北京海淀退地涨价再入市 万科百亿自持租赁地块八年境遇

经过一段曲折发展，“租售并举”的代价已经被重新衡量。

6月21日，北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地的一宗地块即将再度入市，地块土地面积8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米。若地块溢价率15%以下，销售指导价为9万元/平方米±8%；溢价率15%-20%，则为9.3万元/平方米±8%。

该地块属于二次出让，早在2016年，北京楼市还如火如荼时，万科以109亿元拿下海淀两宗100%开发商自持租赁住房地块。

其中018号地块被开发为万科翡翠书院，019地块则经历了合作方退出，后来被海淀区回收。

此次地块再度上市，出让条件已有所改变。地价达到上限后不再竞报自持商品住房面积，而是转为现场摇号方式确定竞得人。

此次挂牌土地的起始出让价为86亿元，土地合理上限价格103亿元，相较于2016年的起拍价44亿元和上限价格59亿元，几乎翻倍增长。

十年长约

时间回到2016年11月，分别经过38轮和52轮竞价触顶，并在与保利、绿地、首开等鏖战100%自持和多轮方案评审后，万科最终以109亿元总地价将海淀永丰18号地和19号地收入囊中，土地单价超过36000元/平方米。

16个月之后，北京万科翡翠书院项目作为全国首个企业自持租赁房开工面世。

在万科的产品线序列，“翡翠系”属于高端住宅系列。按照规划，万科翡翠书院采取低密社区建设方式，项目容积率仅为1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室产品占比不到30%，被做成复式（两层+阁楼）。

2018年4月12日，北京万科对外释放了翡翠书院项目的预租消息，第一批房源将在2020年交付，将提供1000多套租赁房源，包括月租金约为1.5万-1.8万元的90平方米三居室和月租金约为3万-4万元的180平方米四居室。

万科翡翠书院主打长租，最长单个租期不超过10年。如果承租10年，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变，但要求承租方一次性付清全部租金。

按此计算，万科翡翠书院项目90平方米三居室最长10年租约要求一次性支付租金高达180万-216万元，180平方米以上复式四居室最长10年租约则要求一次性支付租金为360万-480万元。

以180平米的上叠产品为例，十年租金最低约为360万，换算为月租正好三万，而在2023年，距离翡翠书院不远的天阅西山，180平米的四居室月租金约为2.4万元。

仅从价格来说，翡翠书院十年长约并无优势。

面对市场疑问，翡翠书院相关负责人曾表示，该项目的租金是从成本反推：项目地价109亿加上资金和建安成本50亿，目前总成本为160亿，还不考虑配套、长期经营成本、维新成本。理想条件下，项目的NOI，即营运净收入不超过3%，对企业而言极其微利。

如果折算成单价，该项目年租金为2000元/平方米-2400元/平方米；即便是最为理想的情况，按照年租金2400元/平方米且全周期100%满租，第一个10年租金总额为33.3亿元。

这意味着109亿元土地款至少需要30年才能回本，且并未考虑“万科学院派，洋房住区”高端项目的建安成本，以及各类财务、管理、融资成本等。

至于市面上关于一次收取70年“租金”的以租代售传闻，万科并未正面回应。

面对成本重压，时任万科北京区域首席执行官刘肖也表示：“万科将选择一些企业进行众筹合作。概括来说，北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理；众筹企业则在早期进行投资，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金将返还企业。”

2017年5月，万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金，资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。其中，北京万科出资11.95亿元，其他4家法人出资总额为41.9亿元。这笔53.8亿元的私募基金代替自有资金投入。

独木难支

19号地块则是另一番境遇。

2018年1月，项目公司北京万金房地产开发有限公司投资人发生变更，住总旗下公司金第地产从中退出，万科成为了唯一开发者。

独木难支，亦无其他资方接力，最终退地也在情理之中。

直到去年9月，万科全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年，通过抵押融资，才将万科翡翠书院的第一个十年进行解套。

回到此次再度出让的地块，楼面起价约5.28万元，摘去自持要求后，价格显著上升。

以6月4日成交的北京海淀永丰产业基地（新）0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块对比，该地块土地面积约为8.95万平方米，规划建筑面积规模控制在22.25万平方米以下，交易起拍价格为78亿元。

最终，海开以最后报价79.17亿元摘得，溢价率1.5%，综合楼面价约为3.56万元/平方米，销售指导价9.3万元/平方米。

出让文件显示，0055子地块内竞得人需建设9000平方米公交中心站；0064子地块内竞得人需建设1000平方米党群服务中心、450平方米社区卫生服务站、1000平方米社区养老服务设施等。此外，0055、0064地块地上、地下全部建筑规模自持。

业内人士表示，该地块位于中关村(000931)科学城的核心区域，但大量自持公建、无偿代建和公服设施考验项目现金流，即便龙头房企也可能望而却步。

如今的市场行情下，或许再难有另一家房企愿意付出足够的资金与时间，来折腾第二座“翡翠书院”。

从近三个月北京土地市场来看，4月份仅成交一宗房山地块，5月份也仅有石景山一宗地块成交，且均是以底价成交。

在有限的机会之中，选择地价昂贵但便于周转的项目，还是门槛较低但资金长期沉积的项目，考验着房企的投拓取向。