企业月报|百强上半年业绩降幅收窄,头部房企投资均有下降(2024年6月)

2024-07-05 17:45:54 克而瑞地产研究 微信号

内容提要

合约销售:百强房企6月单月业绩环比增长36.3%

企业拿地:单月拿地止跌回升,上半年七成百强企业投资额下跌

企业融资:单月规模回归低位,上半年整体同比减少36%

营销策略:“以价换量”促销售,“以旧换新”快置换

组织动态:美的置业拟剥离“房开业务”,颜建国升任中建股份助理总裁

战略动态:龙湖年内商场将超百座,碧桂园等多支债券办结增信担保事宜

◎  文 / 克而瑞研究中心

01

合约销售

百强房企6月单月业绩环比增长36.3%

核心观点:

1、2024年6月,TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元,环比增长36.3%,同比降低16.7%,单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看,上半年百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元,同比降低39.5%,降幅收窄4.7个百分点。上半年企业销售整体延续筑底调整、保持低位运行,市场信心和预期修复还需时间。

2、2024年6月,百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低,且门槛值均降至近年最低水平。其中,TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低50.2%至443.5亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低45.3%和40.1%至118.4亿元和79.9亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低41.4%至33.2亿元。

3、从企业表现来看,2024年6月近六成百强房企实现单月业绩环比增长,近三成房企实现单月业绩同比增长。其中,中海地产6月单月实现全口径销售金额466亿元,单月销售居百强之首,创近一年来新高。此外,保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团(002244)、中国金茂、越秀地产、中国铁建(601186)、保利置业等企业也都实现了单月业绩同比提升。

02

企业拿地

单月拿地止跌回升

上半年七成百强企业投资额下跌

核心观点:

1、6月典型房企拿地金额止跌回升。重点监测30家房企单月投资金额288亿元,环比上升101%,一方面是5月份基数较低所致,另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引规模企业积极参与。但同比依旧下跌74%,与去年同期拿地金额相距甚远。拿地面积225万平方米,环比上涨102%,同比下跌64%。具体来看,保利发展、中海、华润等央国企继续在核心城市发力,建发则继续保持积极态势,单月拿地金额超80亿元。

2、上半年仅三成百强房企拿地,七成企业拿地金额同比下跌。上半年整体来看,房企投资愈发谨慎,仅有三成百强房企拿地,主要以销售TOP30的“老面孔”为主,投资金额占到百强房企拿地的82%。此外,已拿地的百强房企中,有70%企业上半年投资额较去年同期下滑,销售TOP10均有不同程度下降,即便是央国企在2024年投资节奏大幅放缓。其中,超过三成企业同比降幅超过50%,不乏保利发展、中海等规模化的央国企。而滨江、越秀等上半年拿地金额虽然在行业靠前,但依旧同比跌44%和45%。仅建发、中国铁建、龙湖等跌幅小于15%。由此可见,在供地节奏放缓、缺少优质地块加持下,企业投拓意愿并不高。值得注意的是,还有30%的企业拿地金额同比上涨,其中中建壹品、联发、国贸等央国企表现相对突出,同比涨幅较大,且拿地主要集中在一二线城市。

3、优质低密地块刺激加码,下半年企业投资力度或将修复。面对销售端去化速度下降,各地政府相继加强调控,优化供地结构,更加精准地供地。在供应收缩的同时,还加强优质低密地块刺激,使得青岛、南京土拍热度明显上升。接下来,南京、天津、苏州、长沙、合肥等多个城市仍会有低密宅地出让,在这些优质地块的刺激下,土拍市场热度有望出现点状回升,并修复核心板块发展预期。

就企业而言,上半年拿地较少的部份规模化央国企拿地积极性或将有所修复。但受制于供地规模有限、企业资金压力仍未得到实质性缓解,谨慎的投资态度短期难以转变。

03

企业融资

单月规模回归低位

上半年整体同比减少36%

核心观点:

1、融资总量:2024年6月65家典型房企的融资总量为319.52亿元,环比减少37.3%,同比减少48%。从上半年累计数据来看,65家典型房企的累计融资总量为2155.01亿元,同比减少35.9%。在融资结构方面,本月房企境内债权融资319.52亿元,环比减少35.5%,同比减少29.8%;没有企业进行境外融资和资产证券化融资。

2、融资成本:2024年1-6月65家典型房企新增债券类融资成本3.17%,较2023年全年下降0.43个百分点,其中境外债券融资成本4.28%,较2023年全年降低3.76个百分点,境内债券融资成本3.15%,较2023年全年降低0.33个百分点。单月来看,6月房企融资成本为3.27%,环比提高了0.02pct,同比提高0.01ct。本月没有房企进行境外融资,而在境内发债的企业中,金茂、远洋、首创等企业在境内发债的单笔融资成本基本都在3%以下。

3、企业表现:本月融资总量最大的企业仍然是万科,企业在本月共获得了107.5亿元的银行贷款。从企业梯队来看,2024年1-6月TOP10房企的平均融资额为116.12亿元,是所有梯队中最多的,同时该梯队也是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看,TOP10梯队的房企融资成本仍然最低,为2.83%,较2023年全年融资成本降低了0.19pct,比融资成本最高的TOP31-50的房企低0.71pct;TOP51+房企的融资成本较2023年全年下降1.41pct,降幅最大。

04

营销策略

“以价换量”促销售

“以旧换新”快置换

核心观点:

1、本月房企营销持续发力,活动主题多围绕、“618”、“年中”、“端午”、“现房”等关键词,从营销方式上看仍以特价房、折扣等“以价换量”为主。根据CRIC监测情况看,保利发展、万科举办了集团营销活动,同时根据不完全统计月内保利发展、万科、招商蛇口(001979)区域营销活动超10次,招商蛇口在东北、华北区域均举办了“年中超燃好房节”。此外,鲜有营销活动的仁恒置地也在苏州大区推出了“仁心好房节”冲刺年中业绩。

2、从房企营销方式来看,本月房企营销手段呈现以下四个特点:第一,特价房规模较上月有所下降,本月华润大连推出240套特价房源、保利山西推出100套特价房源、越秀地产推出100套特价房源,从规模来看较上月明显收缩;第二,现房营销持续发力,万科扬州推出“618现房节”、金地沈阳“端午实景购房节”。不仅如此,万科石家庄“初夏清爽车位节”、绿城西南“618车位嗨购节”加速车位去化。融创成渝“618商铺节”更是拿出300套现铺营销,缓解现房库存压力;第三,房企直播营销常态化,主播选拔仍在继续,本月中海南京、中海西安、招商广州、招商云南等区域均推出直播活动,保利还举办了“保代MCN”直播活动,全网曝光量超2200万。第四,房企“以旧换新”营销持续升温,本月保利上海“好上加好购房节”、保利粤中“6月换新生活节”、华发华南“以旧换新购房季”均包含“以旧换新”活动,其中保利广州区域最快可实现3天置换。从折扣力度上看,房企“以价换量”仍在持续,昆明万科公园城市、昆明书香云海折扣力度环比提升10个百分点,成都天府雅苑、成都天府云璟销售均价环比降幅在10%及以上。

3、去库存仍是房企亟待解决的问题,“以旧换新”营销热度不减。短期来看,年中冲刺已过,即将迎来传统营销淡季,经历4个多月的“以价换量”房企需要时间调整节奏铺排下半年的营销活动,同时从本月非住业态的现房营销活动也可以看出,房企去库存压力仍在。展望后市,房企“以旧换新”活动效果逐步显现,拥有租赁、自有销售平台的房企在二手房销售方面会更加有优势。

05

组织动态

美的置业拟剥离“房开业务”

颜建国升任中建股份助理总裁

核心观点:

2024年6月,70家重点监测房企重大人事变动及组织调整如下:

1、组织战略方面,美的置业近期进行了一系列战略调整,继5月撤销6大区域后,6月23日宣布计划通过股权重组实现公司业务的“去重向轻”转型。根据公告,美的置业将把其全资持有的房地产开发业务产权转移至控股股东美的控股旗下,从而将房地产开发的重资产业务与持续经营性业务进行股权分隔。在这一重组框架下,重资产的地产投资部分将由美的控股作为非上市公司持有,而具体的开发和经营管理活动仍由上市公司美的置业承担。

重组后的美的置业将专注于提供开发管理服务、物业管理、商业管理、智能居住解决方案和建筑科技服务,这些业务涵盖了房地产项目的全生命周期。公司的经营团队和业务运作将保持不变,房地产开发业务将继续由现有团队负责,确保公司经营的连续性和稳定性。

美的置业的股权重组是对当前房地产市场形势下业务模式的一次创新尝试。通过分离重资产投资与开发运营,美的置业能够更加专注于提升开发能力和服务质量,同时也为控股股东、原有股东、项目业主以及整个房地产行业带来了积极的影响,为房企的未来发展提供了新的思路。

2、人事变动方面,颜建国被任命为中建股份助理总裁,同时继续担任中海集团董事长、中海发展主席、中建国际非执行董事等职务。近几年,在他带领下的中海地产取得了行业内的显著成绩,也对中建系的财务表现产生了积极影响。此次颜建国职务的调整反映了公司对他管理能力和业务贡献的认可,未来他将有机会在中建股份的更高层面上发挥其领导力和专业能力。

06

战略动态

龙湖年内商场将超百座

碧桂园等多支债券办结增信担保事宜

核心观点:

1、本月,碧桂园召开管理会议,在会上董事会主席杨惠妍表示,今年的交付任务非常艰巨。在资源有限的情况下,企业必须上下一心,多方联动推进,争取当地政府和各类政策支持,力求在困境中寻找突破口。同时,绿地控股(600606)在2023年度业绩会上,表示将坚持稳中求进、以进促稳,以“二次创业”的积极进取精神,盘活存量、增加流量、用好变量、提升质量、稳定总量,推动公司持续深化转型升级。

2、部分房企继续深化战略转型。龙湖集团在股东周年大会上表示2024年计划新开14座商场,届时龙湖商业运营的商场将超过100座,2024及未来几年都将以正向的净现金流来压降整体负债。6月24日,美的置业公告拟将房地产开发业务进行内部重组,由私人公司持有该业务,同时组建私人公司集团,接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从美的置业剥离。分派完成后,控股股东将全面收购房地产开发业务的剩余股权至100%持股。

3、在债务重组方面,6月16日,远洋集团发布公告,七笔公司债完成27份增信措施,并已办理完毕质押登记,共涉及18项质押物,剩余2份协议尚在推进过程中。这也意味着,远洋距离境内债重组完成,仅需跨过一个小坎。6月14日,碧桂园也披露了其7只债券已办结21项资产增信担保事宜,尚有3项办理中。目前碧桂园仍在就尚未办结的资产抵质押事项,持续努力与地方主管部门协商沟通,全力推动增信担保措施办理,同时也积极探索其他有效措施。此外,6月26日金科地产发布了重整事项进展公告,称管理人已收到中金资本参与重整投资的意向函。具体方案及商业安排将根据人民法院裁定批准金科股份(000656)及其子公司重整计划,以各方最终签署的具有法律约束力的投资文件为准。


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