再现1元转让 华润置地退出保利北京合作项目背后

观点网 三年前，华润联手保利、金地抢地的情景还历历在目。

而今，继金地退出之后，华润置地再度计划从上述合作项目当中抽身离开。

根据北京产权交易所最新消息，华润置地拟挂牌转让北京保营善筑置业有限公司33%股权，转让底价0.0001万元。

而此次被挂牌转让的保营善筑，为北京保利·锦上项目的操盘方。

合作三年，华润置地为何选择在这个阶段退出？以1元的代价进行转让？

一元转让

华润置地计划退出与保利、金地合作的项目。

最新消息显示，6月3日，北京润置商业运营管理有限公司挂牌转让北京保营善筑置业有限公司33%股权，转让底价0.0001万元。

资料显示，保营善筑成立于2021年，注册资本1000万人民币，法定代表人为张兴辉，经营范围包含房地产开发。

穿透股权发现，该公司由保利（北京）房地产开发有限公司、北京润置商业分别持股67%、33%，而后者成立于2016年，由华润置地持股100%。

实际上，保营善筑为北京朝阳保利·锦上一期的开发建设单位。

企查查信息透露，起初，保营善筑由金地、保利、华润分别持有34%、33%及33%的股权，去年7月14日，金地集团(600383)正式退出，由保利接盘相关股权，由此，保营善筑的股东结构变更为保利持股67%，华润持股33%。

金地退出近一年之后，华润置地为何亦选择从中抽身离开？

有业内人士看来，通过股权的转让，能够实现债务的转移，对华润置地而言，此举能够起到降杠杆的作用。

回笼资金、降低负债水平或许是华润此次挂牌转让保营善筑33%股权的考量之一，不过，此次交易，最引人注目的无疑是转让标价为1元。

“1元转让股权相当于名义金额转让”，上述业内人士提到。

根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委财政部令32号）规定，产权转让及增资扩股原则上都应该在产权交易所公开征集受让方/投资方。

也就是说，国有企业在进行项目股权转让时，需要走交易所的程序，而透过交易所进行正常的转让流程，往往会涉及相关的税费成本。

“1元转让股权，一般用在资不抵债企业的股权转让交易，不过，此类交易方式也时常出现在国有企业当中。”

上述业内人士解释称，零元转让往往会被定性为赠与行为，在税收层面会面临操作困难，因此国有企业在进行相关股权转让过程中，往往也会象征性的进行1元的报价。

换言之，对华润置地而言，此次采用1元方式进行转让，能够极大程度的降低相关成本。

此外，从坊间透露消息来看，虽目前上述挂牌转让暂未确定交易方，保营善筑的“接盘手”大概率为保利。

资金考量

许是为了降低杠杆，许是为了减少税费，华润置地选择以“1元交易”的方式，挂牌保营善筑33%股权。

不过，从保利·锦上一期的推盘节奏及销售情况来看，华润置地此举，也可能是项目完结的正常清退流程。

据了解，早在2021年5月10日，华润、保利、金地联合体在一众房企当中突出重围，拿下朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块。

上述地块的建设用地面积为3.24万平方米，建筑面积约为8.10万平方米，其中包含8500平方米的养老设施和3000平方米的社区卫生中心，还需配建1.39万平方米的公共租赁住房。

据当时的市场报道，上述地块获得了金地+保利+华润、旭辉+首开+建工、中海+中交、中铁、万科等13家房企及联合体报名，地块开拍以前，报价已达上限价格，最终，金地+保利+华润联合体以上限价31.5亿元，配建1.39万平方米的公共租赁住房面积，溢价率约5%竞得。

拿地半年之后，项目便迅速开盘入市，从北京住建委官网查阅发现，保利·锦上一期的备案名称为“悦锦雅苑”，该项目在2021年9月13日及2021年11月19日分别获取两张预售许可证。

其中，2021年9月13日获取的京房售证字(2021)121号预售证，共计涉及470套房源，可售面积为5.70万平方米。

而2021年11月19日获取的京房售证字(2021)165号预售证，主要以地下仓储及地下车库的出售为主。

不过，当时市场对保利·锦上一期的普遍呼声并不算太高，毕竟多家企业竞争之下，地块触顶成交，如若除去配建面积，可售住宅楼面价约5.67万元/平方米，而地块的销售指导价定在7.1万元/平方米，地价占比达79.85%。

“地价占比接近80%，开发商基本无钱可赚，稍微控制不好有可能亏钱”，当时，有市场人士如是评论称。

但令市场意想不到的是，项目刚刚推出便迅速成为了当年的热销红盘，一举夺下朝阳销售金额、销售套数的双冠王。

从北京住建委官网的消息来看，截至目前，项目住宅部分已完成签约452套，签约面积5.48万平方米，成交均价为7.1万元/平方米。

按此计算，该项目去化率达到96.19%，回笼资金38.01亿元。

也就是说，当前，保利·锦上一期项目基本去化完成，处于尾盘清盘状态，华润置地在该项目当中已经实现了资金回笼。

而此时选择通过1元代价退出，一方面是企业正常的合作退出；另一方面则是为了实现保利股权的集中，便于项目后续的交付及管理。

华润重心

一期项目成为北京“黑马”之后，保利·锦上二期项目乘胜追击，不过，观点新媒体查阅发现，华润并未在二期项目持有相关股权。

据了解，保利·锦上二期地块于2022年2月17日拿下，彼时共有中海、城建、金地+保利、华润、建发五家房企及联合体参与竞拍。

原本的“铁三角”华润、保利和金地此次并未选择再度联手，华润显然更希望独享朝阳王四营板块的红利。

不过，华润的筹谋最终还是落空了，地块由金地、保利联合体竞得，拿地总价为42.4亿元，楼面价为4.6万元/平方面，销售指导价定为7.1万元/平方米。

同样的，去年7月，在拿地不过半年时间，金地从保利·锦上二期退出，项目改由保利独自持有。

2022年6月15日，保利·锦上二期项目获得预售许可证，准许销售面积9.39万平方米，此次共获批15栋楼、954套房源。

而从项目的销售情况来看，截至目前，项目共计签约656套，签约面积5.84万平方米，去化率62.19%，销售均价6.98万元/平方米。

为什么华润并未选择与保利、金地合作开发二期项目？

有市场人士认为，近几年，华润置地大力重仓北京市场，无论是此前放弃二期项目的合作，还是此时退出与一期项目，对华润置地而言，不仅能够降低负债水平，企业也能将更多的资源投入到自有品牌的项目当中。

的确，从华润置地购房小程序“小润选房”发现，目前，华润置地于北京的在售项目共有22个，包括石景山区的长安润璟、大兴区的华润橡树湾、海淀区的幸福里润园、海淀幸福里等等。

今年3月24日，位于京西的京熙润府迎来首次开盘。项目共计售出房源267套，销售总额约10.05亿元；随后5月12日，位于亦庄的北京润府正式开盘，共计推出380余套房源，当天成交171套，收金14.6亿元。

无论是京熙润府还是北京润府，可以发现，即便引入了合作方，但华润置地在项目当中占据较大的主导地位。

如此一来，持有大部分股权的华润置地不仅能够实现项目操盘，拥有更大的话语权，而且企业还能实现项目品牌名称的统一，扩大企业在京的影响力。

降低杠杆、回笼资金、减少税费、重心转移……这些或许都是华润置地“1元转让”的考量。