观点网 五月的北京,春日的尾声与初夏的序曲交织在一起,诗意满盈,如同一幅醉人画卷。
在这清爽悠闲的时节,我们有幸与恒隆地产董事 – 办公楼,住宅及服务式公寓隋颂伟进行了一次访谈。
在2024观点商办暨资管大会的间隙,刚刚结束演讲的隋颂伟与我们围坐一堂,共话行业发展与企业突围之道。
过去一年,商办市场的复苏未达预期,在供给持续入市、有效办公需求不足、企业办公方式更加灵活等因素影响下,重点城市写字楼的空置率仍在攀升,租金面临下行压力。
转型时期,企业的经营与发展前路在哪里?
对此,隋颂伟表示,市场波动是难免的,但恒隆希望在红海里面找到自己的一片蓝海。
他似是教学,又似是分享,对于我们提出的问题,总是耐心的解答。不到一个小时的交流,关于市场的未来走势,关于恒隆的应变之法,悉数呈现在眼前。
波动是难免的
随着疫情影响的消退,2023年,全国经济迎来了复苏行情,但与此同时,由于人们办公方式的改变,写字楼市场的整体恢复状况却不及预期,行业仍需闯关。
有数据显示,过去一年,全国写字楼净吸纳量为277万平方米,仅略高于2022年的历史最低值,空置率则持续走高。
进入2024年,持续供给与需求不足的压力仍旧存在。
据第一太平戴维斯发布的数据显示,今年一季度,北京甲级写字楼平均租金下跌至以2字开头,数值为295.7元/平米/月,环比下降2.47%。
空置率方面,一季度,北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率数据分别为20.2%、21.7%、19%以及30.6%。
面对当下的环境,隋颂伟认为:“市场波动是难以避免的。”
不过,走过60余年的恒隆地产,早已见过行业的起起落落,面对当前的市场形势,这家企业仍旧保持乐观。
在隋颂伟看来,一方面,改革开放以来,中国经济迎来了高速发展,这种增长是不可复制的。
另一方面,“好的地段、好的营运、好的管理,而且有恒隆这么多年辛苦经营打造的品牌,从长远来说还是比较乐观的。”
交流过程中,聊到当前的宏观经济与行业走势,隋颂伟抛出了一个问题:“在市场波动之下,每一个开发商、运营商可以做些什么?”
正当我们细细思索他提出的问题时,隋颂伟进而解释称:“我觉得在市场下行的时候,可以给我们更多的时间思考我们的定位,修炼我们的内功。”
在他看来,市场变动之下,企业也应当做出相应的调整,更灵活的利用自身资源,在市场里面拿到更大的份额,更好地服务客户。
据了解,近几年,即便全球经济面临挑战、市场持续下行,但恒隆地产仍旧如期推进了多项工作计划的落地。
比如,杭州恒隆广场项目快速推进,这个耗资60亿元的项目将于2024年分阶段落成。截至目前,恒隆地产在内地9个城市当中成功布局了11个项目。
从2023年的财报来看,恒隆在内地市场的营收达到69.67亿港元,较上年增长3%。
除此之外,还推出更多更丰富的物业组合,比如近两年先后入市的内地首个高端服务式寓所品牌武汉“恒隆府”,自营的多功能办公空间“恒聚”等。
显然,在行业变动之中,不断调整与创新,在不确定当中寻找确定性,这是恒隆一以贯之的做法。
隋颂伟在采访当中亦多次强调:“我听过有一句名言,‘唯一不变的就是变’,我觉得这句话说得非常对。”
红海里面找蓝海
近两年,伴随着全国写字楼市场的下行压力,大量项目延续来让渡租金的方式,来迎合市场需求,维持出租水平。
有数据显示,一季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.68元/平方米/天,环比下跌0.47%。
面对当前的激烈竞争环境,隋颂伟提到:“减租是否是唯一的出路?答案是否定的。”
在他看来,在做项目的过程中,往往会面临一些不可控的外部因素,企业能做的,是在红海里面找到自己的一片蓝海。
不过,蓝海在哪里?对此,隋颂伟强调:“我觉得一个资产是死的,当下要比的可能是各个企业的软实力。”
在他眼中,企业的软实力一方面体现在项目配套上。
实际上,恒隆深耕内地多年,打造了大量项目,这些项目基本位于市中心非常好的地段,而且基本以综合体的形式呈现。
“综合体的好处,是可以让一个使用者的各方面生活配套都得到满足。”隋颂伟指出,恒隆打造的是一个办公生活空间,这是很多单栋写字楼没办法实现的。
第二方面,企业的软实力体现在服务上。
他以上海恒隆广场为例提到,面对一些较大的客户,恒隆会采用一对一的管家式服务,通过这种服务,能够一站式帮助客户解决很多问题。
“这种服务我们会慢慢地推广到其他的城市。”
除此之外,面对商场、写字楼的顾客,恒隆地产亦十分注重体验感,比如通过科技、数字化等方式,提升这方面的需求。
这一点,如同隋颂伟在演讲当中强调的那般:“如果我们的管理水平和服务水平跟不上,其他一切都是空谈,所以在管理上要做大量的工作,配合所有租户的要求。”
第三方面,企业软实力还体现在未来可持续高质量发展方面。
实际上,在倡议全球绿色和全民环保的当下,ESG是帮助企业实现未来可持续高质量发展的重要指标。
在这方面,恒隆亦有充分准备,比如项目运营层面的节能减排动作。
恒隆近期宣布,截至2024年4月,旗下内地半数运营的物业已通过绿电采购协议,使用可再生能源供电,进一步巩固房地产可持续实践中的领导地位。
此举不仅是恒隆可持续发展进程中的重要一步,也标志着公司将在2024年底远超其在2025年或之前实现25%中国内地物业组合电力需求由可再生能源提供的指标。
此成就涵盖四个城市的五个项目,包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场和济南恒隆广场。
除此之外,面对项目的租户,恒隆亦提出了相关的要求,增强租户的节能减排意识。
至于公司内部,“针对恒隆员工的环保意识,我们都做了大量的工作。”隋颂伟告诉我们,公司通过奖励机制鼓励员工步行上下班,另外对于一些纸张的使用,也提出双面打印等要求。
“对恒隆来说,我们是一家有社会责任的公司。”
从配套、服务、ESG等多个层面,不断提升自身的软实力,这是恒隆地产在经济不确定性与行业激烈竞争下,提出的解决方案。
至于接下来的发展目标,隋颂伟则表示:“目标是要一起努力(带来的结果),但当下对我们来说,更重要的是要做好手头上的每一件事情、每一项工作。”
近一个小时的采访,隋颂伟的乐观与积极时刻感染着我们,而踏实、稳健则是恒隆地产留给我们的最深刻印象。
以下是观点新媒体对恒隆地产董事–办公楼,住宅及服务式公寓隋颂伟先生的采访实录:
观点新媒体:您如何看待短期或者中长期一段时间内,商办市场的未来走势?
隋颂伟:市场波动是比较难免的。
首先,中国改革开放高速发展这么多年,这种高速增长可以说是不可复制的。目前只能说是放缓了一点点,但我觉得长远来说还是非常乐观。
其次,就像杭州恒隆广场项目,我们正在筹备的项目都在城市里面非常中心的地段,位置是不可以复制的。所以我觉得,有好的营运、好的管理,而且有恒隆这么多年辛苦经营打造的品牌,从长远来说,我们还是比较乐观的。
恒隆在内地深耕这么多年,我们做得比较多的是综合体。综合体意思就是有商场,有办公,有酒店,也有一些住宅以及服务式公寓,好处是可以让使用者各方面生活配套都得到满足。
比如办公楼,楼下有一个商场,就能解决很多问题。所以我经常跟团队说,一定要保证我们办公楼搬进去以后,楼下餐饮能够满足办公楼员工的需求,这个对我们来说是很重要。另外就是连通性,就算下雨也不用打伞出去附近商场及餐厅。
市场的波动我觉得相对是比较难免的,但是在波动之下,每一个开发商、运营商可以做一些什么?这是值得思考的一个问题。
市场下行的时候,可以给我们更多时间思考定位、修炼内功,同时也给了更多的时间让我们去跟租户沟通。
我每到一个城市,有恒隆的项目都会约几个不同客户,一起交流,听一下客户的需求,我觉得这个非常重要,可以了解我们做的事情究竟跟他们的需求是否一致。同时也给我们团队一个很好的机会,去了解我们的工作。
当然我们也会密切地跟行业其他从业人员,包括政府等等,进行紧密的沟通。
我听过有一句名言,唯一不变的就是变,我觉得这句话说得非常对。
你肯定要变,要更灵活的利用好手上的一些资源,在这个市场里面拿到一个更大份额,要更好的服务我们的客人。
观点新媒体:您认为现在国内一二线城市商业地产发展是否还有更多潜力?恒隆在未来有怎样的投资策略和计划?哪些城市具备较强的投资价值?
隋颂伟:如果遇到有合适的投资机会,公司还是会考虑的。
我们目前在内地布局了9个城市,共11个项目,如果把中国香港都算进去,我们其实在东南西北都有一些做得比较出色的城市名片。
观点新媒体:恒隆在资产管理这部分是怎么做的?
隋颂伟:我觉得一个资产是死的,当下要比的可能是各个企业的软实力。
软实力有很多方面,比如说配套、服务。所有跟客人的沟通,还有什么配套可以给到客人,在这个方面我们会做的比较细致。
以上海恒隆广场为例,一些相对比较大的客户,我们会有一对一的管家服务,可以让我们的顾客搬进来的时候,有一个比较好的体验感。有什么问题,管家就有一站式解决方案。这个服务我们会慢慢推广到其他城市,但还是要看当地的需求,还有人员配置等问题。
观点新媒体:恒隆今年有什么目标?或者说期许是怎么样的?
隋颂伟:目标很重要,目标是要一起努力(带来的结果),但当下对我们来说,更重要的是要做好手头上的每一件事情、每一项工作。
我们一定要把手上的所有项目做好,比如出租率、租金收入,还有就是要对公司股东负责任,这一块一定要尽全力去做。
但是在做的过程中也有一些外部不可控因素,恒隆本身也会受到外部环境的影响。所以这个方面还有很多的工作需要做,我们只能在红海里面找到自己的一片蓝海。
比如,我们会有更多的配套,要打造办公生活空间,要加强我们的服务。另外,不能光从一个办公的角度,还要看能否从空间灵活性里面做一些调整。
面对这么大的办公楼市场,一定不是企业单方面可以解决的问题,一定要跟业内所有的朋友,包括政府,一起去探讨。
观点新媒体:ESG方面,恒隆有哪些经验可以跟同行分享?
隋颂伟:首先,ESG是一个大的趋势,环保是很贵,但是不能用钱去衡量。我们在努力践行ESG,对恒隆来说,我们是一家有社会责任的公司。
比如,2022年10月份,我们跟LVMH集团进行了签约,围绕着应对气候变化等方面,从我们自己开始做一些改变。
另外,我们的租户也有减排节能的一些需求,我们会支持响应政府的地球一小时活动,一个小时帮不了多少,但是让大家增强意识。
另外,我们公司也搞了一个活动,鼓励员工上下班多走路。恒隆在员工理念方面做了大量工作,比如用手机计算步数,一个月走了多少步就有一个奖品,鼓励同事身体力行,不要天天用燃油车。然后,所有的纸不要只有一面之缘,应该两面都认识它,充分利用好。
所以,公司内部培训也是有基因的,训练我们要有环保的意识。
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