“目前香港房价的调整比起过往而言,幅度真的不算很大。我相信这也反映出现在的香港房地产市场比较稳健,即使在当下多重因素的影响下楼价过去几年累计跌幅也在20%左右,是一个正常的波动范围。”
近日,会德丰地产有限公司(以下简称会德丰地产)副主席兼常务董事黄光耀在接受《每日经济新闻》记者现场采访时表示,香港高息的环境和现在市场对降息的预期让本地买家观望情绪加重。利率与房价的关系非常密切,如果美国真的逐步降息,供楼负担减轻,相信买家也会加快入市。
作为入行已经30余年的香港老地产人,黄光耀历经过因1997年亚洲金融风暴、2003年“非典”等引发的行业至暗时刻,也体验过香港地产的大牛市。彼时,因为炒房者众多且杠杆率高,房价涨跌幅度都在60%左右。“当下香港楼市虽低迷,但内里已然更健康,房价波动也在正常范围。”
“速销”是开发商首要目标
会德丰地产隶属于已有百年发展历史的会德丰有限公司(以下简称会德丰)。会德丰截至2023年拥有的总资产为5210亿港元,旗下还有上市公司九龙仓集团和九龙仓置业。
2月28日,随着香港全面“撤辣”(即废除推行了14年的楼市“辣招”),市场仿佛被注入了一剂强心针,新盘日光、大宗交易不断上演,开发商们也纷纷摩拳擦掌推售新盘。
在“撤辣”后不到两个月的时间内,会德丰地产就已经完成了原本预订的全年销售100亿港元目标。由会德丰地产与港铁合作开发的将军澳日出康城SEASONS系列楼盘,至今已售出817套单位,累计销售额超过51.4亿港元,成为“撤辣后新盘销量之冠”。
黄光耀表示,全面“撤辣”对开发商来说确实是一个黄金机会,楼盘销量普遍都得到了大幅度提升。他们在“撤辣”后推售的一个项目,就吸引一个投资客买了12套单位。
截至8月,会德丰地产今年已经卖出了1269套单位,销售额超过140亿港元,销售数量已超过去年全年。
不过,即便有“撤辣”推动,香港楼市也出现“量升价跌”的现象。5月开始,“撤辣”效应逐渐消退,销售量也开始回落。
8月28日,香港差饷物业估价署(以下简称差估署)数据显示,今年7月香港私人住宅售价指数报296.8点,环比再跌约1.88%,创去年11月后最大单月跌幅,该指数已连续3个月下挫,创2016年9月后的近8年最低。今年前7个月,该指数累跌约4.66%。
事实上,自“撤辣”以来,香港大部分在售新盘并未出现过涨价情况,多是在积极推盘销售。此后,部分香港开发商开始进行打折促销。
“‘撤辣’虽然带动消化了一部分库存,但目前香港开发商手头上还有很多待售的单位。”黄光耀表示,鉴于目前的高息环境,不仅有些买家不愿意做按揭贷款,开发商也担心融资成本太高。现阶段,开发商更希望的是尽可能地回笼资金,加快周转、减轻利息负担,利润不是当下开发商首要的考虑因素。
近日,九龙东启德有楼盘最高折扣提升至38.5%;7月下旬,香港屯门青山湾黄金海湾?意岚开盘单价创香港近8年来新盘最低售价,上车盘约18.54平方米户型套均总价仅184万港元。
黄光耀表示不惧同行的折扣影响,在他看来,公司今年的销售目标已经达成且超出预期,在销售上没有太多压力,可以有更多灵活性。会德丰地产下半年将推出至少5个项目,约900个单位。有些开发商是因为存货规模比较大,所以为了去化需要在价格上进行较大的调整,就算后期降息落地,相信开发商也不会着急在价格上作调整,而是优先考虑销售去化。
“当然,不是所有开发商的情况都是这样,每个开发商的定价或销售策略都不同。我们目前没有类似压力,在销售上可以按照自己的计划去做。”
线上线下发力内地市场
黄光耀从管培生做起,一步一步晋升为主任、经理、部门主管,直到现在的公司管理层。他曾在一线操盘过多个知名楼盘项目,即便现在晋升到管理层,也经常到楼盘现场监督销售工作,还会换上厨师袍宴请接待买家。
与往年不同的是,今年会德丰地产接待内地的大手买家(一次性购买超过2套房的买家)特别多。
虽然近两个月相对数量有所回落,但内地买家仍将成为香港楼市一股较为稳定的购买力。中原地产数据显示,反映内地客入市情况的普通话拼音买家买卖登记数字,已连跌3个月,7月份录得723宗,较6月的758宗减少近5%,创5个月新低,较4月最高峰跌近七成,成交金额亦跌至不足80亿港元。不过,现在整体楼市普通话拼音买家占比仍达两成以上,属历来高位水平。
黄光耀表示,他们在西九龙的维港汇项目中,就差不多有六成比例的购房者是内地买家。他观察到,内地买家与本地买家有很大不同,他们大多过往都有买房经验,并且资金较为充裕。在楼盘选择上,很注重开发商知名度、楼盘知名度,会看重附近学校、社区配套,也对一些新开发区特别感兴趣,这与本地买家很不同。
当购买客群发生变化,开发商也不得不做出适应调整,包括销售策略、渠道、方式等都在加强与内地购房者贴近。在这方面,会德丰地产的做法可以说是香港开发商的缩影。
为了提供内地买家安排资金的弹性,会德丰地产部分项目专门推出了首付超长期付款计划,最长有1088天成交期,也就是近3年可以“先住后付”。其次,过去香港开发商即便都是依赖本地代理,现在会德丰地产开始接触更多内地代理商,持续地跟代理商探索如何进入内地市场拓客,比如在大湾区各地进行线下路演推介等。
“内地的社交平台都非常成熟,我们今年初也建立了微信、小红书的官方账号,应该是香港开发商第一个在小红书拿到蓝V认证的。这是为了让内地买家可以更多认识、了解我们,我们也可以更好地了解内地买家的需求。”黄光耀表示,今年也首次尝试了网络直播,并专门为内地买家举办了不少活动。
黄光耀认为,内地是香港开发商的长线市场,“高才通”、专才计划等人才政策也在持续吸引内地购买力来港,无论是对租赁市场还是购房市场都创造了不小的需求。目前,还有部分内地买家因不太熟悉香港市场或高息环境等因素仍在观望,“以租代买”。但如果降息落地,其对市场的威力可能不会小于“撤辣”。当市场氛围改善,入市的脚步就会加快,相信观望的内地买家、本地买家和投资者很多都会“由租转卖”。
每日经济新闻
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