首尔买房记：北京俩车位换了韩国国会边上一公寓，还含俩车位

　　海外掘金| 青岩

　　* 本文作者在首尔置业不同于普通投资者。因此，本文不作为投资建议。

　　论对房子的热衷，发达国家中似乎只有韩国可以和中国相提并论。当然，韩国人宠爱的城市不多，首推首尔、釜山，近些年才拓展到了世宗以及京畿道临近首尔的区域。

　　作为房地产业的先行者，韩国的楼市调控和其它发达国家大不相同，其调控作风之彪悍、花样之繁多，即便中国上演过“九年十调”，与之相比也相形见绌。

　　这么说吧，中国人经历过的、没经历过的调控手段，不论是市场的还是行政的，韩国基本上都实践过。

　　所以，集韩国人万千宠爱于一身的首尔，其楼市的一路演变的历史或许就会成了中国房产热门城市的前景展板。

　　本文首先是提供一些韩国投资的小常识，再来探讨一个关键问题是：当下被国人寄予厚望的征税、限购……到底能不能控得住房价？

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　　首先还是从我这次买房的经历聊起。

　　这是一次比去“7-11”购物还简单的买房经历：事先没看，只听朋友介绍了两句便大致决定了。

　　在国内，自己租房、买房或者给别人当狗头军师，总计看了不下两百套。坦率地说，即使亲眼看过，还经常各种犯嘀咕，不看就买以往是想也没敢想。

　　倒是听中介小哥讲了不少别人的传奇——谁谁谁电话里问了下位置、楼层就下定了云云，顿时惊为“土豪”。

　　没想到，我却是跑到人均收入3万美元的国家去体验了做“土豪”的感受。

　　因为房子前些年只能用来放租，所以2017年了解到项目在汝矣岛——韩国国会所在地，岛上还有LG的总部，早期SBS、KBS总部也在这里，未来会偏重高端金融服务业，又简单看了一下项目开发商是谁，便决定了。

　　第一次看房已是2019年年初收房的当日。

　　收房主要就是挑毛病，除了价格和税，青岩没挑出什么毛病。朋友准备了贴纸，挑一个标记一处，但无非是有块瓷砖一角缺了一点点，壁纸靠门缝有毛边、壁柜门关上有一点缝之类的，还小家子气地逐一拍照，说是开发商修理完后好作对比。

　　在我看来，这精装房的完成度相当高，三星、LG的当季主打家电，网络已接通，地热、电马桶盖一应俱全，我觉得只要下楼买个锅，添一床被卧就可以过日子了。

　　收房当天向物业表达了放租的意愿，然后在我动手写文章期间，物业来电说，房子已经租出去了。前后历时两个多星期。

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　　这是一套小户型公寓，并非国人所说的居家住宅。当然，在韩国它们统统被归入“公寓”。和公寓并列的另一大类是别墅。

　　合同面积不到70平方米，建筑面积40多方，3平方多的公共面积，套内面积30方不到，还有地下车库大约22平米的车位。

　　房子含税总价大约3亿3千万韩元（约合200万人民币），其中税费大约1300万。交易环节的税费额度明显高于国内首套，但又比国内公寓要低得多。

　　如果一定要按照中国标准算一个单价出来，并不容易，因为过去10年中人民币兑韩元的汇率变动还挺大的。

　　简单估算一下，以套内面积计算，差不多6万4一平。按照中国以建筑面积算，差不多4万3。还有，车位就当是免费送的了。怎么首尔的房子比北京（楼盘）、上海（楼盘）低这么多？这个容后面说。

　　持有韩国房产每年都要纳税，一年两次。税按照持有房产总价计算，甭管几套，加到一起按总值交。

　　首先要交的不是房产税，而是财产税。财产税是以房屋所在地核定的标准房价为准，采取四级超额累进税。在首尔，如果拥有的房产超过1.5亿韩元（不到100万人民币），超出部分就够得着2.5‰这一档，最高一档是4‰。当然，如果您买的是别墅，那就是单一税率4%。很高！但谁让您是富人呢？

　　其次是综合不动产税，也就是我们说的房产税。这是在房屋总价超过6亿时才需要缴纳的，不过假如你就一套房，那么超过9亿才需要缴纳，属于明显的富人调节税。

　　2018年为了打击炒房，韩国政府规定了在几个楼市热门区域，拥有两套房及以上要被征收3.2%的综合不动产税，只拥有一套但总值超过18亿也面临2.7%的税。

　　韩国最狠的其实是在交易环节。

　　二手房交易一般要交交易税、营业税、个人所得税、印花税、契税、教育税等等，根据你房屋持有年限、名下房产总值对税率进行加减，最高可去到60%，是不是听起来就很可怕。

　　但即便如此，韩国还是人人爱买房。具体原因我们后面讲。

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　　现在来说说租金回报。

　　在韩国收租和中国有很大不同。

　　最大不同是收租方式。

　　第一种是“年契”。一次性收取房租总价三分之一到一半左右的“租金”，租期2年。

　　乍一听，好多钱啊？但对不起，这些钱不是你的，2年后租客退租时，你得一分不少地还给租客。

　　当然，两年租期内这笔钱想怎么用随你。你可以炒房，也可以放高利贷，韩国民间高利贷曾经很发达的。

　　第二种是“月契”，约定押金数额，然后根据押金确定月租，一般租期1年。

　　当然，押金越多，月租就越低。因为韩国银行存款利率逐年走低，“月契”变得越来越受业主欢迎。

　　韩国租普通公寓押金差不多是10个月房租，和国内一般押3个月的做法有很大不同。

　　这套小公寓的出租毛回报率约为4%。韩国物业持有成本分土地和房产税，还有日常的物业管理费。这套房子不大，所以持有成本大约1%。至于管理费，每平方米20多块人民币，因为租出去了，不需要自己交，所以也没仔细问。

　　精算一下，出租回报率不到3%，比韩国银行里的一般理财产品要好，能跑赢通胀吧，但是远不如国内。

　　所以，如果不是刚需或者投资、避险，投资韩国房产并非最优选择。难怪中国人去韩国炒房的不多。

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　　首尔不是以高房价著称吗？居然才4万多一平？据我观察，4万均价的有大把。

　　2018年11月的时候，首尔平均房价一平方米大约5万人民币，江南区的均价果然是最贵的，超过10万。

　　如图，如果不挑地段，对房子本身的要求也不那么高，均价3、4万的房子有很多。而且以青岩的买房经历，送了一整套的家电家具、绝对精良的装修，还有车位，即使相比中国一线最低的广州（楼盘），都觉得挺良心的。

　　首尔房价最近四十年只有过一次大跌，发生在1998年，此后一直处于上升态势。最平稳的当属2008年至2017年这十年。简直就是房住不炒的典范。

　　1986-2017年住房价格变动率和全国GDP增长率：

　　但是在文在寅上台后，房价出现一波异动，过去一年里热门地区涨幅在40-100%不等。

　　首尔楼市，我个人本来觉得是没什么涨头的。

　　韩国经济长期增长，加上首尔基本属于韩国唯一的中心，每年有来自全国各地的人涌入，这是两点大利好。

　　但韩国人口出生率全球倒数第二，人口增长后继乏力，有钱人天天想着移民美国，中产也会忙着往中国、东南亚寻找机会……这么多年下来，房地产能维持住平稳增长不下滑，就已经不错了。

　　以青岩的观察来看，韩国最近十年阶层分化在加速，虽然人均国民收入2018年末已经超过3万美元，但韩国知名经济学家张夏成称其为“三无增长”，就是无就业、无工资、无分配式增长。所以，普通人的得到感并不强。

　　韩国经济命脉掌握在几个大企业、财团手中，一旦经济增长疲软，普通人受到的影响最大，不少人也会有投资房产才能保值的想法。这或许是最近这一轮暴涨的原因。

　　不过，限购、限售、限贷加上重税，对韩国楼市调控效果还比较明显。表现在：

　　其一，除了个别大热门，首尔房价整体平稳；

　　其二，避免了泡沫化，几次大金融危机，韩国房地产基本没受到大的冲击；

　　其三，继首尔之后，世宗、京畿道因为自然或人为原因相继成为新大热之地，分担首尔的房产上涨压力。

　　对于首尔堪称变态的“调控”，舆论当然是众说纷纭，但是从效果来看，似乎还行。韩国至今为止从未爆发过恶性地产泡沫，而且只要经济基本面能维持，房地产也还会维持相对平稳的态势。

　　据说2018年，年轻人不吃不喝存钱9-12年才能在首尔以均价买到80平方米的房子（套内面积）。而且我们都知道，韩国年轻人有工作难找的焦虑，三分之一的人只能拥有“临时工”的身份，工资并不高。

　　只是在韩国，工作就是残酷的竞技场，房产就是能力的证明。虽然年轻人很是抱怨，但只看9-12年这个时间，估计中国年轻人就羡慕坏了。

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