风物长宜放眼量 改革开放再出发

　　行至岁末，房地产市场以“稳”字当头开启新征程。回顾2018年，在延续政策调控稳定性的同时，因城因地施策、市场分类调控得到落实，市场秩序更加规范，年内房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。

　　近日，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议先后召开，要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。展望2019年，将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

　　房地产市场的健康发展需要政府、开发商、经纪企业和其他社会力量共同缔造，这就要求在行业内树立起正确的发展观和价值观。从2011年开始，中国建设报社首倡责任地产，开启了中国房地产的责任地产时代。7年来，责任地产与时代和行业发展同频共振，已成为中国房地产业可持续发展的一面旗帜。

　　12月26日下午，中国建设报社主办的第八届责任地产高峰论坛在北京（楼盘）召开。此次论坛以“风物长宜放眼量 改革开放再出发”为主题，倡导房企严格落实高质量发展要求，把房地产融入到提升城市能级和核心竞争力之中。当天，众多品牌房企共同发起责任地产宣言：做责任地产的倡导者、实践者。

　　上半场：放下焦虑 重返现实

　　主持人：

　　在刚刚过去的2018年，不少房企高呼这一年日子不好过，喊话“活下去”，思考如何发展得更好，你对此怎么看？在告别2018年、迎来2019年之际，如何看待房地产市场未来的发展？

　　清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长 刘洪玉:

　　我认为2018年的关键词是“健康”。市场要健康，通过因城施策、分类指导，让市场慢慢回归居住属性，尽可能多地让市场规律发挥作用。行业和企业的发展要健康，我们过去追求规模，实际“大而不强”，这是一种“虚胖”。产品要健康，在追求高质量发展时，要让大家感受到产品质量提升对这个行业带来的好处。

　　中国经济进入新常态，企业在这个过程中大规模扩张和发展，在决策方面难免存在一些瑕疵，这被市场价格的快速上涨所掩盖。2019年，可以把速度放慢一些，思考新的环境下应该怎么去做。我不太认同有些人说的，未来由全国几百家企业垄断市场，中小型的企业都会被淘汰。例如，美国住房建造商协会的会员也有好几万个，有相当多会员每年建造百八十套房子，也有的甚至不到十套房子，中小企业在细分领域也能做得很好。

　　金科集团联席总裁 方明富:

　　我认为当前房地产行业的关键词是“回归”。房地产行业从之前的高规模和高速增长到高质量或者相对平稳的增长，这是一种回归，房地产行业一定要回归到整个经济生态并保持合理状态，这是以后房地产平稳健康发展的基础。房企心态也要回归，过去20年房地产发展速度很快，实际上这个行业本身的精细化管理还有很长的路要走，企业管理精细度等也要有一个调整和回归。此外，消费者心态也实现从“有房住”到“住好房”的转变。

　　如果将房地产市场看做一个三角形，只有行业、企业、消费者三方形成比较好的生态，未来房地产市场才能实现持续的良性发展。作为一家企业，只要认真经营好自己，焦虑无从谈起。金科从2003年开始探索新中式建筑，在消费升级的背景下，金科用文化自信带来产品升级，只要产品适应了消费升级的变化就会适销对路。2018年，金科实现了千亿元规模，规模和区域战略布局也保持了比较好的均衡。我相信，只要坚持战略定位，经营好企业，提升产品竞争力，未来的路一定会走得更远。

　　房天下控股副总裁兼CIO 李汶云：

　　购房者从以前的“有房住”到现在要“住好房”，消费需求发生了转变。从房天下网站用户的浏览偏好来看，购房消费具体行为也发生了变化。我们每天都会收到大约200多万条购房咨询，很大比例的问题都与房价有关，此外交通、户型、面积、配套也是关注点，大家越来越关注细节。房地产过去属于卖空间，未来开发商应该对空间进行再定义，注入更多的文化元素和产业元素。

　　我认为“开放与融合”是2019年的关键词。对开发商而言，开放融合体现在产品和运营方面。产品上需要有更多的创新手段，比如文化+产业、物流地产、旅游地产等。从产品运营来看，开发商从开发者转向运营者，原来开发出这个空间就行，现在不但要开发更要运营好。对开发商来讲，从之前的单打独斗，到现在进行多方面的协调配合，这就要求房地产企业从战略层面进行规划，包括在人才储备上也要下很多功夫。

　　对房天下来说，我们实际上擅长做开放的平台，我们也会一如既往地在开放平台的基础上继续做大做强新房、二手房业务，为行业推荐更好的产品、为消费者提供更好的线索，赋能我们的合作伙伴，提供更好的交易服务。

　　当代置业（中国）有限公司副总裁 孙 帆：

　　我认为2018年的关键词是“稳定”。随着房地产长效机制更加成熟，未来城市会有更多因城施策的空间。无论是价格体系还是成交表现，我认为2019年的市场会有一个比较稳定的表现，不会有太大的起落。

　　应对市场最好的办法就是不断完善自己的产品体系。我们从创业开始就选择为客户提供高舒适度、低能耗产品而且为社会节约能源的绿色建筑的道路。随着消费升级，地产商也整合了很多上下游的资源，为业主提供多元素的、运营为主的社区服务。当代置业也引入了新技术，包括我们现在用自己孵化的科技企业和AI技术提供最新的社区安防智能解决方案，从产品开发转向空间运营。

　　开发商还要考虑自己的作品给社会、人与人之间关系带来的影响。我们希望能够通过在绿色建筑方面的积累和尝试，呼吁更多社会力量关注城市发展和城市建设，减少对环境的影响和人与环境的对立关系。未来，房地产复制式的开发模式会被颠覆，我们希望把开发绿色建筑的经验运用到城市更新中，把建筑节能和舒适度进行本质化提升。

　　下半场：穿越周期 锻造产品

　　主持人：

　　在房地产行业走向高质量发展的新阶段，你如何看待未来的市场机遇和发展空间？新时代新需求背景下，企业应该如何真正地打造好产品、提供好服务，提升抗周期风险的能力？

　　中国建筑(601668,股吧)设计院建筑一院院长 景 泉：

　　我大学读的是建筑专业，毕业后发现学建筑的人跟做房地产的人总是很难沟通。为此我读了一个经济学硕士，发现用经济的语言跟房地产人接触，在利润问题导向下很多设计变得迎刃而解。后来，我跟着崔愷院士做大型公建，发现规划很重要，所以后来我又念了规划学博士。

　　通过我个人的经历和心得想说明，任何一个建筑师、设计师或者地产商，应该与时俱进。未来的房地产商应该在经济、产业、文化、服务、社会治理上有所作为。所以，我并不认为房地产行业进入冬天或者集体焦虑状态，而应该展望更美好的未来。我始终认为中国真正的豪宅时代还没有到来，未来技术和文化应该更好地结合，房地产行业依然有很大潜力和需要各界共同努力的地方。

　　中建一局集团房地产开发有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、监事会主席 冯定权：

　　当下，房地产行业还处在比较好的发展周期。新型城镇化不断推进，但我国的城镇化与发达国家仍有较大差距，房地产行业应该在加速城镇化进程中发挥关键支撑作用。我认为当下就是最好的时刻，国家调控与市场调节是为了这个行业更好地发展，为了这个行业更好地满足人们对美好生活的需要，这是机遇。

　　我认为可以用两个关键词来概括对2019年行业发展的展望，即平稳和提升。房地产平稳发展是大趋势。从行业的历史发展周期看，有些企业快速提升，也有些企业面临转型，优胜劣汰的更迭是正常现象。而随着行业的发展，产品会愈加多样化，以满足客户对产品多样性的需求。房地产业市场量足够大，因此，开发商要找准自己的定位，行业才能行稳致远。房地产品质提升很重要，人民群众对生活品质的要求是人生存的根本性需要，好的住房产品要涵盖居住功能、环境设计、居家便利等。

　　金辉集团股份有限公司执行总裁、董事 陈朝荣：

　　行业发展至新阶段，锻造产品是每一个开发商的必然选择。第一，房地产行业过去十几年，从住房产品稀缺到如今存量积累到一定量级，开发商赚的是城镇化的红利，其次是货币宽松的红利。某种程度上说，过去10~20年房地产迅猛发展是基于这个时代给予盈利的机会。未来小城市到大城市的总量都趋于饱和，但结构性的稀缺是长期存在的，特别是大中城市。

　　第二，现在土地的成本在产品售价的占比特别高，未来土地红利将越来越少，开发商需要靠开发来创造价值，未来只能通过产品创造溢价、赚取利润。购房者对改善型住房的需求会越来越高，因而专注提高产品力、锻造产品是未来所有房地产商生存、发展的必由之路。

　　过去调控有个矛盾点，希望运用市场的方法解决市场和保障的问题，这个非常难，现在提出稳投资、稳预期、防风险和整个市场的稳定，更加强调了城市的主体责任和因城施策。我认为2019年市场总体趋于稳定，但行业内的分化将越来越明显，大家应该更加聚焦自身的优势产品，融入城市发展。

　　碧桂园集团运营中心副总经理、工程管理部总经理 刘建军：

　　产品的品质不能简单地谈质量，还要从规划、设计、配套、服务等整体上进行综合考量。从工程角度思考房地产行业的发展，未来我们应该推动行业转型升级，比如人口老龄化倒逼行业整合多方面资源，传统建筑业要实现住宅产业化、装配式内装，甚至用机器来代替人工的操作。

　　从工程生产安全角度，我认为安全最重要的，是对生命的尊重。安全生产与安全文化的建立，不是一个人或者一个部门的责任。作为地产人，我们应该真正把安全投入作为一种安全投资，把项目打造成标杆，共同努力打造最安全的工地。通过安全教育，形成完善的安全管理机制，从而落实到每一个人的安全行为和安全习惯。没有什么比生命更值得敬畏。