房地产不能依靠豪宅行情,何时结束深度调整?

2024-06-23 23:22:00 观点网 

2024年即将过半,如何看这半年仍在深度调整的房地产市场,以及未来的行业态势?

相信大多数人都不会太乐观——仅从数据来看,国家统计局6月17日发布的信息显示,1-5月份,全国房地产开发投资40632亿元,同比下降10.1%;其中,住宅投资30824亿元,下降10.6%。

1-5月份,全国新建商品房销售面积36642万平方米,同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%;新建商品房销售额35665亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.5%。

截至5月末,全国商品房待售面积74256万平方米,同比增长15.8%。其中,住宅待售面积增长24.6%。

下行市场的豪宅行情

具体到企业方面,观点指数发布的“2024年1-5月房地产企业销售表现”报告显示,5月份前100房企实现权益总销售金额2410.24亿元,同比下降34.15%,环比上升10%。1-5月份,前100房企累计实现权益销售金额10577.17亿元,同比下降45.3%,同比收窄两个百分点。

前五月,仅有三家房企全口径销售金额超过千亿,分别为保利发展1313亿元、万科1022亿元及中海1017亿元。

更为令人关注的是,作为头部企业,保利、万科、中海给出的这份成绩单中,仍然录得33.23%、39.09%、30.8%的同比跌幅。

即便是这样的表现,也需要更进一步的观察:例如3月28日,上海新天地板块中海顺昌玖里开盘,以196.5亿销售额刷新中国房地产开盘纪录。

与之相类似的消息还有:4月18日,新鸿基地产旗下上海滨江凯旋门开盘售罄,单日收金70.27亿元;4月21日,融创旗下上海外滩壹号院二期开盘入市,当日总成交金额99.97亿元;4月25日,上海浦东新区保利世博天悦开盘去化80%,当日成交金额80.84亿元;4月29日,上海徐汇滨江板块的“香港置地启元”摇号选房,当天销售约44.55亿元;5月16日,凯德集团上海项目“凯德·茂名公馆”开盘,单日收金超31亿元;6月3日,上海宸嘉100嘉佰道2小时内去化完成,收金超61亿元。

无一例外,这些成交仍然火爆的楼盘都是高端改善型项目。虽然这类产品走出独立行情,但市场成交主力的刚需、刚改项目仍然没有起色。

甚至其他城市的豪宅楼盘,表现可能也不如上海这么火热。

从数年前梦想万亿的“碧万恒”到如今的“保万中”,对照数据很容易就能得出一个结论:现在的市场大环境,即便是头部表现最好的一批企业,也只能维持住30%左右跌幅,其他企业的表现不言而喻。

例如受刚需市场影响特别严重的碧桂园,1-5月权益合同销售额仅216.5亿元,全口径销售金额约为265亿元。以巅峰时期的数据对比,即2018年5月,碧桂园录得合同销售金额771.6亿元,创下单月新高,1-5月累计合同销售金额为3346.8亿元。即便是到了2023年,碧桂园前五月权益销售金额仍然超过千亿。

而恒大早已是“暴雷”企业群体中的一个巨大疤痕。

“天亮前的夜,最难熬”

全行业来看,从2021年的18.2万亿到2022年13.3万亿再到2023年的11.6万亿,中国房地产已经将将跌到了谷底。

2021年底,观点新媒体在采访野村首席中国经济学家陆挺先生时,曾针对当时中国房地产市场达到18万亿进行了提问——这个市场规模能够维持吗?

陆挺当时表示,18万亿已经到了历史最高峰,不能指望永远这么高,这个市场一定会萎缩。更为关键的是,在市场顶点时,中国房地产企业买入了有史以来最多的土地,并将因此陷入债务困境。

2022年底,观点新媒体再次采访陆挺,就“房地产市场未来会有多大规模”进一步深入交流。陆挺当时表示,稳定在10万亿已经是不错的情况。

“这是所有房地产企业都要面对挑战的时期,如今更为重要的是找回信心,包括企业家和消费者的信心。”但这种信心不只是来自宣传,更来自每一个人自身的体验与预期。

2023年底,陆挺在第三次接受观点新媒体采访时预测,房地产市场有可能开始出清,宏观经济有可能在2024年下半年或2025年真正触底。

真正触底,用《流浪地球2》的一句台词来形容,就是“天亮前的夜,最难熬”。2024年的行业走势,似乎颇为契合这些预测。

但深处谷底之时,我们需要坚定信心,找到向上的路。无论如何,10万亿市场仍然是一个庞大且有许多机会的市场。

随着国家各部门5月17日联合发布新政,降低首套和二套房贷的最低首付款比例;央行宣布取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限,并下调个人住房公积金贷款利率。在各类政策联合推动下,也在经济筑底的环境下,房地产市场出现了一些积极变化,市场信心修复已经可以有所期待。

新政满月,效果仍需慢慢体现。更为重要的是,传统房地产开发模式正在发生变革,整个行业开始构建以城市更新、代建、租赁、资管、服务等为新体系的高质量发展新模式。

6月19日,央行行长潘功胜在第十五届陆家嘴(600663)论坛上发表主题演讲,指出央行综合运用多种货币政策工具,包括下调存款准备金率、降低政策利率、带动贷款市场报价利率等金融市场利率下行等,为经济高质量发展营造良好的货币金融环境。

房地产方面,“推出房地产支持政策组合,包括降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人房贷利率下限、下调公积金贷款利率,并设立保障性住房再贷款,用市场化方式加快推动存量商品房去库存。”

在此过程中,新的机会仍在等待有准备的人。

随着时代的演变,曾伴随中国房地产行业一路走来的博鳌房地产论坛,也将与时俱进,探索新的模式、适应新的环境,通过改革并全新推出“博鳌周”系列活动。

在“2024博鳌周”,观点机构将以中国经济结构性转型升级背景为依托,汇聚新时期的新力量,包括房地产开发、土地、城市更新、代建、产业及产业园区、物流及物流园区、商业地产及商业零售、资本与金融、物业服务、住房租赁、办公方式、康养文旅、数字科技(含新能源)等,打造全产业链现场交流与合作的新平台,探寻行业发展新力量。

拥抱新时代!2024博鳌周系列活动,将为你我燃起希望之火。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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