观点｜2019年多家房企放缓步伐背后，融资或是最大压力

     作者：盘和林 本文转载自微信公众号： 地产深度报道

　　——盘和林

　　近日，房企年报季拉开帷幕。据不完全统计，约有九成房企已完成2018年度销售目标，但也有首创置业等企业未达标。此外，不管去年业绩达没达标，在制定2019年业绩目标时，众多房企都选择了谨慎对待，调低了发展增速，有的甚至还低于上一年的目标。

　　首创置业曾提出“2019年销售额争取突破1000亿元”的目标，但在2018年业绩未达标之后，首创置业在今年的业绩会上将2019年的销售目标下调至800亿元。九龙仓集团将今年的销售目标下调为180亿元，相比去年220亿元的目标减少18%。甚至有在2018年销售表现相当不错的房企也选择在2019年放缓发展脚步，例如，去年销售增长率达41.1%的越秀地产也仅仅设定了18%的目标增长率。

　　如果说经济变化期是对企业的洗礼筛选，那么经济平稳期则是企业的沉淀分层。随着楼市调控的进一步深入，2018年的楼市进入调整期，有的房企破产关门，惨遭市场淘汰，存活下来的房企日渐分层。

　　中国指数研究院数据显示，2月16日，上海（楼盘）兆成房地产开发公司开发的西郊金茂府项目开盘去化率高达95%。相比之下，3月8日，由上海碧行房地产开发有限公司开发的东宸源著项目的开盘去化率仅为47%。

　　除了上海，杭州（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）等，华东各地区项目去化差异显现，分化趋势明显。

　　当然，如今房地产开发商谨慎制定企业目标，不仅和宏观经济运行环境有关，更与行业发展表现和微观消费倾向有密不可分的关系。

　　在业内看来，未来楼市依旧以“稳”为基调，楼市调控将仍坚持“房住不炒”的原则。

　　据中国指数研究院统计的数据，1-2月，商品房销售面积下滑、销售额增幅缩小，虽说开发投资额有所增长，但新开工面积增速大幅回落。资金方面，国内贷款、自筹资金双双下滑，资金回款存压，总体而言，未来房企压力依旧较大，这种压力或将持续。

　　正如凯恩斯所主张的，经济的发展是靠需求拉动的。过去几十年，房地产的快速发展很大程度上得益于旺盛的购房需求。但是由虚高需求推高的房价正在不断反噬着市场上的有效需求。据国家统计局数据，1-2月，消费增速由9%下滑到8.2%，将时间周期拉长，可以看出居民消费增长速度从2018年年初至今，总体呈现出波动下滑趋势，消费增长力疲弱，因此，在笔者看来，高杠杆的消费在当前经济环境下只能宣告终结。

　　从房地产行业发展的发展环境来看，开发商谨慎制定企业目标似乎是充分合理的。但窃以为，2019年房地产行业发展最大压力来源将仍旧是融资。

　　当前来看，为了继续深化逆经济周期调控政策，扶持中小企业和民营企业发展，将会加大对中小银行的定向降准力度， 大型商业银行的小微企业贷款额要增长30%以上。在今年两会中，针对中小企业等实体经济的普惠金融也再次被提及。与此同时，3月9日，银保监会主席再次强调房地产的金融风险防范问题，明确表示将对房地产贷款严格控制，防止影子银行等带有投资投机性质的资金流入房地产领域，从最新数据看，1-2月，房企到位资金已经在收窄。

　　不得不提的是，继房地产增长拉下手刹后，科创板本轮的疯涨，吸收了资本市场上大量游荡的资金，再加上政策上“扶持实体经济”的倾向，房地产融资在短期内或将会“雪上加霜”。但需要看到的是，不论是科创板还是普惠金融，国家对发展、鼓励、支持实体经济的态度已然明确，在此风口下，房企也只能“谨言慎行”。

　　（作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点）

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