楼市传来大消息，房地产税......

　　希望越大，失望越大！

　　翘首盼望房地产税落地以拯救高房价的人，恐怕要黯然神伤，因为房地产税刚刚传来重要消息。

　　近日，多次公开对房地产税发表自己看法的著名经济学家陈志武表示：

　　由于地方政府在推出房产税上碰到一些阻力，房产税在今年内难以推出，建议在财政开支透明度没有进一步上升之前，应推迟征收房地产税。

　　关于房地产税出台时机，坊间争论从未停歇过。许多购房者也在坐等房地产税出台，大多数人将它视作刺破高房价泡沫的利器，只要它落地，高房价势必守不住，自己便能趁机上车。

　　但正如陈教授说的，房地产税出台时机尚未到，2019年肯定出台不了。

　　本号观点早就表达过，房地产税是一种替代土地财政的税收方式，就目前形势而言，中央与地方仍离不开土地财政，因此短期内房地产税根本无法出台。

　　此外，即使有朝一日房地产税落地，作为楼市长效调控机制之一，其作用更多是稳房价，而非刺破房价泡沫。

　　因此，综合来看，房地产税出台面临的最大沟壑是时机。

　　2018年，新京报发表过评论文章，称目前房地产税推出时机已经成熟，一旦房价稳定，就可以推出。言下之意是，全国房价已经趋近稳定，房地产是时候推出。

　　本号认为，这里有两处谬误：1、全国房价并未趋稳；2、房地产税推出的关键，并非是房价稳定与否。

　　先说第一个问题，全国房价目前趋近稳定吗？

　　并没有。当然，如果你只看国家统计局每个月披露的数据，或者看官方媒体的报道，当然稳定。从去年开始，统计局的数据就趋稳了。近日中央要求“坚决遏制房价上涨”后，相信后续呈现出的数据会更稳定。

　　但这都是表象，现实却是，去年中部地区的省会城市接棒了东部热点城市，来了一波大涨。成都、西安（楼盘）、长沙（楼盘）、武汉（楼盘）、重庆（楼盘），涨幅均在30%以上，成都更是在50%以上。

　　进入2018年，杭州（楼盘）、西安、南京（楼盘）、成都等城市相继上演了抢房潮，成都、杭州万人抢房场面屡见不鲜。

　　以二手房数据来看，三四线城市的火热就不用说了，热点城市方面除了北上广深以及厦门（楼盘）、苏州（楼盘）、天津（楼盘）等少数城市稳定外，多数城市仍没有趋稳。最新消息显示，已经连续微跌21个月的深圳（楼盘），新房价格也在7月份止跌反弹了，另外绍兴（楼盘）、贵阳、重庆、西安、宁波（楼盘）涨幅都在30%左右。太原（楼盘）、大连（楼盘）、青岛（楼盘）、成都都在15%左右。

　　其实，想了解房价有没有稳定，无需看数据，去你楼下的中介门店问问就知道。

　　再接着说第二个问题，房地产税推出的关键，并非房价稳定与否。

　　所谓房地产税，是楼市所有税中的一个补充，是一种持有税，它会增加持有者的成本。它的出现，证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入，彻底进入了存量房时代。目前，房地产税出台的外部环境尚不具备。

　　土地财政是当下中央与地方政府财政收入的重要来源，只有土地财政难以为继之时，才是房地产税出台的最佳时机，以增加新的税收。

　　说得更直白点就是，等城市化进程完成的差不多了，热点城市主要依靠二手房市场，卖地挣不了啥钱的时候，房地产税便可推出，成为新的税收来源。

　　有人或许会说，房地产税出台后，依然可以和卖地同时进行，财政收入不是更高吗？房地产税是增加持有着的成本，会打消投资者的积极性，房子就难卖了，房子难卖将传递到土地难卖，势必会影响卖地收入。

　　所以，只有土地财政不挣钱的时候，才是房地产税推出的最好时机。而从目前的土地市场行情来看，土地财政依然如火如荼。

　　2018年，全国卖地收入高达6.5万亿元，同比增长25%。

　　许多人都在翘首盼望着房地产税的落地，以打击房价。但在这我必须要泼一盆冷水，房地产税出台，理论上会是个大利空，但实际上对中心城市的房价也只是抑制，不会重创，不会出现大家所期盼的暴跌。

　　因为正如任ZQ说的，许多专家总是单纯地拿数据说事，拿理论说事，忽略了中国特色这个现实。现实就是，房价不允许暴跌暴涨，只能稳定。

　　上个月，住建部就对2019年的中国楼市下达了9个字的命令，“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　至于房地产税出台的技术问题，也即立法、细则（包括征收多少，如何征收）等出台，都不是问题。之所以房地产税立法过程漫长，其实说白了也是在等待时机。

　　一旦时机恰当，立法最长半年就能解决。

　　那什么是恰当时机？当中央财政与地方财政不再对土地出让金过分依赖之时，或者说当城市化率渐趋稳定，土地出让金不再能成为大头收入时，便是最好时机，到那时房地产税顺势出台，成为新税种，替代土地财政赚取财政收入。