伴随着新年钟声的敲响，2018年划上了句点。这一年，对中国楼市而言，注定是不平静的一年。在90度地产“楼市年关特辑”的第四期，我们将循着之前三期市场调查的脉络，回顾一下2018年中国楼市的全貌。
据贝壳研究院估算，2018年全国新房交易面积预计14.6亿平方米，GMV预计可达12万亿。全国二手房交易面积可达3.95亿平方米，交易量预计为420万套。新房与二手房的交易量均与去年基本持平，增长势头不再。
经济十年一轮回，楼市三年一拐点。从2009年到2015年，中国房地产市场经历了两轮完整的小周期，平均时长均在三年左右。本轮周期起步于2015年3月，业内预计本轮周期运行时长将达4年半，在2019年下半年市场触底。
新房篇：供应增多成交量稳定房价上涨预期风向调转
2018年以来，百城新房均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。与此同时，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。国庆节前后，新房房价走势出现了拐点：新房价格环比下跌城市增多，百城房价单月环比涨幅收窄，房价上涨预期调转风向，市场调整大幕开启。
2018年1-11月，中国指数研究院重点监测的50个代表城市，新建商品住宅月均成交面积2983万平方米，同比仅增1.7%，与去年同期基本持平。各线城市新建商品住宅成交规模同比也较为稳定，这种稳定主要来自供应的放量增长。统计显示，2018年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米，同比增长高达24.8%。
成交套数也是成交规模的重要参考。从成交套数来看，2018年增长最迅猛的城市除合肥外，主要分布在长三角和珠三角地区；2018年下滑最剧烈的城市，主要集中在调控严厉的北京周边，推出限购新政的海口和此前楼市过热的杭州和成都。
从成交结构来看，多数城市不同价位产品价格均小幅提升，但代表城市各类楼盘价格涨势得到控制。北京、深圳等一线城市供给侧改革效果逐步显现，刚需和中小户型产品成交占比不断提升；二三线城市居民改善性需求不减，限售限贷政策叠加市场预期改变，投资需求明显减少。
二手房篇：2018“跌跌不休”2019下行态势有望转变
和新房市场相比，二手房市场面临的形势更为严峻。云房数据中心百城二手房价格监测结果显示，各级城市的二手房价在2018年都走出了一条“下滑曲线”，其中，一线城市二手房价格的波动尤为明显，可谓“跌跌不休”。
来自贝壳研究院的数据显示，截止2018年11月，北京、杭州二手房均价持续下跌3个月，深圳、西安、长沙、重庆二手房均价持续下跌5个月，成都、济南、青岛二手房均价持续下跌6个月，上海二手房均价甚至持续下跌长达19个月！
来自云房数据中心的二手房成交全量监测数据，也再次印证了大多数城市二手房持续走低的趋势。
一线城市里，北京二手房的成交均价，在2018年5月达到最高点后就开始持续走低，截止2018年11月均价已跌破6万/平。挂牌量6月后也是一路下滑，11月环比下降接近24%。
和北京的情况略有不同，上海二手房均价走出的，是一条接近“断崖式”的下滑曲线，从年初一路跌到年尾，特别是3、4月和7、8月，价格波动非常明显。可能是受降价影响，从8月起，上海的二手房挂牌量持续增多，11月达到年内最高点。
深圳的二手房均价走势，是一线城市中最为平缓的一个，全年价格没有明显的大起大落。需要注意的是，深圳业主的心理预期非常高，挂牌价和成交价之间的落差遥遥领先于北上广。
在重点二线城市，二手房的价格走势出现了一些分化。杭州成交价长期高于挂牌价，并随着成交价的下滑出现趋同的态势；厦门和上海的情况较为相似，业主预期远高于实际成交，成交价从年初的5万/平左右跌至不足4万/平，堪称惨烈；重庆全年的量价都是“稳”字当头，是重点二线城市中价格走势最为平缓的一个。
以沈阳、长春（楼盘）、太原（楼盘）为代表的三线城市，价格走势以持平或者上涨为主，特别是均价在万元以下或者万元出头的低价城市，多能逆势而行，走出一条平稳上涨的曲线。
从新增供需来看，贝壳找房重点城市二手房新增房源和带看客源在3月季节性冲高后持续回落。11月与3月相比，两者分布下滑51%和39%，双方预期持续走弱，入市积极性不高。
经纪人做为联结卖方和买方的中间人，对市场和行情的感知更为敏感。贝壳研究院全国职业经纪人预期调研的结果显示，2018年经纪人对市场的预期持续走低，第四季度更是降到了-35.8的冰点，悲观情绪蔓延。
租赁篇：新一线比北上深抢手租着租着就老了
2018年，我国人口13.9亿，租房人群接近2亿，住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。在严格调控、房价高企、观念转变等多重因素的影响下，预计租赁市场未来将持续增长。智研咨询预测显示，到2023年，全国房屋租赁面积可达83.82亿平方米，租赁人口规模可达2.48亿。
从客户结构来看，流动人口撑起了租赁市场的大半边天，来源占比超60%；企业机构是第二大来源，占比30.8%。
从租赁消费区域分布来看，华东需求最旺盛，占比高达34.1%；华北、华中、华南属于第二梯队，消费需求占比均在12%以上；西南、西北、东北需求相对较弱，占比均在10%上下。
租赁需求的主体以刚毕业的大学生和朝九晚五的白领为主。奔赴新一线和在出租房慢慢变老，成为了2018年租房市场不可回避的两大趋势。
贝壳租房发布的《2018年租房十大》显示，相当一部分人在撤离北上深。2018年这三个城市的租房市场成交总量分别较2017年同期下降23.65%、22.83%、16.98%，均出现两位数跌幅。
与之相反，“抢人大战”的赢家新一线城市，迎来了一波租赁需求增长。数据显示，以成都、杭州为代表的新一线城市，2018年租房市场成交总量较2017年同期均出现显著增长，其中长沙、重庆的增长甚至高达50%左右。
我们还注意到一个现象，在高房价的压力下，年轻人租住的时间跨度越来越长，平均租住年龄也越来越大。以北京为例，2008年首次置业的平均年龄是26岁，现在则是32岁。
贝壳租房调查结果显示，2018年南京（楼盘）、成都、武汉（楼盘）、深圳、苏州（楼盘）、西安、重庆、长沙等城市租房者平均年龄均超过30岁。其中，北京、天津（楼盘）、杭州租客平均年龄位居前三，分别是35.6岁、34.0岁、33.2岁。我们怀揣着少年心和英雄梦，租着租着就老了。
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（责任编辑：马金露 HF120）
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