楼市开始限制最低价，说明了什么？

　　近期，江西赣县住建局公布了一则“限价令”，不过这个限价令限的并不是高价，而是低价。住建局通知指出：

　　1、所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批。

　　2、自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

　　3、所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。

　　总之，就是房子价格不能卖得太低了。然而就是这一纸文件让市场产生无限遐想，因此笔者也在这里谈谈自己的一些拙见。

　　1、三四线城市不敢让房价跌。我们都知道绝大多数地方政府收入很大程度上是靠卖地换来的，可现在一二线城市逐渐开始转型，服务业收入逐渐开始替代土地财政。但是对于广大三四线城市来说，土地收入至关重要，一是涉及到财政收入；二是能够拉动当地的整体经济。

　　然而在楼市调控和降温的背景下，三四线城市表面随波逐流，心里其实慌得一批。因为这些地方的楼市需求本来就少，一旦有风吹草动，立马会第一时间出面托底。

　　2、三四线开发商面临着很大的资金压力。有常识的人都知道，降价促销必定是面临着回款压力。

　　公开数据显示，2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅94.5%。一边是债务到期，一边是融资渠道被严管，扛不住的开发商就只能倒闭，跑路和烂尾，扛得住的只能降价促销。

　　不过如果咱们进一步去想想你会发现，地方政府这种托底，不一定会带来理想的效果。首先，你限制开发商不让低价促销，它的库存就永远在那里，资金回笼不了，哪来的钱继续去拿地呢？没钱拿地，那你的财政收入又从何谈起呢？

　　3、楼市未来预期或许又会让人担忧。这就好比是此地无银三百两，本来现在货币环境不断宽松、楼市调控政策有所松绑，大家觉得可以缓一口气的时候，不准打折卖房的消息不绝于耳，这反而可以证明目前市场环境远比想象中严峻，楼市也比想象中更虚弱。

　　4、楼市分化趋势越来越明显。一二线在打压，却压不下去，三四线在托底，却托不上来，这种趋势我想明眼人都知道。其背后除了地域因素外，那就是人口流出。我们不敢轻易评价赣县或赣州（楼盘）的城市基本面，但江西人口的外流趋势是很明显的，赣东北往浙沪跑，赣西赣北往武汉（楼盘）跑，赣中赣南往广深跑。除了江西外，其他很多省份基本都会有这种趋势。所以就这点来看，未来一二线和三四线的楼市分化会越来越明显。

　　5、赣州在江西GDP排名第二，但主要是由于行政地域面积广，同体量经济发展水平的江西其他城市，其行政面积要少于赣州。所以总的来说，赣县包括赣州在内，整体实力欠佳。最重要的是，国家发改委已经提高了地铁建设城市的标准，赣州在2017年6月刚刚规划的4条总长111公里的轨道交通网络，在2018年却因达不到国家新要求而暂时搁浅。

　　地铁之于房价，我想其意义不用我多说，所以就这两点来看，赣县乃至赣州市的楼市，仍需观察。不过令人欣慰的是，目前昌吉赣客专、京九高铁正在建设中，赣州西高铁站落地在即，对于未来楼市或许能起到一定支撑。

　　总结：相比此前的调控令，此次包括赣县在内的多个地方楼市“降价未遂”事件的发生，反映出几个很明显的问题：

　　1、开发商在经过多轮调控后，资金压力非常大，急需回笼资金调整战略，降价促销就是其表现之一。

　　2、这一托底动作效果或许不尽人如意，而且反而会造成市场对于未来楼市预期更加担忧。

　　3、侧面反映出赣县乃至其他许多三四线地市的楼市需求不足，与一二线城市分化的现状。

　　不过对于买房者来说，楼市开始逐渐成为买方市场，急于变现的卖房者会越来越多，未来再加上房产税，届时二手房市场将会爆满。因此想上车的无需太急，静观其变，择机入场。

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