再破纪录 九州通REIT公众发售超购1192倍

观点网 近期，汇添富九州通医药REIT发布认购申请确认比例公告，其中公众投资者有效认购倍数达1192倍，刷新此前国泰君安资管济南能源供热REIT创下的813倍纪录。

九州通医药REIT是国内首单医药仓储物流REITs产品，虽被归类为仓储物流REITs，但有别于目前已上市物流仓储REIT，该基金底层资产是现代医药仓储物流项目。

基金原定募集期为2025年2月10日-11日，由于公众投资者认购踊跃，一日内公众投资者认购总量已超过公众发售总量，因此于2月10日提前结募。

值得关注的是，近期公募REITs二级市场亦火热异常。Wind数据显示，截至2月14日，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.6%，部分产品年内涨幅超20%。中证REITs全收益指数连续四个交易周上涨，成为开年以来持续领涨的投资品种之一。

认购热度

近期九州通REIT披露认购申请确认比例情况：基金最终募集基金份额4亿份，发售价格为2.895元/份，基金募集资金总额为11.58亿元。

具体来看，该基金的募集由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。其中，战略配售初始发售份额为3亿份，为本次基金份额发售总量的75%。其中原始权益人九州通医药集团认购数量为1.36亿份，占发售份额总数的34%，其他战略投资者认购数量为1.64亿份，占发售份额总数的41%。

网下投资者认购数量为7000万份，占发售份额总数的17.5%，网下投资者配售比例约为2.015%，有效认购倍数达50倍。

公众投资者认购数量为3000万份，占发售份额总数的7.5%，公众投资者有效认购申请实际确认比例约为0.084%，有效认购倍数更是高达1192倍，创下公募REITs公众投资者认购倍数历史新高。

在此之前，这一纪录保持者是国泰君安资管济南能源供热REIT，公众认购最终认购比例为0.123%，认购倍数达到813.44倍，吸引资金规模近1300亿元。

从资产特性来看，九州通REIT具备一定的行业壁垒，说明书曾分析了项目在管理、渠道资源、技术、资金和土地资源等具备的优势。

资料显示，该基金的基础设施资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，具体包括医药仓储综合楼、医药仓储分拣中心、医药仓储保障中心1号楼、医药仓储保障中心2号楼、医药仓储保障中心3号楼、医药仓储保障中心辅助用房，合计建筑面积17.24万平方米。从历史运营情况来看，基础设施项目近三年及一期项目总体保持盈利，2021-2023年营收规模分别为0.84亿元、0.90亿元和0.93亿元。

从项目运营模式来看，分为直租模式和承包运营模式。

直租模式下，项目公司直接向客户收取存储费，适用于业务规划明确、合作关系稳定的医药商业、医药制造和医疗器械等企业客户。

承包运营模式下，项目公司将场地出租给九州通物流，由其向客户提供存运配一体化服务并收取费用，适用于冷链客户、商贸类客户以及药械临时储存客户等，这些客户的需求小而零散，储存条件特殊且存储空间固定。

基金预计2024年下半年10-12月及2025年可供分配金额预测数为0.23和0.60亿元，对应年化分派率为5.21%和5.35%，预计2024年资本化率（年化）为5.98%，分派率具备较高的吸引力。

二级市场

据公开报道，汇添富基金经理詹烨认为，相较于传统高标仓等仓储物流资产，医药物流仓储设施这一底层资产不仅类型特殊，也具备十分清晰的投资逻辑。

一是需求增长确定性高、二是医药仓储有很高壁垒、三是项目优质，此次入池的项目是九州通集团全国中心仓，项目已平稳运营接近10年，相关条件较为成熟。

詹烨指出，公募REITs底层资产业务模式清晰、收益稳定性高且具有强制分红条款，是适合长期资金配置的“安全资产”。利率下行是长期大趋势，在低利率环境下，REITs这类有稳定分红特性的安全资产，将呈现出更好的市场表现。可以观察到，近期REITs在二级市场普遍上涨，利率下行预期是推动此轮REITs价格上涨的主要因素。

确实，除了发行市场火热，公募REITs二级市场近期表现也十分强势。2月10日-2月14日中证REITs全收益指数上涨1.77%，经营权类REITs上涨1.52%，产权类REITs上涨1.91%。本周成交活跃度较上周有所上升，整体日均交易额83104万元，较上周增加31.88%。

截至2月14日，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.6%，部分产品年内涨幅超20%，在2月12日盘中，该指数触及1064.6点，刷新该指数历史高位。

嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、中金印力消费REIT、华夏合肥高新REIT、华安张江产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等多只产品涨幅居前。

有市场分析称，在经历2021年受到投资者追捧价格单边上行，以及2022年、2023年的市场调整板块和个券逐步分化后，2024年以来随着底层资产经营趋稳，中国证监会发文允许计入OCI，保险和券商自营需求逐步恢复，债券收益率进入“2时代”，公募REITs的高分红受到更多投资者关注，市场行情修复。

值得关注的是，九州通还具备较多的扩募资产，目前九州通集团在全国31个省会城市及110个地级市拥有141个规模不等的高标准医药仓储物流设施，建筑总面积超430万平方米，其中GSP仓库290万平方米、冷库容量11.51万立方米，具备1532万箱储存能力、1.66亿箱吞吐能力，并拥有覆盖全国96%以上区域联网的物流网络资源。

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