越秀地产广州ICC商业资产进退猜想

观点网 地块回收热潮持续未减，越秀地产最新披露的一则潜在交易消息再次在市场中激起涟漪。

9月9日，越秀地产股份有限公司发布自愿性公告，披露了关于广州环贸中心的潜在交易信息。公告指出，越秀地产一直考虑可能对集团有利的方案及潜在机会，包括涉及在天河区广州环贸中心办公空间及停车场所有权的潜在交易。

不过公告中并未披露具体交易形式，只是简单表示该潜在交易可能采取不同形式进行。

公告指，可能的交易方式包括，在招标程序后将持有该物业的公司转至由中华人民共和国（按照深圳证券交易所的适用规则）持牌机构设立及管理的资产支持证券，并仅由专业投资者认购，或其他形式。

消息一出，市场议论纷纷。带着疑问，先从广州环贸中心（ICC）产品本身出发，该项目的从运营至今也不到4年。

“广州中轴核心地标、大湾区智慧综合体”，广州环贸中心位于广州天河中央商务区（CBD）的中轴线上，集合了写字楼、大型购物中心与国际公寓等多种业态。

资料显示，广州ICC项目总建筑面积超18万平方米，楼高219米。在2019年底，写字楼正式投入运营。

企业入驻情况来看，世界500强/中国500强及行业龙头企业占比超过75%。其中，世界500强企业有12家，包括中国建筑、京东、日立、中国电信等；金融业有渣打银行（大湾区中心）、中国信达资产、中国银河证券等6家；TMT行业有云智慧、亚信科技两家，等等。

虽然目前广州ICC没有具体披露出租率、租金收入等经营数据，但同一商业圈的广州太古汇写字楼2024年一季度的出租率为92%。同时，从宏观数据而言，目前楼宇需求相比去年有所增加。

净吸纳量是城市经济活力的重要指标之一，可以反映某一个周期内的楼宇需求情况。

据戴德梁行数据显示，2024年上半年，广州甲级写字楼市场的净吸纳量为17.6万平方米，是2023年同期的2倍有余；但2024年全年的新增供应仅有17.3万平方米，远低于近五年的平均水平。不过这也意味着，竞争在减弱。

与此同时，广州甲级写字楼的空置率由2023年末的18.7%小幅回落至2024年6月末的18.1%，平均租金则从149.7元/平方米/月降至142.5元/平方米/月。

作为超甲级商务写字楼，ICC的租金还是处于行业平均水平之上。截止2024年6月的数据，9人间带经理室报价24200元/月，标准层租180-200元/平方米/月，可选面积段204-2800平方米。

物业管理费都达到35元/平方米/月，而附近的广物中心是23元平方米/月，越秀金融大厦是33元/平方米/月。

然而，面临潜在交易的广州ICC，将要走向何方，市场何难不揣测。

至于出售的可能。据分析，目前越秀地产有三条路径可以出售该物业，一是注入越秀房托；二是国内发CMBS或者类REITs；三是直接卖给别人。

由于近几年企业以办公作为底层资产发行绿债的动作愈加频繁，市场的猜测更倾向于资产证券化方式。

据观点指数不完全统计，2023年到今年4月，国内CMBS+类REITs产品成功发行132宗，其中办公物业资产证券化成功发行36宗，总发行金额为640.02亿元。

而标的物涉及办公物业的绿色资产证券化项目共计14单，项目发行人以国央企为主，民营企业为补充。

其中，包括金融街中心(碳中和)绿色资产支持专项计划、金茂申万-上海金茂大厦第1期绿色资产支持专项计划(碳中和)、中信建投-深铁集团金融科技大厦资产支持专项计划(碳中和)等在内的多个产品均是碳中和债券。

持有优质绿色资产成为房企发绿色债券的底气，而越秀地产持有的广州ICC环贸大厦在今年“第六届粤港澳大湾区楼宇经济发展峰会”上，获评了首批“零碳数智节能降碳三星级标准”楼宇称号。

今年7月，为了提升ESG的管理，越秀地产成功发行了首笔绿色点心债券，募集16.9亿元人民币，期限为三年，票面利率4.10%。

不可否认的是，无论广州ICC项目通过何种方式成功出表，越秀地产必然会有一笔不菲的资金回流。

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