新年首月土拍大热，成交量创13个月以来新高

　　土地供应直降，或受节前因素影响

　　土地供应方面，1月北京市场新增土地供应3宗，全部是居住类用地。其中大兴区供应2宗，平谷区供应1宗。以上三宗用地均为限竞房建设用地。

　　从历史记录来看，历年1月土地供应都相对有限，或受春节因素影响。

　　土地成交量同环比大增，创12个月以来新高

　　根据我爱我家集团研究院统计数据显示，1月份北京土地市场共成交20宗地块，环比上一年12月7宗地的成交量增长185.71%，同比增长25%。其中居住类用地成交13宗（详见表1），环比增长116.67%，同比增长8.33%；工业类用地成交7宗。

　　表1: 2019年1月北京住宅用地成交名单及相关信息

　　　资料来源：北京市规划和自然资源委员会

　　我爱我家集团研究院综合整理

　　本月成交的20宗土地中，全部为12月供地。20宗成交用地总建设用地面积为130.5万平方米，规划建筑面积224.93万平方米，平均楼面价为15978元/平方米，成交金额共计359.4亿元，整体溢价率为6.81%。

　　无论是全部土地成交量还是居住类用地成交量，均创去年以来新高。我爱我家集团研究院分析认为，一方面上一年年底土地批量供应，有能力满足市场需求量；另一方面，与以往动辄30%以上的溢价率相比，当前住宅用地溢价率不足10%，处于历史低点，有利于激发开发商拿地动力。

　　从土地成交的区域分布来看，通州区成交4宗，海淀区成交3宗，石景山区、大兴区、房山区、平谷区各成交2宗，朝阳、丰台、怀柔、密云、开发区各成交1宗。其中大兴、房山、平谷分别成交的2宗和开发区成交的1宗为工业用地，其余均为居住类用地。成交的13宗居住类用地中，除了通州2宗、海淀和丰台各有1宗成交用地是限竞房性质，其余9宗均是共有产权房建设用地。

　　宅地楼面平均价环比微涨，溢价率持续下跌

　　我爱我家集团研究院数据显示， 1月北京居住类用地楼面价21153元/平方米，环比上涨2.02%，同比下滑16.3%。

　　出让金方面，1月居住类用地成交金额为353.53亿元，环比上涨126.19%，同比下降3.85%。

　　溢价率方面，1月居住类用地成交溢价率为6.93%，与上一年12月相比，减少5.36个百分点。在成交的13宗居住类用地中，有3宗地直接以起始价成交。

　　本月热点：

　　1. 2019年度首宗流拍

　　本月流拍地1宗，为去年12月供应的大兴区庞各庄镇的一宗宅地。该地块全部用作共有产权房建设，房屋销售均价不高于29000元/平方米。挂牌竞买申请截止时间为2019年1月31日，截止到本月底，尚未出现报价记录。

　　2. 北京大兴区3宗集体土地建共有产权房属全国首创，1月开放交易

　　2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂出三宗集体土地使用权出让公告。三块地毗邻，均位于大兴区瀛海镇（详见表2）。

　　上述三宗集体土地全部用作建设共有产权用房，销售均价为29000元/平方米。这三宗地的土地公告显示，“入市交易公告为20个日历日，挂牌竞价期限不少于10个工作日，自收到第一份有效竞买报价单当日起，至延后的第11个工作日15:00止为挂牌竞价时间”。截止到1月底，此三宗地尚未成交。

　　表2：2018年12月北京集体建设用地使用权出让信息

　　关于集体土地建设共有产权房，上述三宗出让用地尚属首创，此前有关集体土地创新体现主要表现在集体土地用作租赁住房建设用地。2017年8月，自然资源部和住房城乡建设部批准首批13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点，包括北京、上海（楼盘）、沈阳、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、厦门（楼盘）、郑州（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、佛山（楼盘）、肇庆（楼盘）和成都。本月，新5城获批，分别是福州（楼盘）、南昌（楼盘）、青岛（楼盘）、海口和贵阳。至此，共计18个试点城市可利用集体建设用地建设租赁住房。集体土地用地成本相对较低，用于建设租赁住房，有利于降低租金成本，缓解租户的房租压力；另一方面，集体土地入市也有利于扩大土地供应规模，缓解国有土地供地压力。

　　2018年12月底，《土地管理法》和《房地产管理法》同步修订，删去了“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”标志着集体建设用地可直接入市。再看后续北京大兴区3块集体土地集中出让建设共有产权房，以及本月更多集体土地用作租赁住房试点城市的推进，预期后续集体建设用地改革将逐步加大，用作租赁住房、共有产权房和其他保障性安居用房的集体土地也将更多推出。

　　3. 朝阳区孙河两宗预出让宅地取消限价

　　1月份，北京市规划和自然资源委员会网站公告两宗用地预申请，分别是编号为京土整储预（朝）[2019]001号和京土整储预（朝）[2019]002号的均位于朝阳区孙河乡的住宅用地。公告中出让条件明确这两宗地“全部用于建设普通商品住房，商品住房不设定住宅销售限价”。

　　我爱我家集团研究院统计数据显示，2018年全年供应住宅用地59宗，其中共有产权住房用地17宗，其余均为限竞房用地或者限竞房与共有产权房混合型。今年1月份的三宗供地也全部是限竞房用地。可见在当前房地产调控基调不变的情况下，限竞房和共有产权房或其他具有保障性质的住房仍属供应土地用地性质主体。而本月孙河的两宗预申请用地明确取消限价，尚数去年来首次。

　　我爱我家集团研究院分析认为，这一现象某种程度上是土地市场的宽松信号，在当前房地产调控已基本见底的大环境下，土地市场适当调整有其合理性；但又并不意味着房地产调控的全面放松，这两宗地取消限价，有其特殊性。

　　首先，作为低密别墅代表性区域，地理位置的优越性决定了这两宗地取消限价有其基础。南邻望京商务区、北接首都国际机场、背靠温榆河森林湿地公园，再加上周边顶级的教育、医疗和商业资源，集万千宠爱的孙河区域集结了大量高端别墅项目，包括去年朝阳区别墅销售冠军的景粼原著，以及排名靠前的泰禾北京院子、首开琅樾、中粮瑞府。2018年朝阳区别墅排名前十的项目中有4个项目位于孙河区域，其中因泰禾北京院子分两期，一个项目独占两个席位，所以前十排名中孙河共占5个席位。而从此次预申请的两块孙河用地1.1-1.4的容积率来看，未来也是作为别墅项目开发无疑，因此不限价可谓是情理之中。

　　其次，2018年土地市场总体特征表现为，供应成交齐降、流拍大增、限价房和共有产权房成主流。历经史上最严厉调控年，土地市场降温明显，因利润空间有限，房企拿地动力愈加不足。此次朝阳区开新年先河，取消限价，预期今年土地市场后续将适时释放更多不限价土地，调控力度相比去年会有一定程度放松。

　　再次，从去年以来住宅用地月度溢价率表现来看，除了2018年7月溢价率高达43.09%，其余月份均不足30%，并且持续保持下行趋势，本月6.93%的溢价率基本已是历史低点，此时拿地，应是正当其时。预期今年土地成交相比去年会有明显量升。

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