一线城市“5·17”新政满月观察：市场与政策继续博弈

每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺

“上海中介信心起来了，忙得不可开交，前些时候还愁眉苦脸，现在就开始畅想未来了”“广州无论是限购政策，还是信贷政策等，均是一线城市中最为宽松的”“深圳目前房价大方向企稳，业主信心有所回升，但未来走势如何仍需持续观察”“北京落地央行新政可能会比其他城市慢，但肯定会落地的”……作为楼市的风向标，一线城市的每一步政策调整都牵动全国市场的神经。随着5月17日央行发布的系列房地产金融政策（以下简称“5·17”楼市新政）满月，四个一线城市的房地产市场也表现出各自不同的特征。

6月17日，国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点；同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、广州和深圳环比分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上涨0.6%；北京、广州和深圳同比分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。

二手房方面，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点；同比下降9.3%，降幅比上月扩大0.8个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%；北京、上海、广州和深圳同比分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

《每日经济新闻》记者注意到，在“5·17”楼市新政影响下，一线城市楼市正在发生微妙变化：广州以力度量大的政策使得新房周度签约量创4月以来新高，上海新房、二手房成交量均有明显增加，深圳楼市活跃度则显著增强。相较而言，北京目前尚未跟进落地“5·17”新政细则，未来市场走向尚待观察。

北京有新盘抢收 上海活跃度攀升

上海是最先落地“5·17”楼市新政的一线城市。5月27日，上海出台“沪九条”优化调整房地产市场政策，内容包括降首付、优化限购、降利率等，对新房市场的提振效果比较明显。

据中指研究院统计，从周度数据来看，新政后第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7万平方米，相比新政前两周增长了10%。

新房开盘及认购方面，“沪九条”发布后至6月16日，上海共有17个项目开盘，其中长风豪宅项目嘉佰道开盘即售罄，观宸润府及象屿远香湖岸等外环外项目开盘去化率，也较上一批次有所提升。

二手房方面，据中指研究院统计，6月1日至16日，上海二手房网签达13381套，较上月同期增长82%，较5月日均604套的日均网签水平，有大幅提升。“沪九条”后，多家中介平台二手房带看量及签约量都有所上涨，二手房半个月成交11445套，日均成交763套，远高于5月日均586套的水平。

“‘5·17’楼市新政满月，上海新房、二手房成交均有提升，新政放开了单身购房者对外环内二手房的限购，且外环内‘老破小’二手房今年以来跌幅较大，预计价格继续下探空间较小，在政策出台后，部分客户基于房价可能上涨的预期，选择尽快出手。”

中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，根据以往经验，新政出台后，短时间内市场情绪高涨，最先表现在二手房市场，带看及签约增量明显。随着一二手房置换链条畅通，新房市场随之回暖，短期内房地产市场交易活跃度将提升。

《每日经济新闻》记者注意到，随着市场活跃度和关注度不断攀升，外地的地产中介也开始关注上海市场。此前深耕武汉市场的一个房产中介团队，近期组织上海洋房小高层团购活动，并宣称有很多粉丝报名。

在四个一线城市中，目前只有北京仍未落地央行“5·17”楼市新政相关细则。反映到市场交易上，近一个月，北京新房和二手房周成交量呈下降态势。

据诸葛数据研究中心监测，今年第二十四周（6月10日至16日），北京新建商品住宅成交613套，虽较前一周上涨21.15%，但相比今年第二十一周（790套）和第二十二周（838套）的成交量，仍处于偏低水平，市场主要体现为“恢复”。

二手房成交则下降明显。第二十四周，北京成交二手住宅2988套，环比前一周增长0.61%。但相比今年第二十一周（3398套）和第二十二周（3630套）的成交量，降幅均超过10%。

北京新房市场方面，据市场消息，上周末，中建壹品·花香壹号尚未正式开盘，便有特价房信息——最低售价4.9万元/平方米，远低于该项目市场指导价7.2万元/平方米；中建·和颂九里开盘推出特价房，备案总价859万元，“6·18”新房节一口价738万元，相当于直降121万元。

对此，中原地产首席分析师张大伟确认了上述信息。他向《每日经济新闻》记者表示：“最近，北京新房特价的确很多，基本是八折或九折，以前指导价是市场锚点，这些项目一出，其他案场都迷糊了。”

张大伟进一步表示，新房降价抢收的原因，主要还是市场与政策的博弈。首先，北京尚未落地“5·17”楼市新政细则，与其他一线城市相比，市场热度明显不足；其次，北京二手房价格经历了其他城市相似的跌幅，普遍达到25%至30%，部分区域跌幅甚至更高，但新房价格并没有明显调整，仅有少数项目通过特价房形式降价获取成交量。“这种市场环境下，现在一些新开盘项目为了获得成交量，不得不选择较低价格开盘。整体而言，市场正处于‘以价换量’阶段，新房和二手房降价出售是主流趋势。”

和硕机构首席分析师郭毅认为，目前，北京新房成交量处于低位，打折促销蔓延开来，将迫使开发商在土地获取上更加谨慎，这可能对北京土地市场带来压力。“北京应尽快落地‘5·17’新政，并在限购上进行调整，以稳定和恢复市场信心，促进楼市平稳发展。”

穗新房网签增加 深圳走势待观察

5月28日落地央行“5·17”楼市新政的广州，在一线城市中，政策调整力度最大。那么，广州楼市目前又呈现怎样的特点？

中指研究院监测数据显示，5月17日至6月16日，广州新房网签套数达5849套，相比新政前一个月（网签5213套）上升了12.2%。5月28日后，广州新房日均成交套数持续增加，5月28日~6月16日，共网签4052套，日均网签套数202套。从周数据来看，6月10日至6月16日的这周，新房网签1565套，创4月以来的周成交新高。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析指出，广州此次新政落地后，在限购区域，外地户籍购房门槛进一步下降；当前，广州各方面购房政策均较宽松，无论是限购政策，还是信贷政策，均是一线城市中最为宽松的。“‘5·17’楼市新政已满月，广州楼市在新政带动下，市场购房氛围有所转变，无论是到访量，还是成交量，均有一定回升。”

也是在5月28日，深圳宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。政策落地后，深圳楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度增强。

据乐有家监测数据，对比“5.17”楼市新政前后一个月的情况来看，深圳乐有家门店二手成交量上涨了52%；其中，总价300万元内二手房显著上涨，6月的占比达24.6%（截至6月18日），为2023年1月以来最高值。

不过，就深圳楼市后市表示，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，深圳楼市虽有利好，但市场基础并不牢固。在四大一线城市中，深圳目前新房供应量充足，房价持续低位运行。另外，受保障房分流等因素影响，市场复苏过程仍需要巩固。

据深圳市房地产中介协会统计，2024年第二十四周（6月10日~6月16日），深圳全市二手房录得交易1309套，环比增长9.3%。这反映出，深圳楼市政策成效需要一定时间消化，未来走势仍需持续观察。

深圳一位资深地产人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，政策密集出台后，深圳房价整体企稳，业主信心有所回升，大面积降价寻求成交的业主少了，部分买家也愿意以过去成交价为基础来促成交易，但大量购房者依旧在观望，新房库存压力大，成交量低位徘徊，市场活跃度提高难度大，楼市未来走势还需观察。