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【东方地产 | 年报点评】新城控股:业绩再超预期,淡市方显真成长

2019-03-12 17:37:38 和讯房产  地产加把劲
    本文转载自微信公众号:
 
地产加把劲
 
 业绩再超预期,淡市方显真成长

  ——2018年年报点评

  核心观点

  业绩再超预期,接近此前预告上限值。2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%,实现归属于母公司净利润104.9亿元,同比增长74.0%。此前公司预告2018年业绩区间为90-105亿元,最终业绩略超市场预期。利润增长大幅高于营收增长,主要得益于公司毛利率的持续提升、吾悦广场带来的公允价值变动收益增加和参股项目带来投资收益增长这三大因素。

  财务指标全面向好,净负债率大幅下降。2018年底公司净负债率大幅下降至35.3%,远低于行业平均水平。在手现金454.1亿元,同比增长107%。短期负债为130.2亿元,较2017年底仅增加0.7亿元,短期负债覆盖比例大幅提升至3.5倍,短期偿债能力大幅提升。

  销售增速领先全行业,随行就市调整投资策略。2018年公司房地产合同销售额达2211.0亿元,同比增长75%,位列全国房企第8位。截至2018年年底公司已销售未结算资源对应的合同负债达到1182.3亿元,较2017年年底增长133%。2018年公司根据市场情况调整投资策略,全年拿地164幅,对应建面4773万方,投资强度下降至35%,楼面地价继续下行,2018年新增土储的平均楼面地价进一步下降至2330元/平。

  商业板块全面发力,物业租金收入进入收获期。2018年公司共计新开业19座吾悦广场,且开业出租率均接近100%。截止至2018年底,公司已累计开业42座吾悦广场,平均出租率98.8%,全年实现租金及管理费收入21.2亿元,同比增长107%,租金收入已连续2年录得超过100%的增速,截止至2018年底公司已实现80个城市和96个商业综合体的布局和储备。

  财务预测与投资建议

  维持买入评级,上调目标价至42.49元(原目标价为34.40元)。我们预测2019-2021年公司EPS为6.07/8.01/9.71元(原预测为2019-2020年5.83/7.98元)。可比公司2019年PE估值为7X,我们给予公司2019年PE倍数7X,对应目标价42.49元。

风险提示
风险提示

  房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

  以下为

  业绩再超预期,经营指标均持续向好

  公司2018年业绩接近此前预告的上限105亿元,略超市场预期。2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%,实现归属于母公司净利润104.9亿元,同比增长74.0%。此前公司预告2018年业绩区间为90-105亿元,最终业绩略超市场预期。值得一提的是,公司业绩已连续两年达到或接近预告的上限值。

  利润增长大幅高于营收增长,主要得益于公司毛利率的持续提升、吾悦广场带来的公允价值变动收益增加和参股项目带来投资收益增长这三大因素。公司的2018年结算毛利率较2017年再提升1.1个百分点至36.7%,高于行业平均毛利率水平。当前公司已形成预收账款的可结算资源对应的拿地时间在2016~2017年,联合拿地项目陆续进入结算,使得投资收益大幅增长。此外,公司商业业务2018年全面发力,新开19座吾悦广场,也为公司带来27.9亿的公允价值变动收益。即使不考虑商业公允部分的变动收益,公司2018年扣非后的归母净利润为76.0亿元,同比增速为51.9%仍高于营收增速,盈利质量较高。

销售增速领先全行业,随行就市调整投资策略。2018年公司房地产合同销售额达2211.0亿元,同比增长75%,位列全国房企第8位。截至2018年年底公司已销售未结算资源对应的合同负债达到1182.3亿元,较2017年年底增长133%,给未来业绩形成强大的支撑。2018年公司根据市场情况也适时调整投资策略,全年拿地164幅,对应建面4773万方,投资强度下降至35%,楼面地价继续下行,2018年新增土储的平均楼面地价进一步下降至2330元/平。
销售增速领先全行业,随行就市调整投资策略。2018年公司房地产合同销售额达2211.0亿元,同比增长75%,位列全国房企第8位。截至2018年年底公司已销售未结算资源对应的合同负债达到1182.3亿元,较2017年年底增长133%,给未来业绩形成强大的支撑。2018年公司根据市场情况也适时调整投资策略,全年拿地164幅,对应建面4773万方,投资强度下降至35%,楼面地价继续下行,2018年新增土储的平均楼面地价进一步下降至2330元/平。
公司财务状况持续优化,多元融资渠道通畅。2018年底公司净负债率大幅下降至35.3%,远低于行业平均水平。在手现金454.1亿元,同比增长107%。短期负债为130.2亿元,较2017年底仅增加0.7亿元,短期负债覆盖比例大幅提升至3.5倍,短期偿债能力大幅提升。公司多元融资渠道通畅,通过中期票据、永续中票、超短融、购房尾款ABS、公司债、境外美元债等工具融资,截止至2018年底公司的综合融资成本为6.47%,较2017年底略有上升。
公司财务状况持续优化,多元融资渠道通畅。2018年底公司净负债率大幅下降至35.3%,远低于行业平均水平。在手现金454.1亿元,同比增长107%。短期负债为130.2亿元,较2017年底仅增加0.7亿元,短期负债覆盖比例大幅提升至3.5倍,短期偿债能力大幅提升。公司多元融资渠道通畅,通过中期票据、永续中票、超短融、购房尾款ABS、公司债、境外美元债等工具融资,截止至2018年底公司的综合融资成本为6.47%,较2017年底略有上升。
商业板块全面发力,快速复制创翻番增速
商业板块全面发力,快速复制创翻番增速

  商业板块全面发力,物业租金收入进入收获期。2018年可称之为公司商业板块的爆发之年,全年共计新开业19座吾悦广场,且开业出租率均接近100%。截止至2018年底,公司已累计开业42座吾悦广场,平均出租率98.8%,全年实现租金及管理费收入21.2亿元,同比增长107%,租金收入已连续2年录得超过100%的增速。公司的“吾悦广场”品牌经过多年的发展已在业内拥有一定的影响力,在三四线城市尤甚,截止至2018年底公司已实现80个城市和96个商业综合体的布局和储备,向开业100座商场的目标努力前行。

盈利预测与投资建议
盈利预测与投资建议

  盈利预测:2019-2021年 EPS 分别为6.07/8.01/9.71元

  我们预测公司2019-2021年EPS分别为6.07/8.01/9.71元(原预测为2019-2020年5.83/7.98元)。

  我们对公司2019-2021年盈利预测做如下假设:

  1) 考虑各项目可售货值及合理去化率,我们预测公司房地产结算金额为718/1032/1458亿元。

  2) 公司租金涨幅按年3%测算,租金及管理费收入毛利率与2018年水平相同,为70%。

  3) 公司销售费用/销售额维持在1.0%,管理费用率(管理费用/结算收入)为过去三年均值。

  4) 商业地产的公允价值变动按照投资性房地产年增值率6.6%测算。

  5) 公司所得税率维持在25%。

投资建议:维持买入评级,目标价42.49元
投资建议:维持买入评级,目标价42.49元

  PE估值:维持买入评级,上调目标价至42.49元(原目标价为34.40元)。我们预测2019-2021年公司EPS为6.07/8.01/9.71元(原预测为2019-2020年5.83/7.98元)。可比公司2019年PE估值为7X,我们给予公司2019年PE倍数7X,对应目标价42.49元。

RNAV估值:我们对公司地产项目进行重估,公司重估净资产为879亿元,每股RNAV为38.94元(原每股RNAV为33.80元),当前股价34.36元较每股RNAV折价12%。
RNAV估值:我们对公司地产项目进行重估,公司重估净资产为879亿元,每股RNAV为38.94元(原每股RNAV为33.80元),当前股价34.36元较每股RNAV折价12%。
风险提示
风险提示

  1、 房地产市场销售可能低于预期。公司主营业务是房地产销售,房地产市场景气度会对公司地产销售产生影响从而影响公司经营业绩。

  2、 利率上升超预期。利率水平将影响购房人的购房成本和开发商的举债成本,如果利率发生超预期的上升,将对开发商的销售和经营业绩产生明显的负面影响。

  3、公允价值变动收益不及预测值。公司2018年公允价值变动收益/归母净利润之比明显提升,未来如果公允价值变动收益下降将导致业绩增速不及预期。
【东方地产 | 年报点评】新城控股:业绩再超预期,淡市方显真成长
(责任编辑:杨雪纯 )
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