2018年商品房销售额创历史新高，开发投资仍处高位

　　国家统计局发布2018年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，2018年1-12月全国房地产开发投资120264亿元，同比上年增长9.5%。全国商品房销售面积171654万平方米，增长1.3%，其中住宅销售面积增长2.2%。全国商品房销售额149973亿元，同比增长12.2%，其中住宅销售额增长14.7%。虽然商品房销售增速有所回落，但商品房销售面积与销售额均创下历年新高。开发投资额亦保持了较快增长，但房企拿地意愿逐渐走弱，四季度开始土地购置面积增速有所回落。从房企到位资金来源分析，国内贷款与利用外资同比均下降，房企销售回款对应的定金及预收款增长明显。

　　一、2018年全国房地产开发投资12.03万亿，增速同比提高2.5个百分点

　　2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。全年房地产开发投资仍处高位，但增速已经出现回落。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。（图1）

　　图1：全国房地产开发投资增速及投资额

　　分区域看，2018年东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比1-11月份回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，增速提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增速提高1.3个百分点。东北地区房地产开发投资回升明显，主要原因为去年基数较低，年初去库存政策带来的销售面积回升带动了开发投资的走强。此前调控最为严格的东部区域投资热情亦有回暖迹象，区域本身的经济基础与抗风险能力在当下的市场环境下更加保险。

　　2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点。房企拿地意愿逐渐走弱，土地购置面积增速有所回落,反映企业在市场趋冷态势下对后市的谨慎态度。年末热点城市为完成供地计划加紧推地，房企的投资热情阶段性被带动,但整体土地市场流拍增多、溢价率下滑，企业在投资上对于区域与城市的选择更加谨慎。

　　二、2018年商品房销售面积17亿平米，销售额14.99万亿创新高

　　2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。（图2）

　　图2：全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速

　　2018年调控主基调仍然为“房住不炒”，拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年下半年明显降温，全国市场热度下降。重点城市商品房成交规模保持了相对稳定状态，三、四季度房企集中放量，短期供不应求态势有所缓解。全年来看，销售面积小幅上涨，涨幅持续回落，销售额增速大于销售面积增速，主要由于房价上涨以及三四线市场转冷一、二线城市成交放量所致。

　　2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份收窄0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。分区域看，东部地区受严格的市场调控影响，销售面积同比负增长，东北地区受人口外流以及经济增长压力影响，销售面积亦出现下滑，西部及中部地区销售面积同比上涨。

　　库存方面，2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。总体来看，待售面积依然呈现下滑态势，跌幅不断收窄，也说明去库存的动力正在逐渐减弱。部分城市去化周期降至12个月以下，三四线库存继续减少，当前房地产去库存任务初步完成。

　　三、房企到位资金累计增速平稳，定金及预收款加速增长

　　2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。（图3）

　　图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速

　　从到位资金来源分析，国内贷款与利用外资同比均下降，房企销售回款对应的定金及预收款增长明显，个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复,跌幅继续收窄。12月全国首套房贷款利率迎来2018年以来首次放松，在当前流动性转向的环境下，预计房企资金面将保持平稳。

　　图4：各渠道到位资金及变化情况

　　附件：