观点与贾凡对话:穿过寒冬的存量资管能力 | 博鳌新力量·商业篇

2024-07-03 20:31:00 观点网 

编者按:2024年以来,新质生产力成为中国经济最核心的议题,数字经济与科技创新则是最主要的动力,各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化,博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”,并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话,探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流,带动产业链及经济的焕新发展。

作为“商业篇”,我们通过采访、调研及研究,解读商业地产、零售与消费领域的企业和代表性人物,讲述他们在新行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网 一场关于产业社区的变革正在展开。

今年4月,能达BEEPLUS创智天地在江苏南通盛大开幕,这座前身为东方大厦的超大型产业社区坐落于南通市经济技术开发区核心区域,由蜜蜂科技BEEPLUS打造,是其产业社区产品线的首发项目。

蜜蜂科技BEEPLUS创始人兼董事长贾凡接受观点新媒体采访时,他也坦言,这种混合办公业态是“一个非常大的尝试”。

今年是蜜蜂科技BEEPLUS创办的第九年,作为曾入选福布斯年度30岁以下精英的青年企业家,贾凡对于创新业态的探索仍保持着年轻心态,同时又对于产业办公市场有着深刻的理解。

当我们问及未来是否会有大量企业学习和模仿BEEPLUS模式时,他沉思片刻,最终还是摇了摇头——

“学应该是不会,因为这个行业太难了。大家应该都会去做更容易的事,但留下来能坚持的人,时间会实现你的价值。”

在他看来,任何伟大企业的诞生必然经历厚积薄发。以英伟达和比亚迪(002594)为例,“人们往往只看到了爆发的辉煌,却很难想象背后的漫漫长夜,但正是这些构建了它们坚固的壁垒和核心能力。”

写字楼的机会

传统的写字楼市场面临寒冬。

戴德梁行数据显示,今年一季度深圳甲级写字楼空置率升至30.6%,上海一季度甲级写字楼净吸纳量比去年同期下滑37.49%,上半年广州甲级写字楼空置率录得18.1%,上半年北京甲级写字楼空置率环比下降0.3个百分点至18.0%。

经过了近几年天量供应后,各一线城市甲级写字楼市场逐渐饱和,出现了空置率攀升,租约不稳定的情况。

身处周期之中,贾凡表示首先要接受现实,就个人感受而言,今年的经济压力更甚以往,能明显感觉到企业投资意愿下滑,信心尚未完全建立。作为城市商务活力的风向标之一,办公楼空置率同样承压。

“所有一线城市办公业态,包括在建的和存量加起来,空置率只会越来越高。市场上所有人都是吃不饱的,BEEPLUS的价值就是帮助跟我们合作的人。”

事实上,贾凡已经看到,各主要城市写字楼空置率高,对蜜蜂科技BEEPLUS反而是机会。当业主空置率越高,就越需要专业运营机构。

过去几十年,中国经济规模增量犹如烈火烹油,中心商务区一座座办公楼拔地而起,剪彩仪式日复一日上演,“只要把楼盖出来就能卖掉、租掉的时代已经一去不复返,接下来会进入到存量的精细化运营时代。”

自创业以来,蜜蜂科技BEEPLUS都保持着清晰的定位,即成为中国最具创新精神的存量资产管理运营商,帮助不动产持有者实现物业价值,并协助其导入产业。

在贾凡看来,办公、产业的轻资产业务背后有着充分的蓝海市场,“所有已经有物业的人都背负着巨大的资金沉淀包袱,无论是自有资金还是贷款。再严重点,如果现金流是负的,就相当于一个很大的资产每天都在流血,而这个现象在国有企业尤其突出。”

经过多年的市场调查,蜜蜂科技BEEPLUS发现,过去十年,很多地方城投或者国有企业通过负债拉动GDP增长和固定资产投入,建了大量不动产或者园区。但与投资能力相比,部分国企专业化经营能力较为不足,很难从纯市场化的角度做好经营管理,而这就是蜜蜂科技的机会和价值——国企持有+民企运营,将双方的优势进行互补。

开篇提及的能达BEEPLUS创智天地就是个中案例之一,这个项目由蜜蜂科技BEEPLUS与南通开发区国有企业南通能达城市更新建设有限公司联合开发,双方通过紧密合作,共同打造青年人才集聚、创新资源汇聚于一体的高品质人才科创产业社区新标杆。

贾凡进一步总结,跟国企合作的模式之下,蜜蜂科技有四点核心优势:

“一是BEEPLUS的产品非常好,不动产改造能力非常强,包括项目设计和改造定位;第二是精细化运营的能力,受到业内认可;第三点是招商能力,能不能经营好项目是核心;最后一点是已经形成壁垒,国企非常看重案例,而我们目前已有大量案例,这会增加信任倍数。”

产品线的探索

经过近9年发展,蜜蜂科技BEEPLUS业务覆盖北京、上海、广州、深圳、珠海、成都等十余个城市,目前已完成C轮融资。

据悉,蜜蜂科技BEEPLUS累计客户服务数量目前增至超3200家,包括世界500强企业52家,上市及独角兽企业160家,各级政府、国有大中型企业80家,外资企业210家,高新技术企业和“专精特新”企业120家,战略性新兴企业980家。其中华为、中国电信、中车集团、滴滴、小红书、元气森林、华润资产、金蝶都是其代表客户。

贾凡介绍,目前BEEPLUS总共有四条产品线。

第一条传统的产品线是3.0产业中心,“我们把一万平方米以下的楼中楼,就是一层楼里面的几层,或者一个园区里面的一栋园中园、商业群楼、厂房叫产业中心。”

第二条线是政企中心,“是服务企业端的,就是大型B端客户,他们租下楼宇之后,我们负责小物业管理(不包含招商)。”

第三条线则是写字楼产品线,“第一座写字楼产品线去年已经开了,在南通;第二座是在南京,目前正在装修;第三座在深圳,所以写字楼产品是现在力推的。”

说到写字楼产品线时,贾凡强调,蜜蜂科技BEEPLUS的策略跟传统写字楼运营商“不太一样”:

“过去传统写字楼运营商把幕墙建完、把工具装完就结束了,但BEEPLUS的理念是,一栋写字楼应该要做产品组合,比如一栋5万方的写字楼,1/3拿出做精装,让企业能够拎包入住;精装也不是联合办公,可能有商务套间,有独立的空间,产品类型非常多样;还有1/3是简装,定位比精装低一点;剩余1/3是毛坯,留给企业自行定制。”

第四条产品线是产业社区,代表了蜜蜂科技BEEPLUS的创新探索。

贾凡表示,打造产业社区主要基于两点考虑,一是响应国家制造业升级,包括工业上楼等产业化背景;二是观察到越来越多企业不仅需要3.0纯研发办公,可能还需要小试、中试,研发生产等2.5新型产业。因此,蜜蜂科技BEEPLUS进行了“楼上研发,楼下生产”的混合业态尝试。

“这是BEEPLUS今年非常重大的一个战略,我们要推动公司服务的客户由原来的3.0产业,全面拥抱3.0产业+2.5产业+2.0产业,产业社区目前是覆盖2.5产业,未来可能还会覆盖2.0产业。”

以往蜜蜂科技BEEPLUS在管物业中,我们所见到的更多是西装革履的白领,以及洽谈业务的商业精英,但如今这家公司已具备更多产业气息。

从3.0、2.5到2.0,这既是一种新业态探索,在某种程度上又是一种回归。

积极拥抱变化

“中国不缺产业园区,缺高品质的产业园区配套。”在贾凡看来,目前产业园区有两大痛点。

一是经过调研发现,中国过去许多厂房普遍建立在郊区,周边配套差,连基础的餐饮配套都没有;二是现在的蓝领工人00后居多,00后对生活居住品质有最基本的要求,但现有的基础设施配套已经无法满足和匹配我国产业转型升级的需要。

贾凡表示,企业想要转型升级,背后就需要高端人才,但高端人才不愿意到那种地方办公,因为整体配套服务跟不上。因此,蜜蜂科技BEEPLUS不仅仅要把产业社区2.0的90%做好,更要把剩余的10%配套做好。

正是看到了10%配套的价值,贾凡认为产业社区不单单是“筑巢引凤”,而是要让人才能留下来。

今年4月,在南通落地的能达BEEPLUS创智天地,是蜜蜂科技BEEPLUS首个产业社区项目,也是蜜蜂科技探索混合办公新模式的产物,提供了3.0办公空间+2.5生产研发中心+超级配套区。

研发办公空间和生产研发中心关注的是人才工作8小时,不仅有精装修、可拎包入住的办公产品,也有小试、中试研发车间,方便科研人员共享实验研发基地。

超级配套区则囊括了公寓、企业俱乐部、城市人才会客厅、健身房等,关注的是人才生活16小时。公寓将为符合条件的人才提供短暂的居住服务,企业家俱乐部会定期举办企业家沙龙活动,构建高品质“人才圈”。

贾凡指出,能达项目的公寓、企业家俱乐部、饭堂等,都是BEEPLUS自己的品牌,“我们希望给大家的感觉是,进入到BEEPLUS就像进入到万豪一样。”

“万豪的餐饮,万豪的会议中心,万豪的住居住,万豪的健身房,全部都是万豪的品质,都是基于统一品牌之下的运营。BEEPLUS把这样的理念带到产业环境里面,让这些人才能够享受高标准、高品质的服务。”

除了“硬件”外,能达项目也在“软件”配套上下功夫,满足人才需求。

一方面,该项目配备了政务服务大厅,提供创业支持、政策咨询申报、金融对接等各类便捷服务,实现企业“就近办”“马上办”。

另一方面,BEEPLUS联合南通经开区、能达更新、南通市各大高校等,打通产业发展的堵点难点,在科创企业、高端人才引培和产学研方面进行紧密合作,推动科技成果转化与重大科技项目一体化配置。

看着原先业态陈旧、产能低效的东方大厦摇身一变,成为当地首个人才科创产业社区项目,贾凡表示,希望BEEPLUS能用一个项目改变一个城市的产业气质,相当于鲶鱼效应,项目落地后能提升整个产业园区的精细化运营水平。

“我们并不要求所有企业完全复制我们的模式,但我们的项目会激励他们追求更高的标准。即使不能完全复制,至少能够从50分提升到80分,这样的提升会带动整个行业的进步。”

当谈及前路,贾凡沉吟片刻,声音坚定道:“积极拥抱变化,寒冬当中锻炼团队,磨练团队,坚持与构建能力,创造价值,时间会兑现你的坚持和价值,走过漫漫黑夜。”

以下为观点新媒体对蜜蜂科技BEEPLUS创始人兼董事长贾凡先生的专访实录节选:

观点新媒体:2024年已经过半,您如何看待今年上半年的经济环境?

贾凡:我感觉今年的经济比去年还要差。从政府端和国企端而言,财政压力非常大。从企业端来说,上半年我们布局很多,但压力还是很大,明显感觉到大家投资意愿在下滑,信心没有建立起来。

尽管市场环境差,但我们市场化能力还可以,招商、运营端也都在增长。

但资产端增长的速度比预期要慢。

观点新媒体:目前一线城市甲级写字楼空置率高,产业社区过剩,未来的发展机会在哪里?

贾凡:中国各个主要城市空置率高,对我们反而是机会。当业主空置率越高,越需要专业的运营机构。

过去几十年,中国经济非常好的时候,只要把楼盖起来就能卖掉、租掉,但这个时代已经一去不复返,接下来会进入到存量的精细化运营时代。

我觉得所有一线城市,包括现在在建的和存量加起来,空置率高一定是没有办法解决的问题,只会越来越高。市场上所有人都吃不饱,BEEPLUS的价值就是帮助吃不饱的这群人里面跟我们合作的人,帮助能够吃得饱或者吃得好。

我们这几年的定位都非常清楚,希望成为中国最具创新精神的存量资产管理运营商,我们的价值就是帮助不动产的持有者实现物业的价值,帮他导入产业。

在我看来,物业持有者实际上背负着巨大的资金沉淀包袱,因为无论是自有资金还是贷款,都有巨大的资金成本。再严重点,如果现金流是负的,就相当于有一个很大的资产每天都在流血,这个现象在国有企业尤其突出。

过去十年,很多地方城投或者国有企业通过负债拉动GDP的增长和固定资产的投入,建了大量的不动产或者园区。

实际上,国企有花钱和投资的能力,但没有专业化的经营能力,很难纯市场化做好经营管理。因此,BEEPLUS看到了机会和价值,帮助国有企业、地方政府,用专业化的方式帮助他们管理好这部分资产。

观点新媒体:BEEPLUS主要还是国企持有加民企运营的模式,优势是在哪方面?

贾凡:我们的优势是跟国企合作,核心有四点,一是BEEPLUS的产品非常好,不动产改造能力非常强,包括项目设计和改造定位;第二是精细化运营的能力比较强,在行业内比较认可;第三是招商能力,能不能经营好一个项目是核心;最后一点是我们现在形成的重要壁垒。

国企非常看重案列,我们目前已经有大量案例,这是我们很高的壁垒。因为国企选择合作企业时,不想做第一人,前面没有案例以及有没有合作过,都会增加信任的倍数。

观点新媒体:目前BEEPLUS的产品有哪些,未来的战略布局主要聚焦哪个领域?

贾凡:BEEPLUS总共有四条产品线,第一条线是3.0产业中心,是我们传统的产品线,包括一万平方米以下的楼中楼,就是一层楼里面的几层,或者一个园区里面的一栋园中园、商业群楼、厂房,我们叫产业中心。

第二条线就是政企中心,是服务企业端的,就是大的B端客户租下楼宇之后,我们负责物业管理,不包含招商。

第三条线就是写字楼的产品线,第一座写字楼产品线去年已经开了,在南通;第二座在南京,目前正在装修;第三座写字楼在深圳。

写字楼产品是现在力推的,但我们跟传统的写字楼运营商不太一样。

传统写字楼运营商把幕墙建完、把工具装完就结束了,但BEEPLUS的理念是,一栋写字楼应该要做产品组合,比如一栋5万方的写字楼,1/3拿出来要做精装,让企业能够拎包入住,精装也不是联合办公这种产品,可能有商务套间,有独立空间,产品类型非常多样;还有1/3是简装,定位会比精装低一点;剩余的1/3是毛坯,企业自己定制。

一般在一栋写字楼产品里面,除了我们会把整栋楼配套做好之外,希望能引领写字楼产品走向精装化时代,这是我们的第三条产品线。

第四条产品线是产业社区,主要有两点考虑,一是响应国家制造业升级,包括工业上楼,大的产业化背景;二是我们看到更多企业不仅需要3.0纯研发办公,很多可能需要小试、中试,研发生产这样的2.5新型产业。

我们第一个突破就是3.0+2.5的产业混合业态,在一栋楼里,楼上是拎包入住的3.0,就是研发是在楼上,楼下是2.5的生产厂,包括车间。通过这种方式,解决和满足一部分企业研发、小试、中试、生产的需求。

所以,混业办公业态是BEEPLUS今年非常重大的一个战略,我们要推动整个公司服务的客户,从原来的3.0产业全面拥抱3.0产业+2.5产业+2.0产业,未来可能还会覆盖2.0产业。

观点新媒体:为什么会想着要从3.0产业往2.5,2.0产业走?

贾凡:因为看到了两个痛点,一是中国其实不缺产业园区,但缺高品质的产业园区配套。在生产部分,我们对很多厂房企业主做了调研,发现过去很多厂房是在郊区,周边配套非常差,连餐饮配套都没有,要靠送餐饮公司送餐过来。

第二个痛点,现在的蓝领工人都是00后,对整个生活居住品质也有最基本的要求,但现有的基础设施配套已经没办法满足和匹配国家产业转型升级的需要。

企业想要转型升级,转型升级的背后就是需要高端人才,但高端人才是不愿意到那种地方办公。

所以,我们不仅要把产业社区2.0的90%做好,更要把剩余的10%配套做好。这个价值会非常大,这是BEEPLUS看到的一个问题。

观点新媒体:如何看待今年蜜蜂科技在南通落地的新项目能达BEEPLIS创智天地中的混合办公新业态?

贾凡:混合业态是BEEPLUS一个非常大的尝试,在这个项目里面,我们配了3.0产业的办公,2.5产业的生产厂房,以及BEEPLUS的公寓、BEEPLUS的企业家俱乐部、BEEPLUS的饭堂、BEEPLUS的人才会客厅、BEEPLUS的咖啡、BEEPLUS的会议中心,所有这些东西全是BEEPLUS自己的品牌。

我们希望给大家的感觉是,进入到BEEPLUS就像进入到万豪一样,万豪的餐饮,万豪的会议中心,万豪的住房,万豪的健身房,全部都是万豪的品质,都是基于统一品牌之下,把这样的理念带到产业环境,让这些人才能够享受高品质的服务。

所以,如果市场需求量较小,关键在于谁能通过虹吸效应将其聚集。在总量有限的情况下,市场竞争的成败将取决于产品和服务的综合表现。

中国并不缺有消费能力的人,关键是有没有好的产品和服务能够匹配,这是大的核心价值点和风险。

观点新媒体:您觉得未来是否会有很多企业去学习和模仿你们的模式?

贾凡:应该不会,因为这个行业太难了,大家应该都会去做更容易的事情,但是留下来的能坚持的人,时间会实现价值。

任何伟大企业的诞生,都必然经历了一个厚积薄发的过程。以英伟达和比亚迪为例,它们都是经过了几十年积累才达到今天的辉煌。

人们往往只看到了爆发的前夜和那一刻的辉煌,却很难想象背后所经历的无数艰难困苦和漫漫长夜,但正是这些经历,构建了它们坚固的壁垒和核心能力。

虽然这个过程非常辛苦,但我们始终坚信这是有价值的。我们看到了这个领域的需求,并进一步坚定了我们的信念。

就像我们广州IFC项目,尽管今年市场环境不佳,但出租率依然接近100%,这在整个行业中都是相对较好的表现。正如我说的,如果大家都很差,我们一定是差中比较好的。

观点新媒体:面对上半年的经济环境,将如何应对下半年的挑战?

贾凡:积极拥抱变化,寒冬当中锻炼团队,磨练团队,坚持与构建能力,创造价值。时间会兑现你的坚持和价值,帮助走过漫漫黑夜。

博鳌新力量 | 汇聚全链条环环相扣及互相赋能的新力量,寻找下一个大机会。

(责任编辑:徐帅 )
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