奥园业绩翻倍式增长！一家成熟企业必备的性格基因

　　2018 年，是中国改革开放40 周年，40 年的成就让中国人倍感自豪和骄傲！ 2018年，也是奥园布局多元化成果显现的一年，奥园已成为“一业为主、纵向发展”的大型跨国企业集团，并于2018 年11 月正式更名为“中国奥园集团股份有限公司”，标志着奥园在产业布局方面迈上了新台阶。

　　这一年，在奥园拼搏进取的第22 个年头，奥园业绩翻倍式增长，奥园人用勤劳、勇气和汗水谱写了新的篇章。

　　3月17日，奥园发布财报显示，2018年合同销售额912.8 亿元，同比增加100%，目标完成率125%。2016年至2018年复合年增长率达89%。

　　2018年奥园营业额约310.1 亿元，同比增长62%；毛利达96.3亿元，同比增长88%，毛利率为31.1%；净利润约29.4 亿元，同比增长51%；核心净利润（净利润扣除投资性物业公平值收益、汇兑损益、衍生金融工具公允值变动收益等非经常性损益及其对应的税金）约30.7 亿元，同比增长63%。

　　业绩翻倍式增长！奥园高速增长的背后逻辑到底是什么呢？

　　规模、利润和负债的“平衡术”

　　随着房地产市场由增量时代转变为存量时代，整个行业进入快速洗牌期，且告别了此前的高速增长阶段。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额149973亿元，比上年增长12.2%，这一数字在前两年分别是13.7%和35%。

　　但是，在此背景下，奥园仍保持着高增长态势，用实际行动和一路飘红的数据证明着自身的实力。根据奥园2018年报数据，2018年，奥园合同销售再创高峰达912.8亿元，同比增长1倍，年度目标完成率125%。纵向来看，2012至2018年，奥园年复合增长率超过60%，实现持续跨越发展。

　　百舸争流，奋楫者先；大胆探索、蹄疾步稳者优。这句话是奥园“规模、利润、负债平衡术”的真实写照。

　　从财报数据看，奥园在追求规模创新高的同时，并保持了利润的同步行进，真正做到了有质量的增长。财报显示，奥园2018年营业额约310.1 亿元，同比增长62%；毛利达96.3亿元，同比增长88%，毛利率为31.1%；净利润约29.4 亿元，同比增长51%；核心净利润（净利润扣除投资性物业公平值收益、汇兑损益、衍生金融工具公允值变动收益等非经常性损益及其对应的税金）约30.7 亿元，同比增长63%。

　　作为资金密集型的行业，规模、利润率和负债率是牢牢拴在一起的“铁三角”。其中，安全、健康、稳健的财务是一家成长型企业可持续发展的有利保障。注重健康度，这也是奥园骨子里的性格特质，2018年财务报表数据证明，奥园的财务依旧安全、稳健。截至2018年12月31日，奥园总银行结余及现金约396.2亿元，净负债率为58.9%。现金流充裕，未来融资空间很大。

　　在此基础上，秉持着“勇于创新的魄力，保持稳健的财务”的理念，奥园还在进一步优化债务结构。2019年，奥园率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，累计成功发行10亿美元优先票据，进一步延长债务期限，优化债务结构。奥园管理层也表示，未来，奥园将在保持财务稳健的同时实现业务快速增长，为股东及投资者带来理想回报。

　　奥园的高质量发展也引起各大券商机构的集体关注。穆迪、摩根大通、美银美林、尚乘集团、招银国际、安信国际证券等各大金融机构纷纷发布评级报告，给予奥园“买入”评级，或上调奥园评级展望由“稳定”调升为“正面”。

　　比如，奥园最近获得国际信用评级机构穆迪上调评级展望，由“稳定”调升为“正面”，并确认企业信贷评级为“B1”。其实，在2018年8月，奥园就获得惠誉上调评级展望至“正面”，而穆迪此次上调评级展望再次印证了资本市场及大众对奥园综合实力的认可。

　　对于此次上调评级，穆迪在报告中指出，上调评级展望反映了奥园强劲的合同销售金额及营业额增长将推动其未来12至18个月的信用指标提升。奥园2018年全年合同销售同比增长1倍至912.8亿元，超额完成全年目标730亿元。穆迪预期，奥园在规模扩大的同时将保持财务纪律并控制债务增长。

　　奥园的快速、高效、稳健基因以及持续跨越式发展也获得了社会各界的高度认可。仅在2018年，奥园便荣膺“福布斯2018 年亚洲最佳上市公司50强、《财富》2018 中国最佳董事会百强、2018 年中国民营企业500 强、2018 中国房地产百强企业第27 名”等诸多荣誉。

　　购地及业务发展方面的纪律性

　　财报中另一大亮眼指标为奥园的土储。

　　根据年报，截至2018年12月31日，奥园拥有198 个项目，分布70个境内外城市，土地储备总建筑面积达3410万平方米（权益比80%），足够未来三至四年左右的发展。财报显示，来自粤港澳大湾区城市贡献合同销售约 280 亿元，约占总合同销售的 31%，极大助力了奥园的规模增长。

　　奥园创立于1996年，2007年于香港联合交易所有限公司主板上市。作为一家有着22年历史的粤派房企，奥园植根广东，可以说，奥园从出生至今，就一直深耕粤港澳大湾区，有着天然的抢先布局优势。

　　实际上，多年深耕让奥园在粤港澳大湾区的确有着无可比拟的竞争优势，尤其在拿地方面。奥园一直坚持以收并购为主，土地成本极具优势。财报显示，2018奥园土地储备的每平方米建筑面积的平均成本约为2167 元，以2018年奥园平均售价约每平方米 10300 元来计算，奥园目前的土地成本仅占平均售价的21.04%。也就是说，奥园的平均售价是地价的将近5倍。

　　因此，一个看得见的事实是，由于土地成本低、周转快，奥园不仅去化快，毛利率、净资产收益率指标提升，现金流也稳定、充裕。

　　2018年，奥园毛利率为31.1%，总银行结余及现金约396.2亿元，净负债率为59%，现金流充裕。

　　中金发布研报也显示，奥园平均土地成本占合同销售均价约20%，较低的土地成本令定价灵活获得平衡，达到较高的去化率（60%~70%）及健康的毛利率（25%~30%）。

　　尚乘认为，奥园保持纪律性购地，购地款约占当年合同销售额的30%至40%，已覆盖一线城市及核心二、三线城市；摩根大通认为，奥园土地成本较低，防御性较强。

　　在中国进入了以城市群和都市圈发展为主的“二次城市化”阶段，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，粤港澳大湾区在国家发展大局中具有重要战略地位，未来在经济、人口、产业方面都将迎来重大发展机遇。

　　中国城市发展研究院城乡院总规划师、北京（楼盘）城市规划学会原秘书长高毅存对和讯房产表示，当前房企想要摆脱发展困境，必须跟着政策导向走，粤港澳大湾区未来很有潜力。

　　数据显示，奥园在城市旧改项目拥有丰富经验，拥有潜在可售资源约人民币660亿元，其中大部份位于大湾区城市。相信，伴随着如今粤港澳大湾区建设上升至国家战略层面，奥园的红利机遇也将进一步顺势腾飞，下半场将释放出不可限量的动能。

　　值得关注的是，各大评级机构对奥园的评级上调的同时，也纷纷认为奥园未来增长可期。

　　美银美林预期，将有更多支持该区发展的优惠政策出台，奥园为粤港澳大湾区主要发展商，奥园将继续受惠该区的经济及人口增长。凭借现有的可售资源及潜在可转化成土地储备的旧改项目，预计奥园合同销售2019及2020年可实现每年增长25%至1400亿元。

　　摩根大通认为，奥园植根广东，约25%土储位于粤港澳大湾区，为大湾区主要发展商，将受惠于大湾区的发展。同时，奥园拿地渠道多元化，包括收并购、招拍挂、城市更新及战略合作等，土地成本较低，可支持其销售的持续强劲增长。预期奥园2019年合同销售金额按年增长约25%，跑赢同行，2018至2020年核心净利润的年复合增长率达42%，优于同行，盈利可见性高。

　　穆迪相信奥园2019年合同销售将达1100亿元至1150亿元。主要原因是其日益增长的投资组合、核心市场广东省（特别是粤港澳大湾区）的强劲住屋需求及在该区域展现出来的销售执行能力。奥园亦扩展区域布局，从而降低了个别区域经济和监管环境的变化对潜在业务波动的影响。与此同时，奥园也展现了在购地及业务发展方面的纪律性。

　　从2019年前两个月的销售数据来看，奥园“不负众望”，财务指标继续领跑。2019年1—2月，奥园累计实现合同销售约112.3亿元，同比增长39%。与国家统计局公布的数据相比，奥园跑赢全国。根据国家统计局的统计，今年1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，商品房销售金额仅增长2.8%。从行业横向对比看，在前两个月，龙头企业销售额和销售面积也纷纷同比大幅下降。当然，这也从侧面说明奥园一贯的“稳定性”。

　　一家成熟企业必备的性格基因

　　凭借前瞻时代潮流，勇于创新的魄力，以及稳健的财务状况、杰出的开发运营管理能力，奥园以“稳健、向上、多元”的发展之路持续向纵深推进，不断飞跃，领衔时代。

　　有业内人士表示，之所以奥园2018年业绩爆发式增长，其中有一个重要因素——性格。奥园具备了一家成熟企业必备的性格基因 “忧患意识”。

　　其实，很早之前，奥园就以提出提升服务效率和质量，加快推进企业产品升级和开发模式升级，同时在完善各项机制的建设，包括人才梯队建设和激励措施建设等。

　　比如，在人才建设方面，奥园这几年聚集了很多人才，架构稳定，很多员工工龄都在十年、八年以上。随着奥园发展越来越好，也吸引了一大批优秀人才加盟，2018年奥园就吸引了一大批博士后、博士、硕士等高素质人才加盟。

　　无数案例证明，人才流失将会直接导致规模掉队。在这一点上，21世纪最重要的人才要素，奥园已紧握在手，为业绩保障打下高素质人才梯队的基石！

　　再比如，业绩稳健增长背后,实则是奥园内部机制的配套革新。奥园业绩的增长也与跟投机制的实施有关。事实证明，跟投制度有利于增强企业的吸引力、凝聚力和员工的向心力。

　　2019 年，是新中国成立70 周年，决胜全面建成小康社会关键之年。这一年，站在新起点上，奥园正在朝着新的高度、新的目标继续奋进。

　　而奥园已开始各方面的“谋篇布局”。中国奥园集团董事局主席郭梓文在新年贺辞中就提到，“新的一年危中有机，我们要有忧患意识、不进则退，站在更高的起点，大胆探索、蹄疾步稳，持续创新，打造核心竞争优势，跻身行业前列。”