陕西物业第一股 经发物业难逃破发命运

2024-07-03 21:25:00 观点网 

观点网 通过聆讯后,仅过了21天,西安经发物业股份有限公司便正式进入港交所大门。

7月3日,经发物业正式登陆港交所。

通过此次全球发售,该公司净筹资约9047万港元,其中53.8%将用于选择性收购提供城市服务及物业管理服务的企业;20.6%用于更换新能源汽车以降低服务成本;10.5%用于开发智慧物业管理系统;5.1%用于人才招聘;剩余10%则用作一般业务资金及运营资金。

至此,经发物业成为今年第二家“上岸”的物企,第一家为泓盈城市服务。

泓盈城市服务于4月24日通过上市聆讯,23天后正式挂牌港交所,发行价3.2港元/股,当天收盘价涨了0.01港元,然而7月3日收盘报2.72港元,较发行价跌了15%。

此次上市的经发物业与泓盈城市服务十分相似,均由地方国资控股,且城市服务业务占比高,项目规模小且高度聚焦,收入规模排在行业末端。

或许是两者底色相似,又或是行情不好,经发物业此次上市同样不受市场待见,公司上市当天便破发,收盘价较发行价下跌超10%。

“陕西物业第一股”与“龙年物业第一股”均难逃股价下跌命运。

陕西物业第一股

6月12日,经发物业通过聆讯,奠定了“陕西物业第一股”的地位。

12天后,经发物业宣布启动招股流程,计划全球发售1666.68万股H股,每股定价区间为7.5至9.3港元,每手交易单位为300股。在这次招股中,天博诊断、西安盯准及Reynold Lemkins作为基石投资者参与认购。

在物业资本市场风平浪静的当下,作为今年第二家成功上市的物企,经发物业自当初获得上市备案通知时便深受关注,只不过市场大多都保持着不太看好的观点。

在通过聆讯之时,便有不少市场人士将经发物业与“龙年第一股”泓盈服务作了一个对比,认为两者十分相似,因此在进入资本市场后,经发物业大概率也会如同泓盈服务一般,遭遇破发情形。

然而根据正式上市前夕的暗盘交易情况,经发物业股票报价为8.50港元,较其招股价7.50港元高出13.33%。若以每手300股计算,投资者在不考虑手续费的情况下,每手可赚取300港元。

这一情况也令部分市场人士改变了想法,认为经发物业并非不可能走出独立行情。在各种猜测中,经发物业于7月3日正式挂牌港交所,也给出了一个明确的答案。根据当天的股价表现,经发物业最终还是没有摆脱破发命运。

经发物业全球发售结果显示,公司共发售1666.68万股股份,其中香港公开发售占比18.01%,国际发售占比81.99%。香港发售认购数达118.87倍,国际发售认购额为0.98倍。最终发售价定为每股7.5港元。

根据上市首日的表现,经发物业挂牌即跌2.4%,报7.32港元,一手账面亏损达54港元。当天上午股价一路下探,直至午后才震荡回升,最终收盘价报6.64港元,跌幅达11.47%,换手率20.07%,总市值4.427亿港元。

经发物业的这次破发很大一部分原因是受行业的影响。

有数据显示,2023年共有34家上市物企股价跌至历史最低值,从交易量和换手率来看,大部分物业股沦为“僵尸股”。

因此不少物企都在积极采取措施进行市值管理,同时也在试图增加公司股份的流动性。比如碧桂园服务、万物云、越秀服务、永升服务等物企均在进行股份回购,其中万物云更是提出了58亿元规模的最大物企回购方案。

除了积极回购之外,万物云、碧桂园服务、绿城服务等物企还推出了股权激励计划,既是为了刺激业绩、挽留人才,也是为了向市场传递积极信号。

只是,市场方面对此似乎无动于衷。从总市值来看,在66家上市物企中,共有51家公司的市值低于上市之初。

资本的冷漠最终“逼”得华发物业走上退市结局。5月27日,华发物业宣布拟私有化退市,而退市的理由主要是股份交易流通量长期处于较低水平,融资能力近乎于无。

短板明显

除了行业因素,明显的短板也是经发物业此次破发的原因。比如股权集中的问题,经发物业曾亲自提醒,过于集中的股权可能导致公司股价大幅波动。

根据招股书披露,在正式上市之前,经发物业直接控股股东为经发集团,持有90%股权;西安经开区管委会通过经发控股集团分别持有经发集团88.5%股权与经发物业10%股权。

上市之后,经发集团仍直接持有经发物业67.5%股权,西安经开区管委会则通过经发控股集团直接或间接持股75%。

除了股权,经发物业的业务布局也比较集中。作为“陕西物业第一股”,经发物业的项目主要集中在陕西,更具体来说是集中在西安。

截至2023年12月31日,经发物业主要向149个项目提供服务,其中在西安的项目超过110个,占比超70%;其余项目分布在陕西铜川、韩城与新疆石河子。

在偏居一隅的同时,经发物业有大量的项目储备来源于母公司,因此其收入在很大程度上依赖母公司。

2021-2023年,经发物业来自西安经开区管委会的收益分别为2.02亿元、2.25亿元、2.33亿元,占公司总收益的33.9%、31.8%及27.1%。同期经发控股为经发物业提供的收益达4540万元、5260万元及5370万元,分别占总收益的7.6%、7.4%及6.2%。

叠加当下越发激烈的市场竞争,市场对经发物业未来能否凭实力走出西安也存在一定的担忧。

此外,或许是习惯了多年来的固有模式,经发物业似乎尚未适应市场化。

城市服务是经发物业最主要的收入来源,2023年来自该业务的收入为5.25亿元,占总收入比重的60.9%。从城市服务业务的收入来源来看,其中来自独立第三方的比例达55.7%,但对应的毛利率却仅有8.9%,表示公司市场化与议价能力明显不足。

经发物业在项目层面也同样存在痛点。截至2023年底,在该公司的148份物管服务协议中,有107份将于2024年底到期,临期合同占比约72.3%,急需签约新的项目合同。

而且公司在管项目中有较多的安置房项目和部分低出租率项目,这些项目的管理费往往比较低,因此导致容易出现亏损项目。

2021-2023年间,经发物业便出现了109个亏损项目,亏损总额合计5413.9万元。目前,经发物业已退出所有安置房项目,未来的拓展项目只需注重质量,避开低出租率的劣质项目便能大幅减少亏损项目的产生。

如此来看,经发物业此次破发确实是在意料之中了。

(责任编辑:徐帅 )
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