前5月近七成百强房企未拿地 央国企、地方城投仍是土地市场主力

2024-06-28 04:36:25 每日经济新闻 

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

今年以来,房企审慎拿地仍在延续。克而瑞监测数据显示,二季度,房企投资百强门槛值和总量,均同比出现较大跌幅。从单季度投资金额变化来看,二季度房企拿地金额同环比分别下降60%和12%。

截至今年5月末,仍有近七成销售百强房企尚未拿地,拿地金额TOP10房企的投资额同比下降36%,仅有7家房企拿地金额超过百亿元,较同期减少4家,包括华润置地、招商蛇口(001979)、保利发展等在内的部分央企,今年以来的整体投资也开始放缓。

“短期内,房企投资意愿难有提升,谨慎和聚焦是主旋律。”克而瑞分析指出,央国企和地方城投,仍将是土地市场的中坚力量,但随着房企投资战略的高度聚焦,核心地块竞争激烈会愈发激烈。

中指研究院企业研究总监刘水向《每日经济新闻》记者表示:“未来几个月,随着央行‘5·17’新政持续落地,以及后续各方加码对房地产的支持力度,政策效果将逐渐显现,商品房销售将有所回稳,房企的发展信心将有所回升,投资和拿地力度也将随之提升。”

近七成百强房企未拿地

在楼市回暖不及预期、资金持续承压等多重因素影响下,房企投资端仍处于低位运行。

克而瑞的报告显示,截至今年5月末,房企新增土储货值百强门槛值为21.8亿元,同比下降37%,新增总价、建筑面积百强房企门槛值分别为7.6亿元和20.4万平方米,同比降幅分别为40%和18%。其中,拿地金额超200亿元的房企,仅有中建壹品、建发房产、华润置地和滨江集团(002244)。

《每日经济新闻》记者注意到,今年前5个月,有近七成销售百强房企尚未拿地。同时,地方城投平台成为土地市场中不可忽视的重要力量。今年前5个月,在投资金额百强房企中,有56家为城投平台公司,央国企和民营房企分别为21家和23家。在投资金额百强房企中,央国企和城投平台的拿地金额占比分别为48%和29%,民营房企的占比为22%。

尽管央国企拿地金额占比近五成,但部分央国企投资也开始放缓。如华润置地、招商蛇口和保利发展等头部企业,前5个月拿地金额同比跌幅均超过50%,且拿地销售比均在0.2以下。

具体来看,今年前5个月,华润置地以217亿元的拿地金额位列百强TOP3,但同比去年的486.7亿元,跌幅达55%;保利发展拿地金额为80.1亿元,同比去年的228亿元,大幅下滑64.9%,拿地金额排名也从去年的第六,掉到今年的第十一;招商蛇口拿地金额84亿元,同比下滑65%。

值得注意的是,今年初,招商蛇口就曾明确指出,全年投资范围将进一步收拢聚焦,从“强心30城”收缩至“核心10城”。“不会盲目追高,根据稳健的价格,测算出合适的‘面粉价格’,确保投资安全和盈利空间。宁可错过,不能错投。”

而建发国际作为近几年土地市场的“黑马”,在今年初的业绩会上,公司行政总裁林伟国明确指出:2024年,建发国际要确保整体土储规模不能过大,确保安全性。

从实际情况来看,今年前5个月,建发国际拿地金额同比下降20%,至234亿元。据《每日经济新闻》记者不完全统计,仅在杭州一地,今年前5月,建发国际的拿地金额就已超150亿元,占全国拿地总额的60%以上,拿地金额超过杭州本土房企滨江集团和绿城中国。

收缩投资的不仅是央国企,民营等房企同样如此。

以龙湖集团为例,年初至今,在北京、上海、成都、杭州等城市,公司共获得7宗地块,总建筑面积51万平方米,权益建筑面积37万平方米,权益地价60亿元,较2023年同期明显下降。

据龙湖集团方面透露,“聚焦高能级城市核心板块”“聚焦高端改善项目及产品”是公司今年的重要投资策略。

再看绿城中国,今年前5月,公司拿地金额161亿元,同比下降18%。在此前的股东大会上,绿城中国管理层明确表示:“今年拿地数量会比往年少,因为现在资源必须用得非常精准,没有好项目、没有好城市,就没有好办法去投资,所以需要更精细筛选。”

即便是在杭州,绿城中国在核心区外只允许买两块地,“要扩大搜寻面,从很多项目里面寻找安全的、利润好的项目”。

对此,刘水分析指出:一方面,当前商品房销售仍较为低迷,房企投资拿地力度与销售紧密相关,典型房企如中国金茂、越秀等,拿地策略是“以销定投”,在销售没有明显好转的情况下,投资拿地力度依旧较弱;另一方面,房企对行业发展信心不足,不愿意加强投资拿地,房地产行业风险仍然存在,企业要优先确保安全,需要节制投资拿地,保障现金流充裕,确保企业安全。

仍有房企“逆风”拿地

在投资端,尽管绝大多数房企在收缩,但仍有房企“逆风而行”,最为典型的是中建壹品。

克而瑞的统计数据显示,今年前5月,中建壹品拿地金额达239亿元,同比增长717%;新增货值467亿元,同比增长697%。据了解,中建壹品这两项数据均居行业首位。

据中建壹品投资公司微信公众号,在今年年初的2024年工作会议上,中建壹品党委书记、董事长徐超明确提出:“要提高区域站位,全力冲刺全国房企20强。提高市场首位度,投资拓展要有更大突破;聚焦多元拿地,城市更新、保障房领域要有更大作为。”

此后,中建壹品开始在全国各地积极扩储。如2月22日,中建壹品以48.76亿元总价,触顶摇中北京大兴西红门地块,住宅楼面价为4.15万元/平方米,溢价率15%;2月29日,中建壹品又联合湖北文旅以51.79亿元拿下深圳今年首宗宅地;4月25日,中建壹品又以37.5亿元收购上海杨浦东外滩宅地。

从近两年中建壹品的投资布局来看,除武汉大本营外,主要布局一线城市。如在北京,中建壹品拿地金额已达到71亿元;在上海,拿地金额为47亿元;在大湾区,拿地金额达95亿元。

与中建壹品类似的,还有国贸地产。今年前5个月,国贸地产拿地金额、新增货值均为正增长。

克而瑞数据显示,今年前5个月,国贸地产拿地金额119亿元,同比增长29%;新增货值256亿元,同比增长36%;其中,多个地块为溢价所得。

如在今年厦门的首场土拍上,在经过1个多小时、153轮竞价后,国贸地产以总价32.1亿元拿下思明区将军祠2024P01地块,折合楼面地价6.27万元/平方米,溢价率达40.79%,创出厦门岛内楼面价新高;而在上海今年首批次土拍中,国贸地产联合中铁建以总价49.75亿元,拿下了浦东北蔡楔形绿地地块,溢价率为10%。

“近期,从中央到地方,楼市支持政策密集出台,一定程度上提振了市场信心,但政策落地效果,仍需时间检验。这也意味着,短期销售回暖再传导至企业投资,同样需要修复阶段。因此,房企短期内投资意愿难有大的提升,谨慎和聚焦仍是主旋律。”克而瑞分析指出,在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下,央国企和地方城投是土地市场的中坚力量,随着投资战略的高度聚焦,核心地块的竞争会愈发激烈。

(责任编辑:王治强 HF013)
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