“万亿”绿地：“逆市扩张”的逻辑

　　从上海（楼盘）黄浦江边的一家国有小型房企，到如今布局全国、进军海外的“绿巨人”，绿地控股(600606)集团股份有限公司（以下简称“绿地集团”）在进行现代企业制度改革的同时，通过“上天、入地、出海”的商业模式，在早期房企“竞赛”中脱颖而出。2018年，绿地集团跨过“万亿元”门槛，正式开启2019年“万亿元元年”之旅。

　　回顾过去，绿地集团的扩张之路并不平坦。2014年超越万科集团成为“销冠”之后，绿地集团进行了战略调整，但随之遭遇业绩下挫，在此后几年与行业头部房企的业绩差距越拉越大。2018年绿地集团再次调整战略，并且提出2019年的增长目标为15%~20%。在以万达集团为代表的房地产企业纷纷“去地产化”的背景下，绿地集团“逆市扩张”背后的逻辑到底是什么？

　　跨过“万亿元”门槛，业绩喜中有忧

　　刚刚过去的2018年，对于部分房地产企业来说，或许感受五味杂陈，但是对于这家身处黄浦江边的房企来说，则是“圆梦”的一年。2019年1月15日晚，绿地集团发布2018年业绩快报显示，截至2018年年末，集团总资产突破万亿元，达到10037亿元，同比增长18%。被业界称为“绿巨人”的绿地集团终于跨过“万亿元”门槛，实现了“万亿元梦”。

　　2017年年末，绿地集团总资产达到8097亿元。彼时，其董事长张玉良在规划2018年公司发展时表示，集团总资产达到万亿元规模，主要业绩指标努力实现15%~20%的增长。其中，房地产业务销售额不低于4000亿元，在内部培养8家300亿元以上的区域公司，整体合同经营收入规模突破6000亿元。

　　根据绿地集团发布的2018年业绩快报，绿地集团全年营业总收入3510亿元，同比增长21%；利润总额242亿元，同比增长26%；归母净利润117亿元，同比增长29%；基本每股收益0.96元，同比增长30%；加权平均净资产收益率17.33%，增长2.12个百分点。

　　虽然，绿地集团2018年主要业绩指标增幅符合预期，开启了其“万亿元时代”元年之旅，但是，对照曾经规划的目标以及同一阵营其他房企的业绩，绿地集团2018年的成绩却并不突出。

　　房地产信息综合服务商克尔瑞的监测数据显示，2018年，绿地集团房地产销售流量金额为3812.2亿元，未达到之前定下的4000亿元目标金额。绿地集团以差额不到200亿元的缺口止步于4000亿元目标门口的同时，也再次失守行业前五名，流量金额排名第六位，排名与2017年保持一致。

　　值得注意的是，绿地集团与排名前五名房企的流量金额差距在扩大。2017年，排名第六的绿地集团与排名第五的保利地产(600048)流量金额相差108亿元，与排名第一的碧桂园集团流量金额差2458亿元。2018年，排名第六的绿地集团与排名第五的保利地产流量金额差扩大到237.8亿元，与排名第一的碧桂园集团流量金额差则扩大到3474.7亿元。

　　此外，绿地集团只有西北事业部、绿地香港、山东事业部三个事业部实现了销售额突破300亿元的目标，尚未达到张玉良当初规划的8个。

　　对此，张玉良曾回应称，在2018年房地产环境并不乐观的条件下，绿地集团取得如此成绩实属不易。此外，绿地集团的业务结构和其他房企不同，接下来两年将保持较好的增长。

　　新年伊始，绿地集团便开始了扩张步伐。2019年2月14日晚，绿地集团发布公告称，以121亿元价格收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对中民外滩房地产开发有限公司全部债权。通过此次收购，绿地集团将主导开发中民外滩房地产开发有限公司主要资产——上海市董家渡项目。

　　此前，2019年1月20日，绿地集团宣布将投资不低于250亿元打造包括滨海新城综合项目和南部新城文化创意小镇等重大项目；1月28日，绿地集团表示，将在西安（楼盘）高新区落地绿地丝路全球贸易港、高新•绿地之樽城市综合体、未来之瞳超高层综合体三个项目，总投资220亿元。据了解，1月，绿地集团新增房地产项目6个，总土地面积90.18万平方米，总地价15.44亿元。

　　2019年增长目标15%~20%

　　2019年，绿地集团定下的增长目标为15%~20%。在以万达集团为代表的房地产企业纷纷“去地产化”的背景下，绿地集团定下的增长目标并不算低，其底气或许来源于对集团组织架构及业务结构的信心。

　　1992年成立的绿地集团原本是一家上海市国有独资企业，通过“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设模式，在上海本土从事房地产开发相关业务。为了适应经济发展要求，绿地集团进行了现代企业制度改革，成为混合所有制企业。

　　业内人士表示，绿地集团的特殊股权结构，使得其既能够协调政府资源也具备市场化企业的灵活度，同时，设置员工持股会还能提高员工工作的积极性。

　　在城镇化大潮下，“混血儿”绿地集团凭借自身优势，走出上海，布局全国。通过在各地建设超高层建筑地标、参与轨道交通大型公建等项目，绿地集团在全国迅速打开了局面。此外，在出国旅游、留学、移民的热潮下，张玉良在澳大利亚、韩国等海外国家的华人聚集区，开展房地产开发业务。

　　绿地集团通过这种“上天、入地、出海”的商业模式，在早期房地产企业“竞赛”中脱颖而出，甚至在2014年超越万科集团，一度成为中国内地房企的“销冠”。

　　在成为“销冠”之后的2015年年初，绿地集团确立了“一主三大”战略，即以房地产开发为主业，同时成立大基建、大金融、大消费三大板块。张玉良希望通过板块之间的协同效应，产生“1+3大于4”的效果。比如，在大基建领域，通过“地铁+物业”综合开发模式，推动地铁项目大规模落地的同时综合开发地铁沿线物业产业。这样不仅能够使绿地集团以较低的价格、更容易的方式获得土地，而且可以盘活集团自有的商业资源，提高商办类物业租售率。近年来，绿地集团先后在南京（楼盘）、重庆（楼盘）等地签署多条地铁线路建设协议，布局TOD项目（以公共交通为导向的开发项目）。

　　绿地集团把城市功能、产业和房地产开发有机结合，在满足城市内生需求的同时，实现自身可持续发展。用张玉良的话来说，绿地集团是综合性企业，而不是单一的房地产企业。

　　但是，战略调整之后的绿地集团遭遇了业绩下挫。绿地集团2015年年度报告显示，该公司全年实现经营收入2073亿元，同比下降21%。克尔瑞的监测数据显示，2015年绿地集团房地产销售额为2015.1亿元，排名降落至第三。

　　尤其，在经历了商住限购政策之后，商业、办公类物业项目占比较高的绿地集团增长压力变大。克尔瑞的监测数据显示，2017年绿地集团房地产销售流量金额为3042.1亿元，排名由2015年的第三，进一步滑落至第六。

　　对此，张玉良曾回应称，经过2015年、2016年的深度调整后，绿地集团在2017年、2018年保持了持续稳步增长。

　　调整战略，风险犹在

　　绿地集团“一主三大”战略中，除了大基建板块发展符合预期，其他板块发展并不如意。以大金融板块为例，2016年集团大金融板块实现利润总额39亿元，2017年则滑落至20亿元，降幅高达48.7%；2018年大金融板块发展也不稳定，在市场环境相对较好的上半年，该板块实现利润总额为15.5亿元，第三季度该板块实现利润总额仅为6.14亿元。严跃进认为，随着金融监管政策趋严，绿地集团大金融板块受到大环境的影响，增长乏力。

　　此外，2018年前三季度，绿地集团房地产板块累计实现合同销售金额2670亿元，相比之前规划的全年房地产销售额不低于4000亿元，差额尚大。

　　面对不尽如意的业绩，2018年10月12日，绿地集团宣布集团战略强化升级及核心产业中期发展规划，将过去的“一主三大”调整为“三大变革+三大产业 ”战略。其中，过去的大金融板块和大消费板块被商贸和酒店旅游产业规划所取代。重组成立的“三大产业集团”包括绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团。

　　在大基建板块，绿地集团相继控股贵州（楼盘）建工、江苏省建、西安建工、天津（楼盘）建工，并提出至2020年，大基建产业目标经营收入力争超过4000亿元。在商贸板块，绿地集团提出，2019年至2021年每年营业收入力争实现翻番增长，力争到2021年营业收入达500亿元、利润总额10亿元。在酒店旅游板块，绿地集团提出，争取2019年实现酒店业务资产证券化，2021年实现旅游业务资产证券化。

　　同时，绿地集团表示，公司已经形成“以房地产为核心主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展”的多元经营格局。

　　但是，战略调整也无法掩盖绿地集团多年积累的风险。

　　多元化布局对绿地集团财务造带来压力。绿地集团2018年上半年年度报告显示，其资产负债率为88.98%，处于较高水平；净资产负债率达187%，远高于同期万科集团的32.7%。然而，绿地集团并没有停止扩张的脚步。2月14日，绿地集团宣布以121亿元接手中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权，主导开发上海市董家渡项目。这样大手笔的交易是否对绿地集团财务造成进一步的压力？绿地集团又如何应对资产负债率、净负债率高的问题？对此，《中国建设报•中国房地产》致电绿地集团，截至发稿，未收到明确回复。

　　有业内专家置评，此次收购肯定会对绿地集团的财务产生压力，但是董家渡项目作为上海地区的优质地块，如果后期能够开发成功，将会给绿地集团带来持续的现金流。

　　在行业看来，导致绿地集团高负债的一个重要原因是其商业模式。虽然，该公司大基建板块近年来发展较快，2018年前三季度，累计实现经营收入1009亿元（与同期房地产板块销售额几乎持平），同比增长43%，但是，毛利率水平仅3.2%左右，不及房地产主业的1/8，且占用资金较多，前期投入与产出利润回报不成正比。

　　此外，绿地集团快速扩张也给区域公司运营管理带来压力，比如，位于东北地区的数家分公司，因为债务逾期等原因，被列为失信被执行人。

　　一直大力布局海外市场的绿地集团，其海外项目销售状况近年来也不理想。比如，马来西亚新山市金海湾区项目可供出售面积为199177平方米，截至2018年上半年，已预售面积仅为9106平方米，去化率仅为4.6%。严跃进认为，近年来受到外汇管制等宏观政策的影响，绿地集团海外项目的销售不及预期，但是随着政策的调整，其销售状况会有所改善。

　　2019年刚刚开始，转型升级的绿地集团，能否在张玉良的带领下实现所规划的目标尚不得知，但是，张玉良曾表示中国房地产的市场还很大。对行业未来发展的判断，或许是张玉良“逆市扩张”的逻辑所在。