潮落还是求稳？绿城管理等头部代建企业新拓失速的上半年

观点网 眼前一片红海的代建，生意越来越不好做了？

在2025年，代建行业整体仍保持着增长态势，并呈现出“头部领跑、中部加速、尾部放缓”的分化格局。

而在观点指数最新发布的《多元赛道提供新动能 | 2026二季度代建管理发展报告》中指出，期内，样本企业新签面积同比增长放缓，传统开发型代建业务承压，行业告别高速增长。

近日，绿城管理、旭辉建管接连公布2026年上半年新拓项目情况，数据背后传递了这样一个信号：头部代建企业也难逃外拓失速的境况。

不过，在告别粗放扩张的时代，将拓展速度降下来，并不完全是一件坏事。

头部的表现

数据显示，2026年上半年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积为1352万平方米，新拓代建项目代建费预估为34.1亿元，分别同比下降约32.0%、31.7%。

拉长时间线来看，从2023年上半年算起，绿城管理的新拓项目预估费用呈现出“过山车式”走向，最新一期的新拓面积与预估费用更是创下新低。

数据来源：企业公告、观点指数整理

有意思的是，在2025年中期业绩会上，绿城管理董事会联席主席兼非执行董事郭佳峰表示，自己以及管理层对“2026年上半年取得50亿代建收入合同”有很大信心。

但他也许没料到，不过一年时间，这项数据竟呈现出如此大的收缩。

对于这一表现，绿城管理在公告中将原因主要归结于两个层面。

从大环境层面来说，房地产市场仍然处于深度调整期，房企拿地更为谨慎，土地成交量同比收缩，代建行业的竞争也持续加剧。

因此，从绿城管理自身战略来说，新拓项目的质量成为了优先考虑因素，主要涉及项目的启动性、周转效率及安全性等方面。

上半年，绿城管理新拓代建项目的代建费单价同比基本稳定，且一二线城市代建费预估金额占比约64.3%，同比提升5.2个百分点；重复委托项目占比24.5%，同比提升2.5个百分点。

同样作为头部代建企业，旭辉建管也进行了重点方向的转变。

从2021年进入代建赛道开始，旭辉建管至2024年仍处于迅速拓展阶段，2024年下半年则从以往注重规模到注重“有质量的签约”。

来到2026年上半年，旭辉建管新增在管项目42个，累计在管项目数量超310个，累计在管总建筑面积超4900万平方米，项目覆盖城市达90个。

从下表可见，2022年上半年至2024年上半年，旭辉建管累计在管项目与累计在管面积均以倍增的速度发展，到2024年后期开始有所收缩。

从业务结构来看，上半年，旭辉建管新增项目中，国资及政府代建占比约55%，重复委托项目数量占比约21%，基本与去年末持平。

转型潮流

目前，传统开发型代建正遭遇双重挤压：一方面市场新增土地需求走弱，另一方面赛道费率内卷加剧。

在此背景下，代建企业纷纷向多元盈利模式、细分赛道延伸，行业分化与转型升级特征愈发显著。

但不同的代建企业，尤其是几家头部企业，都有各自独特的打法。

以绿城管理为例，代建项目主要分为政府代建、商业代建及资方代建三大板块。

政府代建主要包括保障房、产业园区等公共建设型项目，例如金华信息产业园、合肥科大讯飞人工智能小镇、义乌莲都大厦。

商业代建主要聚焦在一二三线城市的商业住宅项目，例如绿城.金华凤栖潮鸣、国投绿城.襄阳江畔明庐、绿城.万宁海语春风等项目。

资方代建主要面向以绿城.武汉桂湖云翠、绿城.余姚春来云湖、唐山珑湖丽宫为代表的纾困型项目。

旭辉建管今年3月中标的贵阳花溪棚改项目也体现了对于代建业务的新态度。

据了解，花溪区是贵阳市“生态、文旅、科教”三位一体的核心板块，旭辉建管正是中标了其中的杨家山一号地块棚户区改造项目全过程建设管理服务，整个项目涉及住宅、商业、学校、康养产业等复合业态。

而在旭辉6月的股东大会中，首席财务官杨欣曾表示，开展代建业务不仅仅在于本身带来的收入，更在于能带动物管、商管和租管等协同机会。

他对参会投资者指出，即便代建毛利不高，也能保留核心团队，避免人才流失，“民营房企最后剩下的核心竞争力就是人，留得青山在不怕没柴烧。”

可见，两家企业对于自家代建业务的发展情况均有所掌控，相关数据出现波动的原因主要是业务仍处于转型期。

不过，也有部分代建企业在这场转型之战中吃了些苦头，比如前不久易主的中原建业。

作为建业集团内第四家上市公司、国内第二家赴港上市的代建企业，中原建业曾经承载着集团与市场的双重厚望。

但在代建赛道竞争日趋白热化、国央企强势进场、优质民企加速角逐的环境之下，中原建业的业绩也难免承压。

而且，胡葆森将中原建业控股权出让给代建局外人黄永恒之后，中原建业与建业体系内的项目协同、品牌联动效应将有所弱化，短期本土项目拓展或将受到冲击。

中原建业能否重新站起来，在代建红海中继续占有一席之地？仍有待后续观察。

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