和讯网总编辑汪雷致辞

尊敬的各位来宾、女士们、先生们：大家下午好！我代表峰会主办方和讯网诚挚欢迎各位参加“和讯网第十六届财经风云榜第九届地产金融创新峰会”。

今年是改革开放40周年。回望来时路，眺望新征程，我们更加坚信，改革开放是决定当代中国命运的关键一招，也是赢得未来的制胜一招。然而，大变革大调整的时代版图，一直波谲云诡，全球不确定性的警报一直在为你我鸣响。这是2018年我们每个行业、每个人所面临的最大挑战。

房地产行业也不例外。回首2018，房地产市场陷入更为复杂多变的局面，但变革的力量无法阻挡。这一年，中央定调房地产调控的官方口径从此前的“遏制房价过快上涨”转为“坚决遏制房价上涨”；在坚决的调控方式下，我们看到房地产市场朝着更加理性的方向发展；投资泡沫消退、棚改货币化安置收紧以及上半年加速去库存，导致市场进一步降温。在低温环境下，房地产行业也在今年不断暴露出新问题，对于房地产企业而言，“活下去”的口号表达了企业对于当下生存环境的深入思考。

中国城市化的发展，已经进入到都市圈化的时代。除了少数的特大城市，全国大部分城市都已经告别了住房短缺时代。但是，对美好生活的向往，以及发展不充分、不均衡的现实，则意味着，“改善”将成为中国住房新时代的长期关键词，由此产生的层出不穷、多样化的供给，将会刺激住房领域产生新一轮需求。以此同时，长租公寓、共有产权房等供应端新产品、新业态不断涌现，地产业已经依稀看到，进入后城市化时代的大概轮廓。

前景光明，路途曲折，我们如何能够更顺利、快捷地达到目的地？我们知道，发展总是具备鲜明的时代性，政策也是基于时代的变化与形势的演进，进行周期性转换。我们今天的主题是“资本赋能 高质增长”。中国房地产改革20年之后，我们告别了一段美不胜收的狂奔时代，“高质增长”意味着行业发展进入了一个新的阶段。

我们曾经赖以为生的“土地红利、政策红利、人口红利”大多都已消失，房地产交易日渐理性，房地产企业逐步走向更为精细化的运营阶段，而资本的力量正成为改变历史的决定性力量。因此，当前形势下我们面临的种种问题，需要我们用新的眼光、智慧与视野一一化解，继而释放新的时代红利，再次迎接房地产的春天。

各位同仁，和讯网地产金融创新峰会今年是第九个年头。很多企业、地产人已经成为我们的老朋友，今天也有很多新朋友到场。一年岁尾，新老朋友相聚一堂为地产行业贡献智慧和力量，也让我们更加理解了坚持的意义和美好。

最后，预祝本次峰会圆满成功，谢谢大家！

魏加宁：中国经济稳中有变 改革开放正在提速

对于民营企业政策，魏加宁表示，前一个时期，奇谈怪论纷纷出现，一会儿要消灭私有制，一会儿要民营企业离场等各种论调，而且经常发在官方媒体上，所以非常让民营企业家胆战心惊。这次习总书记从广东回来以后，立刻召开了民营企业家座谈会，而且讲民营企业家是自家人。会后，中央领导也好，各部委也好，还有各地方省长、书记都纷纷出来表态，是前所未有的，以前没有见过为一个经济政策各路领导出来政治表态的，这是头一次看到。 ?

魏加宁认为，如果说中美贸易战主动权不在我们手里，但是国内政策主动权完全在我们自己手里，尤其是对民营企业的政策，我们完全可以左右的。所以主要还是要看我们自己。下一步要从领导喊话变成具体政策，二聚体政策还要进一步变成制度。民营企业现在最需要的是什么？我们注意到民营企业家最近的发言，最需要的是产权保护和人权保障和产权保护。 ?

魏加宁认为，过去四十年的规律，每当遇到经济危机、遇到经济困难时，都有一个思想解放，通过思想解放带动改革开放，通过改革开放带动经济增长。很高兴看到习主席今年1月23号在一次会议上讲，“要思想再解放，改革再深入，工作再抓实。”10月份，习主席到广东考察时再次强调这三句话：“思想再解放，改革再深入，工作再抓实”。如果能够借着今年纪念改革开放40周年之际，实现新的一轮思想解放的话，就能够推动新的一轮改革开放，如果能够推动新的一轮改革开放的话，就能够带来新的经济增长，中国经济就能够实现中高速迈向中高端，早日实现现代化。

马光远：2019年下行趋势继续?四五线大手笔拿地的开发商很危险

著名经济学家马光远发表了《大周期下的中国经济与房地产走势》的主题演讲，指出全球正处在政经周期的大变革时代，中国经济正在进入新的“发展三峡”。另外，从人口角度看，地产已经处于高位，总体人口减少，依旧利好一二线城市，利空三四线城市。

?谈到中国经济形势，马光远认为“形势”两个字是两个概念，一个是“形”，一个是“势”，“形”指的是当下、现在，“势”指的是趋势。现在很多人把“形”和“势”混为一谈，“形”不好不代表“势”不好。这是最基本的，我为什么讲黑夜里边寻找光明？就是有很多人被眼前的“形”吓坏了，看不到未来的“势”。

“我们要看到“势”，“势”是什么？是改革开放40年来中国经济经历的四次危机，第一个危机俄罗斯金融危机（90年代初），让中国人知道有危机这回事，第二个危机亚洲金融危机。让中国感受到危机就在身边。第三个危机2008年全球金融危机，让中国人知道自己处在危机里边。第四个危机就是这次中美贸易摩擦，让中国人知道自己在危机的中心。这四波危机完后中国经济的经济表现是什么？每一波危机没有把中国经济打趴下，而是每一波危机之后中国经济都实现了很大的反弹，而且是真正的V型反弹，这次会怎么样？千万不要简单得出结论，千万不要简单讲这次危机之后中国经济会怎么掉下去，看历史，每一次危机之后中国经济都实现了很大的反弹。”

马光远认为，两次中央政治局会议对形势判断不同，7月份说内部环境发生了变化，10月份讲中国经济当前的形势是长期和短期、内部和外部因素共同作用的结果。“10月31号的时候拿出四大举措，都是针对当下的问题，我认为这些举措本身都是实事求是的，比如说这些民营企业的问题、比如说基建投资的问题等等，全是针对当下中国经济自身的问题来的。所以10月31号政治局讲到要切实办好自己的事，我觉得这很好，不要把责任推给别人。一边跟别人打，一边把自己的事办好没问题。我认为中国经济不像很多专家讲得那么糟糕。” ?

马光远认为，2019年下行的趋势可能会继续，明年经济可能要到6，但是不要担心，基建还可以搞，货币还可以松，财政赤字可以过，房地产可以稳，把这些稳住没问题。“所以我对明年政策建议就五个字：金木水火土，没有别的。我认为把这五个字搞好中国经济明年不会有大问题。“金”是减税。“木”是基建。“水”是放水。“火”是中美贸易摩擦之后。“土”是稳定房地产市场，这五个稳住，大环境就稳住了，就不会出问题。如果有人告诉你明年有多困难，你们不要害怕，我们的政策的逆周期作用大家要相信，中国现在在宏观政策方面的优势在哪里？我们如果想干逆周期政策能够起作用，所以明年不会太难。” ?

回到房地产，马光远认为，明年总体市场比较困难，房地产政策会适时调整，房地产可能主动或者被动地进入到下一个周期。下一个周期会做什么其实我们不知道，但是可以肯定地讲有一些开发商很危险，特别是跑到四、五线去开拓市场的拿到大量土地储备的一些特大型的开发商不排除有倒闭的可能。2020年以后整个市场会变化，下一个周期应该在2035年左右，2035年到2038年左右大家又会看到中国房地产在下一个周期的新的高点。“所以我尽管对2018年、2019年的房地产市场保持悲观，但是大家记住，长期我仍然看好，长期没问题。中国房地产市场的调整这一波的上涨超过以前差不多三年，下跌我认为也基本需要三年左右的调整，来消化这个市场，这个市场需要一个极大的专办，所以下一波房地产周期是全新的周期，这是我的基本判断。”

贝壳找房副总裁潘志勇主旨演讲：城市更新与存量时代的资本机会

潘智勇认为，中国式住房问题的基本特征是房价高且上涨速度快、相对于高房价杠杆率低于国际水平、房价上涨最快的城市，住房供应持续下降、交易波动大、城市人口与住房密度低、高房价与空置一同存在、租赁市场发展滞后。

潘智勇以全球四个最核心的城市：北京、伦敦、纽约、东京，在过去十年内整个房价的走势为例，论证了过去十年，整个中国的房价持续地，特别是一线城市持续地快速地上涨。“他们认为房价大涨也就是涨了百分之十几，中国增长的速度基本都是接近三位数。我们把中国国内的主要城市也做了一些比较，这里面包括一线城市，也包括准一线城市，北京、成都、广州、南京、厦门、上海、深圳，国内增长最低的也有百分之八十几的增幅。历年来看，房价和收入对比，涨幅最大的北京、深圳、上海，一线城市基本上在百分之百以上的速度增长。”

对于行业趋势，他认为，18年各地的房地产市场表现“冷热不均”，19年三四线城市的新房市场仍是开发商的机会增长点。

潘智勇表示，在2019年购房者在线看房比率将更高，61%的用户在找房的时候会到线上搜索信息。不区分一二手比率更高，交通方便是用户买房的首选要素，7成以上用户对新房二手房表示无所谓，真实客观实时是用户对于购房信息的第一需求。 潘智勇认为，消费者在购房的时候，特别是在线上包括线下浏览信息的时候他们究竟真正关注的是什么？其实消费者最关心的还是线上能不能为所有的购房者提供真实、客观并且实时的信息，其实中国的实物电商行业领先中国房地产行业非常多，中国主流房地产APP上很难找到像实物电商行业那么丰富、那么及时的信息。在调研之后发现消费者首先关注的还是真实、实时以及帮我客观地进行分析，消费者对一些权威的专家，包括权威的购房意见领袖，对他们权威和专业的意见也会更加关注。除了这个之外，因为今天大部分的消费者，无论是买一手房还是二手房，调研里面发现70%以上的消费者不会自己买房，旁边会有他的顾问陪同，不管这个顾问是二手房的经纪人还是新房的顾问。这些顾问能够给他提供更加丰富的信息来帮助他更好地去决策。这就是今天的中国购房者主要在线上线下获取信息的主要特点。

另外，潘智勇表示，作为第一大的流量平台，贝壳新房1+3（即 1个主体：以销售者为主体，3种模式：人店+直通车+新网销）的商业模式，将对消费者和开发商提供更大的帮助。

《2018年度中国房地产行业观察报告》正式发布 透视地产百态

延续和讯网地产金融创新峰会特有的“大数据”风格，今年峰会现场发布了《2018年度中国房地产行业观察报告》。报告不仅是和讯网大数据平台研究及运营的汇总性成果展示，也是对2018年度中国房地产行业的一次深度透视。

本次报告通过对房地产行业各维度年度曝光量和关注度数据的抓取，总结排出各维度的数据报告，并汇总形成2018年度中国房地产行业观察报告。

报告共分为三个部分：人群洞察、产品洞察、品牌洞察。

艾普深瞳CEO/首席架构师刘赓介绍，在跑完十个月数据之后，8亿用户池子里抓到房产的消费者在不同内容类型上的排行，以及大概占比，总结来看，就是一个标题，我们发现关注地产的消费者新闻敏感度非常高，写在这里是对比了汽车行业、快消行业、教育行业等对应潜客是极其高的。

房产用户关注泛财经人物Top10排行，至少应该有一多半看到名字就知道今年可能发生了什么样的事件，总结来说，王思聪意外爆红以及互联网巨头关注度还是持续居高不下的，这是我们调用了去年跟前年两年数据做了一个长数据的拉长对比。

针对地产类的内容，刘赓介绍，不同用户在一天24小时什么样的时间点是一个峰值。很明显，晚饭前后时间是峰值。同时给出一个结论是碎片化阅读+内容类型对比分析的时代已经到来，当然这句话是给我们做数据分析的人看的。看这个时间轴时，18点到19点，11.77%，这是最高的峰值。我们在做其他行业分析时，消费者通常在看娱乐性内容时，是在晚上8点钟到9：30分，相对这个内容类型会往后挪；消费者在看体育类型内容时，通常是在中午和晚饭前后这两个时间点非常高，尤其是细分地域之后，长江以南的消费者在中午针对体育类内容是最高的，长江以北反而中午是偏低的。这些简单的数据能给大家带来一些感觉。

不同年龄阶段的人针对购房的一些相关关注点，报告显示，比较明显的结论是以40岁为界，前半段最关心的是购房资格和政策，后半段更关心的是产品细节以及相关更丰富的配套。

数据得出一个跟地产行业业务相关的结论，即知名产品系列被关注程度是极其高的。和讯的同事给了一个偏业务的总结，即房地产市场不断发展和成熟的必然，就是知名产品系列发展是必然，也是头部房企经营品牌的重要策略之一。

值得关注的是，北京房地产业协会副会长、秘书长陈志、和讯网房产事业部总经理吴晓丹共同负责了《2018年度中国房地产行业观察报告》品牌方面的发布。

报告共包括《2018年房地产十大轰动事件》、《2018年十大地产风云人物》、《2018年房企十大跨界先锋》、《2018年度地产行业十大产品系》、《2018年十大限购城市》、《2018年购房者最关注的十大财经人物》等。

北京房地产业协会副会长、秘书长陈志认为，对于北京的房地产而言，应该说现在是平稳，未来市场一定不会比现在差，因为我们的北京的家底、对北京各类房屋、对北京房屋的诚信度、对北京房屋单套面积大小都做了非常详尽的摸底和分析，对北京未来的发展有充分信心，这是我们必须要按照总书记说的，要满足人民群众不断增长的美好意愿，特别是在生活上、住房上不断增长的美好意愿。所以住房领域的房地产发展，从空间上来说没有问题，从政策上来说是多维度的、综合的、动态的一种调整过程。我对未来北京房地产市场的健康发展有充分的信心。

获取报告详细内容，请关注90度地产微信公众平台。

品牌竞争时代，如何打造一块“金字招牌”？

来自房地产企业一线的老总和操盘手恒大研究院副院长夏磊、鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春、亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长于大海、三盛集团品牌营销总经理朱黎民、朗诗绿色地产总裁王磊、贝壳找房副总裁、新房平台事业部总经理潘志勇共同参与。 　

　谈品牌 　　

袁春认为“我觉得其实对企业来说每个企业都重视品牌，我自己理解品牌实际上就是一说起这个企业别人是怎么看的，第一个反应，你是干吗的，比如说一提到阿里，它是什么；一提到腾讯，它是什么。但是在很多时候，我个人理解对品牌的认知实际上就是三方对一个企业的认知，一个是股东，一个是你的员工，最重要的是你的客户，在这三者里面怎么评价这个企业。 　

　于大海认为：在亿达理解，品牌实际上是一种有着经济价值的无形资产，以及外部人们对一个企业和它的产品、服务、文化价值等等各个方面的综合性的理解和认知。对于一个企业来说，我们认为它和个人的品牌不同，企业的品牌必须要依附在企业的主业能够健康、持续、稳健发展的基础上。但是近些年来类似于像科达这样的企业，因为数字技术没有全情投入反而被颠覆了，乃至于破产了，它原来在世界上最领先的胶片技术和产业。他在各项体育赛事上这么亮丽的展示以及它在彩色胶片上给我们留下的美好回忆都会随着这个企业的消亡越来越变得模糊和黑白。 　

　朱黎民认为：品牌千万不要一味地去迎合市场和客户，品牌是一个纽带，是生产力，是销售额。 　

　王磊认为，朗诗是做绿色建筑的，从起步之初我们就选择了差异化的道路，所以谈到自己品牌，我觉得我们始终还是比较聚焦地在做差异化竞争战略，一做做了十几年。第二个，我们始终相信产品即营销，产品即品牌，第三是社会责任。 　

　潘志勇认为，品牌这个问题，特别是在当下还是比较重要的。我们以前对品牌的看法最重要的一点还是说叫心智，就是用户怎么看你这个品牌。第二，品牌的美誉度，美誉度是非常重要的，我们想到一个品牌，每个人都知道这个品牌，但是你究竟对它有没有好感？这才是关键，只有有了好感才会不断反复推荐。第三，品牌管理还是要与时俱进的。 　　

夏磊认为，品牌说得玄乎点是一个美誉度，说得比较切实一点就是一个信任，品牌为什么对开发商很重要？因为有一个很好的品牌，你在拿地上是受地方政府欢迎的，因为地方政府相信你的产品有保证、你的项目不会烂尾、这个项目能够给这个区域带来一个非常好的新的城市。对于银行来说，开发商的品牌比较好的话就可以上白名单，因为这个代表着你不会赖账、信用好。对消费者来说在买房的时候愿意给品牌开发商开发的房子一个更好的价格，品牌开发商可以获得一个议价。 　　

产品的重要性有多大？ 　

　夏磊认为，一个开发商对产品的打造可能要从集中采购开始，集中采购的时候就要保证你的原材料每个环节从配送开始到厂价的选择、到成本的控制都是一流的，在施工的时候你可能要用最先进的技术，但是最先进的技术还要匹配最熟练的工人，到售后的时候还要给这个产品有一个软的价值，就是物业管理，所以整个产品的打造我觉得它是一个全生命周期的，不是说我这个产品交付给你，我这个产品打造就到此为止了。 　　

袁春认为，以前地产的产品更多的可能是大家关注硬件，也就是房子、地段，其实现在的产品概念我觉得应该是一个服务的概念。客户的感知体验好，自然给你的品牌、给你的信任就会增加。未来我相信高品质的产品一定是复合型的。 　

　于大海认为，产业地产园区的物业和房产只是发挥我们产品力的一个有效载体，不是我们的产品力，我们真正的产品力是我们的产业集聚能力和产业运营能力。以我们在产业集聚能力和运营能力方面，这是我们现在真正对我们自身到底是做什么产品的一些思考。 　　

朱黎民认为，产品是没有生命力的，它是没有市场价格的，它只是为了满足某一个功能，通过工业化做出来的一个物品而已，这是产品。有了市场价格，有了流通、有了成交、有了被使用就是商品，商品之后是一个标准，第三个层面。如果你的这个产品能够成为所有产品的标准，但它还不是品牌，当一个产品真正成为品牌以后就是第四个层面，它是一个标签、一个符号，已经从原始的满足某一项专项功能制造出来的商品提升到了竞争属性的标签和符号，这个时候才是从产品到了品牌。我想对这个问题我是这么看的。 　　

王磊认为，身处房地产行业其实有时候挺容易发生一件错误，就是归因错误，过去20年这个行业太好了，大家在这个行业里面企业规模很容易做得挺大，从企业、行业到个人都容易赚到挺多钱，人有时候会归因错误，往往取得一些成功会归于内因，是因为我的本事大，碰到一些挫折会认为是外因，由于外部环境不太好。能够适当地慢一慢，把真正每一个稀缺的土地资源，把产品做好，我觉得这样对社会、对企业、对个人、对以后所有的客户都是一种更好的更负责任的行为。 　　

潘志勇认为，60%以上的用户都会在线上找房，用户核心关注三个，第一个首先关注的还是大的区位，第二个消费者非常关注的是周边第三块才到了空间，第四个核心就是在体验上，我看到还是有一些非常好的地产商能够提供一些非常新的居住体验，比方说更好的智能设备的引入，更好的绿色科技的引入，让整个居住能够进一步提升。我觉得这符合中国目前，虽然我们经济有点困难，但是总体来讲还是消费升级的趋势，我觉得可能从这四个方面去看未来的产品。

长租公寓，能否打开美好生活的另一扇门？

主持人：感谢诸位嘉宾，感谢竺劲先生精彩的主持。第二场大家一起探讨的话题是今年房地产市场的热点，关于长租公寓。首先请上参与到这场论坛的各位嘉宾，有请：

碧桂园长租经营管理部总经理 杨鹏

龙湖冠寓总经理 张智聪

乐乎城市青年社区创始人 罗意

新派公寓CEO 王戈宏

魔方生活服务集团副总裁 金喆

旭辉领寓北京事业部总经理 汤若季

窝趣创始人&品牌副总裁 杨稷

有请本场圆桌的主持人：合硕地产董事长李伟先生

李伟：这个环节有两个特点：1.长租公寓，把这么多大佬、大腕凑到一块，不太多见。2.赶飞机，所以时间很紧，任务很重，把问题变成两个问题、一次发言，就是长租公寓这件事情的商业模式如何理解，所在门派、所在企业是什么特点，有什么核心竞争力？

我刚才研究发现，咱们这个行业大概分成几派，一是创业派，二是开发商派，今天还请了几位中介派，还突然冒出银行派。首先有请杨稷先生发言。

杨稷：任何一个行业、任何一个公司所谓商业模式无非为市场、为顾客创造什么样的价值，窝趣在公寓行业作为轻资产运营公司，主要帮一些投资人、投资机构进行资产管理，即我们输出品牌标准、产品标准、运营标准，帮助他们提升运营效率，提升整个资产收益。

公寓行业是蛮新的行业，在这个行业里一定有各门派，不管哪一个派，肯定有其各自优势。每个门派不管原来优势是什么，回到最终还是体现品牌、运营以及跟顾客关系处理三点上，如果在这三点上没办法形成一个持久竞争力的话，说白了，很难建立一个持续的竞争优势。所以这是我简单的理解。

李伟：您刚才说的是普遍规律，窝趣有什么优势？

杨稷：我说一下窝趣在品牌上的理解，包括做法是什么。窝趣诞生于博涛集团，特别注重品牌先行。原来我是做快销的，在原来行业里讲品牌是比较侧重于品牌知名度、美誉度、忠诚度几个方面打造。现在在住房类产品，特别是长租类，消费者已经发生了很多变化，媒体越来越分化，走得多元趋势，这个阶段品牌更看重的是跟消费者的互动，我们认为品牌美誉度跟消费者互动关系会更重要，所以会投入很多精力。最开始创建品牌时，是围绕品牌核心价值主张，即希望给消费者带来一种舒适生活+乐趣社交的新享乐生活，给他们构建一个生活体验，打造产品是围绕这个核心价值来做的，而不是随便做一个产品。所以会特别强调产品舒适性，如我们是行业里少数用五星级酒店床垫的品牌，给他们提升舒适感，我们也是最早开始用落地大窗，希望他们在一个小的空间里有很好的身心上的感受，包括我们在社群活动上，围绕用有趣的视角帮助年轻人创造他们在生活中的一些成长价值方面下了很多公费，包括创造一些旧物再造活动，还做了一些七天线上恋爱活动，有激发这些年轻人探讨他们更有趣的生活方式的感受，通过这些触点激发他们对品牌的喜欢，包括他们自己对成长价值的挖掘。

我们还做了很多很基础的，包括做一些无人便利店，给他们提供很好的客房服务，包括管家，希望跟用户之间建立像朋友一样的关系，而不是简单服务员和被服务对象的关系，这种都是在不断营造一个很好的顾客关系。我们大概有超过70%的用户会给我们很好的口碑，顺便也会介绍他们的朋友到我们社区里来入住。

在运营上，我们依托于整体全链条运营，希望从投资人在选址，包括中间筹建管理，到后期运营管理，全方位帮助投资人把每一块钱的投资都发挥到收益最大化。

李伟：越说越有意思了，大窗、大床，我记住了。下面请杨鹏先生发言。

杨鹏：我觉得地产系的企业最大优势是比较不容易死，这是开玩笑。上一轮，大家在讲高周转或慢下来的一些想法，碧桂园的高周转是深入我们基因的核心逻辑，永远在商业逻辑上是成立的，资金一定要高周转，所以对于我们来说，优势一方面是有高周转的基因和能力，有很快起来的能力，在某些方面我们又有慢下去的决心。一个生意进行到最后，像长租公寓这么长产业链条的生意，进行到最后，大家拼的无非还是最终的产品能力和运营能力，所以不管是哪个派系，大家出发的地方可能不太一样，但至少都会走到产品能力和运营能力竞争的赛道上来。所以无论如何，怎么去提升客户体验、打造好的产品和通过高效低成本的运营来真正实现盈利，我觉得这是任何一个在这个行业里的公司最终都要去关注和发挥的一些核心竞争力。

对于我们来说，在产品角度，更希望把之前行业一些大家比较喧嚣的观点能够更多回归到这个商业本质上来，更多回归到居住本质上来，某种程度上我们也不认为社交或其他一些东西真正是住在这个公寓社区里面人的核心需求，可能更本质的需求是大家住得好、睡得好，住在这个环境里感到舒服和安全。这是最本质的地方。如何能够把这些最基本的东西做好？是我们这个阶段最关心的一个话题。

碧桂园还有一个非常大的梦想，我们一直讲“长租城市”的概念，开发商可能做时间久了之后，总是不由自主会有这个倾向，市场上房源不好找的时候，我们干脆自己造，所以我们一直计划从长租公寓向长租社区、长租城市业态的演化和升级，希望未来真正提供给消费者和租客不仅是一个简单的居住型产品，更希望是综合业态、复合型，能够满足他从生活到工作方方面面的综合体验的东西。长租城市里，居住板块+产业、办公、文旅、大商业和大的社会生活配套，形成这样一个相对可以自洽的生活社区。这是从中长期来看碧桂园的方向和目标。

李伟：企业核心能力就是不容易死。下面有请腕大的新派王总发言。

王戈宏：第一，我对这个派觉得很奇怪，没什么派好谈的，长租公寓有什么好派的，我个人觉得就两派，创业派和非创业派，一个是有爹，一个是没爹的。这个行业的开发商，包括中介、酒店系都是有爹的人，有爹的人有钱，有钱就不怕死。但这个世界上，一个企业怕不怕死不是由爹决定的，是由你本身决定的。作为长租公寓来说，我个人觉得有三个不同产品：1.做集中式；2.做分散式；3.做平台式。很不幸，链家把三个都做了，我是创业派的，到现在为止我们做什么，不知道了。

第二，上周，我们在所有平台如果想发布广告的话，公司名称要改成物业管理公司，所以长租公寓未来都变成物业管理公司了，这样变成开发公司的事了。长租公寓的未来，现在来看刚刚开始。我个人觉得不要分派，也不要分什么模式，在座各位都一样，你们谈硬件、软件、社区，都一模一样，都是同质化的东西，但最终拼的还是执行力。要有两个价值凸显出来：1.能否变成消费者喜欢的品牌。2.能否变成资产创造价值的一个系统。

如果一家公司能把这两个东西做好之后，像马云说的，一个企业如何伟大，如何有未来，商业模式只有一个，就是利他模式。我觉得长租公寓到今天为止，需要走得路非常非常长。我不做广告了，新派公寓要谈不同点，我们有三个不同点：1.我们是四年来中国长租公寓唯一一个在CBD开公寓的。2.唯一在故宫边上开公寓的，地段是永恒的。3.去年我们发了公寓的类REITs。

在座所有长租公寓的经营者们非常不容易，这是非常不好做的行业，这是极其难的行业，我们前四年太轻松了，政策加持，各方面鼓励，太容易了，所以现在出的任何事情都非常正常，一个企业如果不能经历磨难的话就没有未来。我认为全社会媒体应该真的要鼓励我们，让我们继续奋斗，不要突然间把它捧到天上去，一下砸到地狱去。在座各位都不是坏人，都是在创造美好生活的，这是我们最重要的特色。谢谢大家！

张智聪：首先非常感谢和讯对我们的邀请。我们是创业派也好，互联网派也好，还是房地产派，那些都不是我们共同的标签，我们共同的标签都是青春派。其实这个行业本身就非常青春，再加上我们的客户非常青春，如我们龙湖冠寓客户，看了全量数据，我们客户96%+都是18-35岁的青年人。联合国对青年人的定义：51岁以下都是青年人。冠寓是龙湖推出的长租公寓的品牌，目前有四个主行当业务：地产开发；商业运营；长租公寓；智慧服务。为什么要与做长租公寓？与龙湖使命密切相关，使命是善待你一生。买房年龄，随着房价增长越来越高，在一线城市都已经上了35岁了，大量年轻人刚毕业时在城市里没有房子，2018年龙湖提出空间即服务角度出发，推出长租公寓品牌冠寓，希望未来有一天在城市星星点点都能遍布龙湖温暖明亮的空间，这是我们做这件事非常重要的出发点和初衷。年轻人在城市挺孤独的，尤其是大学刚毕业进入到一个城市时，无论是北漂，要不然住在城中村，要不然住在非常闭塞的空间里，各种场景我们都见过。

在目前衣食住行四个人最重要的需求了，到今天没有完全被解决好的也就是住了。衣，大家都穿的五彩缤纷，衣柜越来越大；行，出门都很方便，现在有网约车平台，非常方便；食，家里吃的，外卖，还是外面消费都非常好。只有住，没有被完全解决好，青年人的住尤其如此，这是我们出发的重要逻辑。

这个行业是一个非常难做的行业，水凉不凉，只有鸭子知道。我们现在在寒江里游泳的鸭子，这个行业本质上不是一个跟原来房地产开发一样的行业，可能房地产开发更多是资产属性、资本属性，长租公寓更是一个服务消费品，服务消费品投入挺重，我们绝大部分产品都是重资产的，包括我们自持的地、建的房子，包括我们买过来的房子，以及我们投资去装修改造的房子，都是比较重的，这个行业本身毛利水平并不是那么高，所以这个行业能够成功非常重要的一条，在我们看来是你有没有足够高的效率，以及有没有足够低的融资成本，尤其是融资成本。我们之所以要去做这个事情，跟龙湖长期低资金成本战略有密切关联的，所以2018年龙湖综合融资成本都在5%以下，在这样环境下，理论上做重资产投入，才是有逻辑的，否则在一个低毛利行业，用非常高的资金成本去做，是没有未来的。这是我们一些看法。

我们也希望通过龙湖的努力，能够成为整个城市里面青年人特别热爱的一个地方，有一个名字叫“青年人的城市聚落”。

罗意：我是2007年从学校毕业之后就当了二房东，2013-2014年做长租公寓，当时没有政策的鼓励，也没有外部大玩家参与，也没有便宜的资金，到今天也没有。所以我算是这个行业比较年轻的一个老人，乐乎平均年龄很年轻，26岁，我们是非常典型的创业公司，而且我们进入这个行业的姿态也非常贫瘠，2015年8月因为没有钱就做了轻资产，是非常早期定位做行业服务的一个公司，当时判断除了没有钱，除了广泛驱动行业资源才能够成就创业公司之外，还有一个很重要的原因是因为觉得这个行业一定会爆发。那个时候没有国务院、住建部、各城市密集的政策支持，但是作为一个行业长期的从业者，我们觉得租赁是刚需，成规模、成建制的运营能力有一天一定是非常值钱的。

走到今天，行业起起伏伏，大家都说有行业的冬天，其实每一念叨冬天时，整个社会都变得非常焦虑，这实际上是一个共性，每一年我们都觉得是最难的一年，当然今年也不例外，而且大家也会给今年一些名词。所以我们实际上从2015年8月到今年夏天拿B轮之前的130个项目，只有一个是直投项目，其他有的来自地产商，有的来自政府，有的来自园区，有的来自民间的加盟商，有的来自独立的私募基金，但我们不是一个靠钱去推动业务发展的公司。在B轮之后，我们阶段性自己投了一些项目做过渡，但是从9月、10月、11月以来一些外部环境的变化，让我们又变得更加冷静，我们不应该拿钱去驱动业务，不应该和地产商比谁的钱多。

和讯同学采访我关于钱的问题，其实我没有看到商业史上有多少伟大的企业是用钱堆出来的，还是应该回到使命感、回到客户、回到组织效率上去，因为我们实际上最大的能力是适应变化的能力。近来我在琢磨一些新的东西，在不同场合也在讲长租公寓的新生或未来颠覆长租公寓的人会是谁？大家可能觉得是国家队或地产商巨无霸，但是我觉得颠覆我们行业的很有可能是互联网的从业者。最后是效率之争，谁家能快速把资产运营出效率，谁能把客户运营出价值，这是未来的独角兽，甚至是未来颠覆行业规则的人。所以近来我在乐乎推动一些积极的变化，我们的确是在用互联网的一些打法在重组我们的组织效率，甚至我在努力摒弃传统公寓人对这个行业所谓品牌、所谓流量的理解，希望我不要去做一个华住、做一个博涛，希望做一个美团，这是我们现在在努力建构的一些能力。

首先是去化的能力，我们行业谁家都在讲自己去化能力强、产品好，但这个行业去化能力很低，被互联网改造的深度是严重不足的。

第二是我在做乐乎大学，觉得这个行业自己稳定的标准化人才输出效率系也是极低的，挖来挖去，当然2018年非常好，有很多非这个行业的优秀人才开始进入我们这个行业，是我们一个行业会长期兴旺发达显著的标志。

第三是关于客户价值运营这件事情，我们现在还有很多争议，但可以非常确定地说，在租赁场下的客户价值的挖掘一定是我们作为运营商未来建立护城河很重要的一个点，我们现在要去做这个事情。

B轮之后，全建制搭了互联网公司产研运团队，包括我这几次在行业里发言，都鼓励行业从业者一定要跳出去，颠覆我们行业的大概率是那些不讲规则，对这个行业没有那么多情怀的一些野蛮人，我们要不要从内部自己做改变。包括近期内部发生很多变化，是非常可喜的，我也欢迎媒体朋友，包括从业者如果愿意的话，因为乐乎一直是一家趴在地上的公司，我们也不起高调，相信能在几次寒冬中获得顶级资本的认可，一定有其原因，也想有机会给各位同行交流我们现在一些做法和我们取得的一些阶段性的数据，供大家参考。包括对于冬天怎么看？很多对我比较了解的朋友都知道我是一个特别乐观的人，因为我觉得只有乐观，当年温总理也讲过：信心比黄金还重要。以前靠钱滚的模式现在不可行了，有可能才会带动我们行业真正大的变革，反思回到第一性的东西上面去，这是我对长租公寓这个事情的看法。相信乐乎未来的出路一定是一以贯之的，以前没有钱，没有无公害去链接各种资源方，把自己姿态放很低，未来乐乎有可能成为独角兽，我们很多时候为什么获客成本降不下来，为什么不能盘活C端，因为没有量，所以量和质永远是两个轮子，绝对不是对立关系，至少是对立统一的关系，这是我对长租公寓冬天的看法。包括我们在做明年预算时，目标定的仍然是相对激进的，除了奔跑，奔跑是过冬的唯一方式。谢谢！

李伟：野蛮生长的企业往往接地气，接地气就说实话，挺好。有请旭辉汤总。

汤若季：从事长租公寓行业以来，一开始进来像喜剧片，每个人都吹着、捧着，特别开心，其乐融融。去年年底到今年是一个恐怖片，大家一提，就吓得直发抖。这是亲身感受。但其实我们没有感受到这个行业好做过，难度从来没有离开过我们，我们没有大喜，也不会大悲，我们希望行业内和行业外的一些人不要大喜也不要大悲，对整个行业发展会更有利，希望为这个行业好的发展都能够作出贡献。

再说一些社会责任方面的东西。这个行业真的有社会责任在里面，我们真正在努力改变目前国内的租住环境。目前一二线城市里年轻人所居住的环境，我个人不算年纪大，31岁，还算沾这个边上，我感受在一线城市打拼时租住初期的状态，也吃过苦，但是我们更应该清楚的是现在国内如果不想吃这个苦，能做到吗？所以我们需要能改变这样的环境。目前旭辉领寓提出的口号是“让居住在城市里的年轻人租住的更有尊严”，这件事情真的很重要。如果让一个年轻人在打拼时连起码的生活尊严都不具备时，我觉得这个事情是非常可悲的。这是我们的社会责任，我们一定会把这个社会责任坚持到底。

再说一下大家经常说到所谓盈利问题。刚刚说到那么多长租公寓的难度、风险等一系列东西，但为什么还是这么多人在做？提到这个派、那个派，整个长租公寓从业者这么多，来自各个方面，有钱的，创业公司，大家为什么在做？如果这个行业没有前景，没有盈利空间，大家来做的意义在哪里？再有情怀，也不至于钱多到烧钱来做情怀的事情。所以本质上存在其空间的。如何获取这个空间，是每个人三十六计，各自有擅长的点。

旭辉领寓也属于开发商系，从资金端来说，确实没有碧桂园和龙湖两位老大哥这么丰富，旭辉领寓不一样，旭辉领寓相对更加独立，不会受到地产管理和影响，是在旭辉集团旗下的与地产集团平行的领寓集团，在整个长租公寓的发展运营、管理体系方面，相对更加独立，这是我们跟几位开发商同行不太一样的地方，也是我们相对独立的地方，这让我们团队更具备一些创业公司所拥有的高效率、高周转的状态，这让我们会有一些特点，同时又具备一些地产资源的支持，这是最本质的旭辉领寓与其他品牌公寓的一些不同的地方。

每个公司根据自己特点尽量去发挥，我们目前结合高效率、地产背景，从整个资源端上，轻的、重的，会全面打开，会对于整个未来规模非常有帮助，而且对于我们目前这个行业来说，我们观点是规模仍然非常非常重要，无论从成本来说还是任何角度来说，无论未来公司品牌所处行业地位，规模永远都是最重要的。其次就是盈利，我们不会放弃任何一端，能做到多大是有多少规模，能活多久是你的盈利能力。所以目前盈利能力上，我们依然会做更多创新，包括互联网一些职能等等，我们都在导入。我们会让旭辉领寓脱离开地产的重，但又具备地产资源一些支持，这是旭辉领寓真的在这个行业里不同的地方。

从2017年到现在，我们用了不到两年时间，旭辉领寓发展速度比我们老爸爸旭辉集团跑得还快，在整个行业地块成长蛮快的，就取决于我们这个特点。

李伟：先谈责任，再谈赚钱，最年轻的汤总还挺高大上。下面有请全场唯一戴花的嘉宾，魔方的金总。

金喆：非常感谢和讯能给我们这样一次机会。谈到商业模式，很简单，无非就是轻资产、重资产、中资产，无非就是集中式、分散式，魔方是集中式的领头羊。长租公寓非常复杂，但也不复杂，左手房源，右手客源，下面是资本支持，无非就是这样。能够拿得到便宜的房源，意味着未来有很好的坪效、有很好的收入，能拿到很好的客源，意味着整个运营效率非常高，意味着会有很多利润。

魔方有什么核心优势？给我2小时都说不完，今天简单一点，聚焦租住本质，让租客活得有模有样。租房这件事情看透彻、本质一点，把炫的花的全部抛开，就是把你自己的产品1.0做好，产品房屋不漏水、隔音做的好、租住体验做上去，聚焦租住本质，这就是奶油蛋糕下面的蛋糕，蛋糕不做好，奶油总有坍的一天。对于租房来说同样这样，要先把租房做好，我们有很多场景，一个顾客24小时有8-12个小时住在你的公寓里，你有太多场景可以做营销，一个人去吃饭最多两个小时，看场电影两个半小时，我们公寓里有8-12小时这么多场景可以营销，可想而知未来前景有多大。

寒冬也好，冬天要来了，冬天已经来了，对于租房领域是不是这样？是。但整个结构化租赁在中国整个比例非常低，有的说3%，有的说5%，日本是87%，美国是40%多，我从来不把竞争对手叫竞争对手，在座各位都是我们的友商，我们一定要本着开放共生的心态出去，魔方有自己的优势，可以跟不同的企业进行合作，跟罗总有过合作，我们可以用品牌输出，可以加盟托管，谁的核心能力可以去做，完全没有问题，我们一定要抱团取暖，渡过这个冬天不是靠一个人单打独斗，自己勇闯天涯，只有大家一起来做，包括在供应链方面、其他融资方面，大家如果一起合作的话，相信在座每一位都会成功。谢谢！

李伟：所谓冬天，其实是相比较春夏秋而言，这个行业还很新，都没有经历过春天、夏天、秋天，怎么说是冬天。所谓焦虑，是没守住自己的节奏，各门各派各有各道，坚持下去，好日子在后面。

主持人：感谢几位嘉宾的精彩发言，下面进入到今天大家一直在等待的环节，也是属于我们地产人一年来辛苦的荣耀时刻，要进入到今天颁奖环节，在颁奖环节正式开始之前，跟各位进行一个特别的说明，和讯网一直以来是以关注财经，尤其是上市公司为特色的垂直网站，每一轮获奖企业先后顺序都是按照截止到今年11月底的房企市值进行的排序，如果没有上市的房企，非上市公司，会排在后面，前面是先排的房企。