并购月报 | 远洋40亿转让北京颐堤港二期项目,碧桂园考虑出售长鑫存储 (2024年6月)

2024-07-03 17:56:29 克而瑞地产研究 微信号

本月关注

? 存量房收储扩围至县级,北京购房新政如期落地

本月中央再释放房地产重要信号,国常会提出继续部署储备去库存、稳市场政策措施,市场对后续房地产宽松政策继续加码的预期抬升。央行设立保障性住房再贷款,住建部明确将存量房收储支持范围扩大至县级,未来存量房收储有望进入实质落地阶段,着力解决去库存问题。住建部、金融监管总局持续优化融资协调机制,完善协调城市机制,充分发挥地方政府的积极作用,对“白名单”项目实施推送反馈管理。而地方政府层面,本月50城56次政策松绑,北京购房新政如期优化,新政对北京购房信贷支持力度提升明显,但需注意未松绑限购。

? 金科公开招募重整投资人,重庆项目正式复工复销

本月金科破产重整迎来新进展,24日发布市场化招募和遴选重整投资人公告,26日再发布关于重整事项进展公告,表示管理人收到中金资本参与重整投资的意向函,并于公告中回复了市场对其的重整质疑,表示并不存在外界传言的前期投资者不参与重整、公司需要重新招募战略投资者的情况,强调金科与长城国富置业各项工作均按《战略投资框架协议》约定正常推进。项目层面,在长城资产、长城国富置业的纾困助力下,停工近两年的重庆长城国富·锦绣江宸(前身:金科·中泰上境花园)迎来复工复销,整体住宅建面约35.61万平,货值约20亿。

?远洋40亿转让北京颐堤港二期项目,碧桂园考虑出售长鑫存储

本月重点监测房企共涉及24笔并购交易,有5笔未披露交易额,总交易额180.9亿人民币,环比减少24%,并购热度低迷。市场关注度最高的是,其一,远洋40亿元转让北京颐堤港二期64.79%股权及相关债权予中国人寿(601628)、太古地产,因办公资产回报周期长且投资额较高,本次出售可解除远洋未来对该项目的出资义务,回收资金用于偿债。当前远洋流动性压力较大,近期公告显示尚未足额筹措到前期展期的7支债券的偿付资金,紧接着又被海外债权人提出清盘呈请。其二,有消息称碧桂园正考虑出售长鑫存储股份,约筹资20亿元,出售仍在洽商中。

01

并购政策

存量房收储扩围至县级

北京购房新政如期落地

本月中央再次释放房地产重要信号,国常会提出继续部署储备去库存、稳市场政策措施,完善“市场+保障”住房供应体系。5月购房新政落地不足一月,国常会再提去库存,反应出相关部门认为上一轮政策效果未达预期,使市场对后续房地产宽松政策继续加码的预期抬升。

央行设立保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁;且住建部明确将存量房收储支持范围扩大至县级。未来存量房收储有望进入实质落地阶段,着力推动去库存。

住建部、金融监管总局优化完善融资协调机制,完善协调城市机制,充分发挥地方政府的积极作用,对“白名单”项目实施推送反馈管理,积极满足“白名单”项目合理融资需求,明确一个项目确定一家主办银行负责项目后续融资,主办银行建立绿色通道,可单列授信额度。

地方政府层面,本月50城56次政策松绑,频次环比上月持稳,其中北京购房新政如期优化,本次新政对北京购房信贷支持力度提升明显,首套房贷最低首付比例调整至20%、利率最低调整为3.5%、公积金最高贷款额度160万,但需注意未松绑限购。

02

并购金融

金科公开招募重整投资人

重庆项目正式复工复销

本月金科破产重整迎来最新进展,24日发布市场化招募和遴选重整投资人公告,报名截止时间为8月16日。26日金科再发布关于重整事项进展公告,显示管理人收到中金资本参与重整投资的意向函。此外,金科于公告中回复了市场对其的重整质疑,表示重整投资人招募工作是在前期工作基础上进行的法定程序,并不存在外界传言的前期投资者不参与重整、公司需要重新招募战略投资者的情况。公告强调,金科与长城国富置业各项工作均按《战略投资框架协议》约定正常推进,已成立工作小组,建立协调联系机制,并开展各项尽调及准备工作。

项目层面,在长城资产、长城国富置业的纾困助力下,停工近两年的重庆长城国富·锦绣江宸(前身:金科·中泰上境花园)迎来复工复销。项目初始股东为中泰地产与广州雅田投资顾问有限公司,2019年10月、2020年5月金科分别收购项目49%、1.01%股权,持股比例达50.01%,并接手项目后续开发运营,而其余49.99%股权由广州天境(中泰地产)所持。自金科陷入债务违约后项目停工,二期整体住宅规划建设面积约35.61万平,预计货值约20亿,部分房屋已达到预售状态。2022年项目接受长城资产重庆市分公司提 供的融资 29256.79万,期限3年,后续长城资产采取更换总包单位、解决项目重启所需资金等措施实现对项目的深度管控,再引入长城国富置业接管项目后期开发,于近期正式实现复工复销。

03

行业并购

远洋40亿转让北京明星项目

碧桂园考虑出售长鑫存储

根据CRIC监测,2024年6月重点监测房企共涉及24笔并购交易,有5笔未披露交易额,总交易额180.9亿人民币,环比减少24%,并购热度较上月有所下滑,呈低迷状态。

交易进展来看,本月6笔交易签署转让协议,其中5笔披露交易对价合计89亿,远洋40亿元转让北京颐堤港二期64.79%股权及相关债权;路劲3.3亿美元出售收费公路所得用于境外债偿还;济南国资(历城控股)4.74亿收购融创济南文旅城酒店和国际会议中心资产等。4笔交易已经完成,披露的交易金额19.4亿,其中万达完成转让福州两家万达广场关联公司,金茂3亿增资取得首开股份(600376)南京项目51%股权,标的项目位于南京鼓楼区,占地面积1.67万方,规划建面3.67万方,本次增资金茂获取优质土地资源,增强于南京的品牌影响力。

本月另有13笔交易处挂牌状态,披露的合计底价约52.5亿,其中首开4.17亿挂牌3家项目公司,华润3.5亿挂牌2家北京项目公司,华侨城合计20亿挂牌深圳前海艾美酒店(待售价18亿)和西双版纳朗昇商管(底价2.12亿),其中艾美酒店采取整栋出售模式,出售单价为4.5万元/平房米,而中建三局、七局、保利和中交等也均有挂牌相关资产寻求出售。

此外,有消息称碧桂园正考虑出售长鑫存储股份,约筹资20亿元,出售仍在洽商中。据悉,长鑫储存曾尝试在上交所进行IPO,估值超过1000亿元,但知情人士表示,长鑫存储不太可能在明年之前进行首次公开募股,而是等待更有利的股票出售条件。

本月市场关注度最高的是,远洋拟40亿将北京颐堤港二期项目64.79%的股权及相关债权出售予大股东中国人寿以及合作方太古地产,其中中国人寿出资31亿,太古地产出资9亿,分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%股权,此外中国人寿及太古地产还收购合计规模1.248亿的债权。交易完成后,中国人寿与太古持有同等比例的股权,北京将台乡政府持有0.21%股权,远洋不再持有任何权益。但根据公告显示,远洋未来仍拥有项目的优先报价权,有机会在其财务状况改善时重新参与颐堤港二期项目。颐堤港二期是以办公楼主导的综合发展项目,包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店,预计总投资额达230亿元。截至2024年4月30日,远洋已对该项目出资约63亿元。考虑到办公物业回报周期过长,本次出售可解除远洋未来对该项目的出资义务,回收资金用于偿债。当前远洋流动性压力较大,6月底其公告称,尚未足额筹措到前期展期的7支债券的偿付资金,将保证在宽限期内尽全力加大资金筹措力度。紧接着1天后,远洋公告称收到纽约梅隆银行伦敦分行提出的清盘呈请,涉未偿本金4 亿美元及应计利息(2026年到期的3.25%有担保票据),远洋亟需尽快出台境外债整体重组方案。

交易标的物业类型看,本月多元化类并购额占比提升显著,12笔多元化资产交易中涉及8笔商办资产的出售意向,披露的交易对价约100亿,占到全部交易规模的55%,其中新世界、上海证大、万达、华侨城、远洋、豫园股份(600655)和绿景等均有出售旗下商办项目。

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