《香港住宅销售市场综述》就指出，2022年及今年（2023年）年初至今政府住宅地流标数量已经超过前7年(2015年至2021年)的总和。同月，高力香港表示，2023年是香港土地供应史上流标次数最多的一年。

按照2023/24年度《财政预算案》，本来财年内香港预计卖地收入可达850亿港元，但实际卖地收入仅121亿港元，只达成目标的14%。

从业者对市场的悲观情绪，促使香港政府实施“撤辣”。

今年2月28日香港特区政府财政司司长陈茂波发表的新一份《财政预算案》，提出即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，包括取消2010年以来推出的新住宅印花税（NRSD）、买家印花税（BSD）及额外印花税（SSD）。

“撤辣”一开始点燃了购房者的热情，但最新有数据已显示，“撤辣”的效应已被经济大环境冲淡。

据香港差估署数据，香港4月私人住宅售价指数报308.7点，虽然环比上升，但同比仍录得13%跌幅。

美联物业数据则显示，截至5月28日，香港5月一手私人住宅注册宗数和二手住宅注册宗数共为5619宗，较4月8970宗大幅下降37.4%，其中一手私人住宅注册宗数下降53.9%。

而中原地产统计， 5月25日及5月26日周末香港新房销售跌至三个月低点，一手市场仅录得60宗成交，创下13个周末以来的新低，是2月28日“撤辣”后表现最差的周末。

另外，2024年5月香港现楼按揭宗数为3571宗，也较4月份的4166宗减少14.3%，创5个月新低。

现时香港楼市仍受制于整体经济和利率环境，市道不佳，开发商抑或折价跑量，抑或等待市道更好的时候再行出手。

恒基地产主席李家诚最新就表示，香港楼市稳定，楼价已在低位徘徊较长时间。随着美国加息周期接近尾声，预计香港楼市将步入减息周期，到时候楼市会有转机。