“5·17”楼市新政满月 三线城市房价降幅趋稳

每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺

“在洛阳买房的客群，还是以本地人改善型需求为主。目前，洛阳二手房单价普遍在每平方米8000多元，而在三年前，即2021年，二手房均价在万元以上。今年，洛阳二手房价格每个月的变动幅度比较小，市场开始趋于平稳。”6月18日，河南洛阳当地的房产中介小刘告诉《每日经济新闻》记者，洛阳房价也是遵循“外围先跌、老城区补跌”的逻辑，预计核心城区——洛龙区的房价跌过一轮后，洛阳整体房价就基本见底了。

6月17日，国家统计局公布了5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，而当日也刚好是，5月17日央行发布的系列房地产金融政策（以下简称“5·17”楼市新政）满月。

从国家统计局发布的70城商品住宅销售价格变动情况来看，5月，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有所扩大。其中，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比4月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与4月相同。

多城二手房价低于3年前

《每日经济新闻》记者梳理国家统计局数据及其他机构发布的数据发现，三线城市房价虽然整体走势仍是向下，但降幅逐渐趋于平稳。同时，三线城市房价呈现两个较为明显的特征：一是多数三线城市的房价相比3年前已出现明显下跌，整体价格处于低位；二是三线城市新房价格大多高于二手房价格。

以江苏扬州为例，据房天下数据，截至6月18日，扬州新房均价为15256元/平方米，二手房均价为11903元/平方米。而在3年前（2021年7月），扬州二手房价格为16085元/平方米。今年1~5月，扬州二手房月均价格差分别为59元/平方米、58元/平方米、291元/平方米和129元/平方米，整体上趋于平稳。

再来看山东烟台，6月以来，该市的二手房均价为9894元/平方米，新房均价为10451元/平方米。而在3年前（2021年7月），烟台二手房均价为10819元/平方米。

不过，过去一年，烟台二手房价格表现相对平稳，月均价格波动未超过50元/平方米。2023年9月，烟台二手房均价为10322元/平方米，2024年6月均价为9894元/平方米。

《每日经济新闻》记者查阅房天下的统计数据发现，就目前15个典型三线城市二手房价与三年前对比来看，除三亚、扬州、无锡、秦皇岛、徐州等城市的二手房价格超过万元外，其他三线城市的二手房价格均低于万元。

在部分三线城市，首付10万元内，就有不少二手房房源可选择。小刘向记者推荐了一套位于洛阳南昌路的二居室，大小在68.54平方米，业主挂牌价58万元，首付8.7万元（相当于15%首付），加上各种税费和中介费用，总共开支成本约11.2万元。

此外，从三线城市房价波动情况来看，记者统计的15个典型三线城市，二手房价格相比三年前均出现普遍下滑。

不过，值得注意的是，多数三线城市新房价格普遍高于二手房，这与部分一二线城市形成鲜明对比。过往部分一二线城市的新房之所以热销，一个重要原因便是新房与二手房形成价格倒挂，即二手房价格远高于新房价格，但在多数三线城市，新房和二手房价格倒挂现象并不普遍。

地方楼市政策持续优化

为拉动市场，近年来，不少三线城市不断出台各种购房激励政策。尤其是“5·17”楼市新政后，三线城市已基本落地央行相关政策，即降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率。此外，部分城市还在继续优化住房公积金政策、发放购房补贴等。

以惠州为例，6月17日，广东惠州发布公告，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在惠州市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

此前的6月13日，山西大同也发布通知，支持非居住存量房屋改建为保租房，国有平台公司等可收购非住宅商品房用作人才公寓。

“惠州通过国企下场收购商品房当作保障性住房，其主要目的是缓解房企经营压力、稳定市场预期，加快房地产市场的企稳恢复。”中指研究院华南分院研究总监杨永俊向《每日经济新闻》记者表示，据中指研究院数据，截至2024年5月底，惠州新房库存量近1309万平方米，去化周期超30个月。

记者梳理发现，优化住房公积金政策，是三线城市普遍采用的措施之一。如山东菏泽6月17日发布通知，住房公积金缴存人员使用公积金贷款购买高品质住宅的，最高贷款额度上浮10万元：夫妻双方正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度为70万元；单方正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度为50万元。

发放购房补贴也是三线城市鼓励住房消费的主要措施。6月13日，据“邯郸住建”微信公众号消息，对购买新建商品住房的购房人按照成交价的1%给予购房补贴；对到企业入职的高校毕业生、生育二孩及以上家庭、60岁及以上老人购买新建商品住房的，购房补贴额再上调0.5%；6月5日，扬州发布楼市新政，购买新房最高可补贴1.5%，三孩家庭公积金最高可贷202万元。

三线城市房价继续承压

值得一提的是，今年5月以来，长三角地区包括杭州、南京、苏州、合肥等二线城市先后开始执行“购房即落户”政策，这也被市场称之为二线城市新一轮的“抢人大战”。受此影响，部分三线城市的潜在购房者开始向二线城市流动，其中流向长三角城市的较多，这也在一定程度上对部分三线城市房价形成压力。

“目前在扬州买新房，大专以上学历最高可享1.5%的购房补贴，此外还有公积金贷款利率下调等政策。虽然支持政策挺多，但如果对比周边其他更高能级的城市，扬州的政策并不算有吸引力。”6月19日下午，扬州当地房产中介小徐告诉《每日经济新闻》记者，长三角包括杭州、南京、苏州等二线城市基本可以买房落户，这也对周边三线城市的楼市形成了一定分流。

另据中银证券数据，目前，三线城市土地成交建筑面积，仍排在前列，但土地溢价情况不如一二线城市。此外，从土地成交楼面价来看，截至今年5月，二三线城市的楼面价同比增速，均出现下滑，仅一线城市仍在上涨。

截至今年5月底，一、二、三线城市，今年累计土地成交建筑面积分别为0.2亿平方米、1.3亿平方米和2.9亿平方米，同比增速分别为-27.1%、-24.4%和-15.4%；累计成交总价分别为1208.4亿元、2669.8亿元和2187.2亿元，同比增速分别为- 25.9%、- 30.3%和-27.3%；平均土地溢价率分别为4.84%、4.01%和2.99%；住宅类用地平均成交楼面价同比增速分别为103.1%、-49.4%和-38.6%。