成都楼市折叠2025：富豪扫货主城千万豪宅，刚需客挤向近郊，有售楼处如同菜市场

在成都近郊龙泉驿，周末的东城金茂晓棠售楼热闹得犹如菜市场。每促成一笔成交，现场便鸣响礼炮庆贺，纷飞的金箔层层叠叠，在地面铺就了厚厚的一层。

东城金茂晓棠售楼处 时代财经摄

东城金茂晓棠是一个刚需兼顾首次置换的楼盘，在售面积介于110-136平方米，挂牌清水价（注：房屋清水交付）为每套214-324万元。今年5月18日，东城金茂晓棠开盘，首批216套房源吸引超1600组客户摇号，开盘当日即告售罄，去化率达到100%。

此后，项目接连13次加推，热度始终居高不下。短短7个月内，东城金茂晓棠实现“十四开十四罄”，目前正向全年51亿元的销售目标发起冲刺。

时代财经以购房者身份实地走访时发现，由于东城金茂晓棠客流量过大，案场销售人员明显吃紧，出现一名销售同时接待多组客户的情况。与此同时，售楼处洽谈区座无虚席，而通往样板间的电梯前排起长队，等候时间堪比上班高峰期的写字楼。

东城金茂晓棠售楼处 时代财经摄

在成都新房成交缩量的当下，东城金茂晓棠堪称一个现象级孤例。据成都当地数据显示，今年1-11月，成都中心城区（含主城区及近郊，不含地级市等远郊区域，以下简称“成都”）新房成交6.81万套，较去年同期减少1205套，与市场高位年份相比更是近乎腰斩。

随着新房供应更多偏向中产和富豪，刚需购房者在主城范围内陷入“无新房可买”的境地。

刚需客挤爆近郊楼盘，售楼处如同菜市场

“一是‘住宅新规’产品，高得房率，二是央企开发，三是这里双地铁交汇，价格又便宜”，在紧张的工作节奏中，案场销售人员一口气列举出项目火爆的原因，随即又补充道，“主要也是这两年成都出让的很多住宅用地，都被做成了大面积、高总价的产品。”

成都新房市场的套均面积长期处于高位，已连续多年保持在130平方米以上。成都本地数据显示，今年1-11月，成都合计成交6.81万套一手住宅，套均面积达到135.87平方米，主城区更是豪宅当道，单套面积动辄300平方米，甚至达到400平方米。

伴随户型面积水涨船高的，还有购房总价。作为购房的热门区域，成都5大主城区及2个功能区的新房总价门槛不断突破区域天花板，根据中指研究院，2020-2024年，上述各区新房套均总价上涨30万至180万元不等。

以锦江区为例，截至今年第三季度末，该区新房成交套均总价已攀升至776万元，较2020年的346万元实现翻倍。

面对主城新房市场逐渐“豪宅化”，预算有限的刚需及刚改群体选择空间被持续挤压。

庞大的刚性需求转而涌入二手楼市“淘房”。根据成都本地数据，2022年成都二手住宅成交12.78万套，首次超越新房（11.50万套）。此后多年，成都楼市成为二手房主导的市场，2023年与2024年，二手住宅成交分别达18.85万套和19.28万套，而新房成交仅为11.91万套和7.93万套。

这些年，成都成交二手住宅套均面积始终保持在95平方米以下，今年1-11月，成都二手住宅共成交18.12万套，套均面积为94.97平方米，户型结构与新房市场差异明显。

在这样的市场背景下，作为少有的低总价、近主城的一手楼盘，东城金茂晓棠承接了大量因主城新房总价过高而外溢的刚需、首改客群。案场销售告诉时代财经，最忙的时候，他一人同时接待了10个客户。

东城金茂晓棠售楼处 时代财经摄

时代财经在现场看到，东城金茂晓棠售楼的洽谈区所有座位全部坐满，不少购房者只能被临时带到角落沟通；填写价格表时，销售人员甚至只能将空地作为桌面。

现场的电子屏幕上，滚动播报着项目的销售战绩。截至目前，东城金茂晓棠累计到访超2.2万人次，一期800余套房源已全部售罄，二期房源去化也已突破400套。眼下，项目正在全力冲刺51亿元的年度销售目标，而距离其首次开盘还不足8个月。

成都豪宅供应井喷，富豪扫货再破纪录

作为奇货可居的低总价新房项目，东城金茂晓棠在高端项目扎堆的成都楼市之中，凭借突出的销量，与千亿级豪宅楼盘同台竞技。

克而瑞四川区域数据显示，今年11月，东城金茂晓棠成交金额达7.17亿元，位列全市第二；成交面积为3.54万平方米，排名第一。

在当月成交金额排名前十的项目中，东城金茂晓棠是总价门槛最低的一个；而进入TOP6的楼盘中，有4个为位于主城的千万级豪宅楼盘，另有1个为总价500万元以上的高端项目。

高端、豪宅项目“霸榜”的背后，是成都宅地供应在发生结构性转变。成都作为全省乃至西部地区的经济与人口高地，刚性及改善型住房需求持续旺盛，多年来一二手住宅成交量始终在全国名列前茅。

随着购房需求不断向主城靠拢，市场分化加剧，房企也更倾向于在确定性更高的核心区域拿地，热点板块土拍竞争激烈，推动楼面价持续上涨。

根据克而瑞四川区域，2020年，大成都（注：含主城、近郊、远郊）诞生了第一宗楼面价超过2万元/平方米的宅地，而截至今年11月中旬，此类高价地块已达35宗，其中13宗出自今年，新晋最高楼面价更是高达4.12万元/平方米。

从整体供地情况来看，今年上半年，大成都范围内共成交56宗住宅用地，其中30宗以底价成交，但主要分布在近远郊或主城内非核心地段。

多重因素叠加，共同催生了成都主城一手豪宅市场的繁荣局面。根据房地产市场研究机构“四川知道”的不完全统计，于今年年底，成都在售、待售的千万级豪宅项目将多达30个左右。

供应快速增长，富豪们的购买力也毫不逊色。时代财经走访成都主城千万级豪宅楼盘期间，案场到访的购房者不断，其中一个楼盘同时在场的客户多达7组，甚至出现十余人规模的“富豪看房团”。

事实上，自2023年以来，成都豪宅市场已明显进入上行周期。根据中指研究院，2022年至2024年，成都千万级一手豪宅分别成交385套、903套、1143套；2025年1-11月合计成交1231套，已全面超越去年全年。

富豪积极“建仓”，除基于成都市场的韧性及自住需求外，亦出自资产保值增值的考量。克而瑞四川区域曾在2024年的一份报告中指出，在目前资产荒的大背景下，核心城市核心地段的优质产品，依旧是为数不多的可投资和抗风险选择，这也推动了成都豪宅成交的走俏。

伴随成都宅地供应的结构性转变，刚需客与豪宅客“各选其路”，分别撑起了二手楼市的热度与豪宅市场的春天。

【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com