热点 | 融创125亿收购泛海地块 一场双赢交易？

　　2019年伊始，融创中国延续“买买买”模式。继上周以33.4亿元的价格拿下杭州美浓小镇后，今天又拿下了泛海的两宗地块。一宗位于上海南外滩董家渡，一宗位于北京（楼盘）东四环。

　　本次收购是继融创收购万达资产包之后最大的一笔。泛海为什么要卖？融创为什么要买？

　　融创：巩固一线城市地位

　　1月21日早，融创发布公告，宣布与武汉中央商务区签订协议书，以125.53亿元收购目标公司100%股权，目标公司拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。

　　公告显示，截至2018年11月30日，此次收购的泛海国际项目净资产总值约为89.59亿元。其中北京项目总占地面积7.52万平方米，总建筑面积66.85万平方米；上海项目总占地面积12.03万平方米，总建筑面积62.80万平方米。

　　据公告显示，收购事项的总代价约为人民币148.87亿元，其中股权代价约为人民币111.75亿元，及债权代价约为人民币37.12亿元。

　　此外，武汉中央商务区及其关联方欠付目标公司及北京东风约人民币23.34亿元的债务，总代价与前述债务冲抵后的现金应付代价约为人民币125.53亿元。

　　这两块地均位于一线城市的核心位置，是不可多得的优质土地。按照125.5亿元的交易对价计算，融创实际上仅以9682.2元/平方米的平均楼面价拿下了北京、上海核心区域合共129.6万平方米的项目。

　　资料显示，北京项目位于北京市朝阳区核心位置，在东四环东侧，在泛海国际一期北侧；紧邻朝阳公园，拥有优质的景观资源；周边环绕CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈。总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米。主要用作住宅、商业、写字楼及酒店的开发，截至本公告日期项目刚启动建设，尚未开售。

　　上海项目位于上海市黄浦区核心位置，所处南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京（楼盘）路、老码头、董家渡金融城。总占地面积约为12.03万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米。主要用作住宅及商业的开发，截至公告日期项目大部分尚未建设。

　　对于此次收购，融创表示，北京项目和上海项目均位于一线城市的核心位置，拥有便利的交通，成熟的配套设施，并紧邻城市景观资源，是十分稀缺的大体量优质项目。收购将有助于进一步增加集团在北京和上海核心位置的优质土地储备和市场份额，并将进一步巩固融创在一线城市的领先地位及品牌影响力。

　　泛海“割肉卖地”还是“顺势而为”

　　此次交易涉及泛海控股(000046,股吧)旗下北京、上海几乎所有的地产存量资源。是“割肉卖地”还是“顺势而为”？

　　对于这两块地，在泛海控股2017年年报中曾提到，受外部环境制约，北京泛海国际居住区二期项目、上海董家渡10号地块项目未能在年内获得预售许可证，因此公司房地产销售业绩释放受到较大影响，签约销售面积和金额远低于往年同期。

　　由此可见，这两块地的大体量和较长的开发周期使得泛海在财务成本上面临一定压力，尤其是面临较大现金流压力的情况下。但与频频出让项目资源，以应对日趋紧张的现金流的部分房企相比，泛海的本次卖地，更像是一场主动“去地产化”的战略选择。

　　其实，作为以金融为第一主业的房企代表，相较于其他房企在金融板块的浅尝辄止，抑或是仅将金融作为副业，泛海控股的主业早已由地产全面转向了金融。

　　2017年年报显示，在泛海主营业务中，金融板块继续为泛海控股贡献了高额净利润。泛海正在逐渐告别房地产，房地产行业营收在总收入中的占比从2016年的75.17%降为2017年的48.92%。

　　早在2014年，泛海控股就表示将转型至“房地产+金融+战略投资”三立并举的发展模式，以摆脱单纯对于房地产业务的依赖。

　　2018年1月，泛海控股因筹划资产重大重组公告停牌，重组完成后，泛海控股将不再经营房地产业务。然而，3个月后，该计划因“重组有关条件尚不成熟”流产。泛海控股表示，终止筹划重组有部分原因是由于目前金融控股公司的监管办法未正式出台，关于金融控股公司的股权管理、财务指标、治理结构、风险控制等监管要求尚待进一步明确。

　　虽然此次资产重组未完成，但泛海“轻资产”运营的步伐显然在加快。

　　对于此次收购，泛海控股表示，此次交易目的为打造更为安全优质的上市公司平台，一方面公司房地产业务比重将大为下降，产业结构将实现大幅优化；另一方面，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效地缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。出售京沪地产项目从长远看也许会损失一些利润，但却有效解决了泛海控股地产业务长期以来的低周转率、高负债软肋。