统计局1月房价：时隔45个月一二线城市二手房价格拐点

    本文转载自公众号：“大伟看楼市”

    统计局官方公布数据显示：

　　1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京（楼盘）、上海（楼盘）和广州（楼盘）分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳（楼盘）下降0.1%。二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中：北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。

　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。

　　35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

　　2019年1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势主要有几个特点：

　　（统计局的新房数据因为网签不真实毫无意义，二手房更有意义）

　　楼市拐点明显出现：一二线城市的二手房价格开始全面下行，代表了本来持续超过45个月的房价上涨，确立进入下行周期

　　本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年930开始，到2015年330政策开始酝酿上涨，体现在房价指数上最初是从2015年4月开始，一线城市上涨，二线城市也止跌。

　　2015年5月70大城市房价数据，开始本轮价格爆发，当月二手房上涨城市达到42个，其中大部分一二线城市，特别是一线城市最高深圳单月上涨6.3%，全面开始本轮房价上涨。

　　31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。叠加一线城市下调，这是最近45个月首次出现

　　2019年1月份时隔45个月，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。

　　如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。（目前多个城市开始了松绑房地产调控，但对楼市的影响较小，除非是松绑杠杆工具包括首套房成数、认定标准，否则价格调整依然是趋势）

　　最近也有包括北京、天津（楼盘）等部分一二线城市的二手房市场出现了成交量的轻微复苏，主要是因为房价跌幅大之下的市场炒作，能不能成为趋势还是看政策。

　　1：新房与二手房均出现了明显的上涨放缓，上涨城市数据加速减少。

　　70个大中城市中，新建住宅有58个上涨，4个持平，8个下调，下调城市主要有岳阳（楼盘）、惠州（楼盘）、厦门（楼盘）、泉州（楼盘）、湛江（楼盘）、天津、大连（楼盘）、深圳。

　　在2018年12月全国二手房市场有47个城市上涨，在2019年1月份，二手房只有41个城市上涨，上涨最多的城市是大理（楼盘）、南宁、呼和浩特（楼盘）、丹东（楼盘）、平顶山（楼盘）、徐州（楼盘）、三亚（楼盘）等城市，有17个城市下调，湛江、福州（楼盘）、广州、深圳、无锡（楼盘）、北海（楼盘）等城市下调明显，有12个城市持平。

　　2：二线城市二手房房价出现环比下调，市场调整趋势出现

　　1月份的70城市房价数据中，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中：北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。2019年12月二手房北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

　　31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。

　　35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据，在各地限制签约的情况下，低估房价上在，在最近各地释放高端存量签约的时候，又放大了市场涨幅。

　　从全国房地产市场成交量看，一二线城市已经基本是二手房占据市场主导，特别是一线城市，北京上海等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。

　　3：新建住宅网签价格失去意义

　　为什么二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨的主要原因有几点：

　　首先：限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格严重失真，二手房价格已经连续4个月一二线热点城市明显下调。

　　在过去几年，这些城市针对新建住宅限价严格，所以新房价格表现失真。最典型的比如广州，二手房价格已经明显下调。

　　4：同比数据依然高位

　　整体看，因为市场在2018年依然是大部分城市房价上涨，从同比数据看，依然只有个别城市下调，但从预期看，随着房价环比下调的继续，特别是二手房价格，在2019年会越来越多的城市进入环比同比双下调。

　　从城市看，二手房房价上涨集中三线热点城市。

　　二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然是去库存，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。

　　特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。

　　东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策，而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。

　　2019年开年，一二线城市卖地减少趋势明显，一月，40个一二线城市卖地2525.9亿，同比2018年同期下调了15.4%，环比下调幅度达到了32.4%

　　土地分化严重,热点城市土地市场退烧明显。

　　但整体看，最近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现了溢价率下调。

　　中原地产研究中心统计数据显示：多家房企发布销售业绩,1月合计30家企业公布销售额，3189.4亿同比2018年同期3574.76下调了11%。

　　龙头房企2019年1月数据相比2018年明显出现了2个特点：

　　1：整体销售额出现明显放缓，龙头房企全面同比下调，销售数据开始退烧。

　　2：分化继续明显，整体看，中小房企数据依然在上涨。

　　出现1月数据放缓的原因除市场本身退烧外，与2018年1月份当时有2017年大量结转有关系。2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

　　从2018年看，是房地产行业刷新历史记录的一年，标杆房企市场占有率继续集中。

　　从1月份销售数据看，大部分企业都出现了平稳，预计2019年初销售额很难超过2018年同期。

　　2019年房地产调控政策新趋势：一城一策+三稳楼市

　　持续3年的一城一策继续加强明确

　　2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，全国各地在10月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷。限商、限售，多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧、

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年的地方两会，针对房地产主要有几个新特点：

　　包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、三稳成为未来房地产调控趋势

　　三稳成为最关键的政策方向。

　　稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中，大部分省份都明确提及。

　　最近是各地两会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

　　房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。

　　稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

　　未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

　　未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

　　2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存。要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。

　　地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现变化、微调成为趋势。

　　2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

　　特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变现的调整执行中的信贷政策。

　　现在看，市场基本面出现了变化，大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

　　从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。