经济学家看2019丨邓郁松：金融稳定是房地产市场稳定的前提

　　中国出现“炒房”现象说明了房地产客观上具有金融属性，炒房往往发生在金融政策相对宽松的时候，比如低首付和低利率的时候。在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松看来，金融稳定，中国的房地产市场才能稳定。

　　为此，他提出首付和利率反向调整，也就是说当利率下调的时候，应该适当上调首付；反之当利率上升的时候，应该适当下调首付，这样使得整个居民购房能力只和收入水平相关。

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　　经济增速回落、结构调整与稳就业

　　“6%－6.5%的经济增速和目前发展阶段是适应的，也是能够很好完成的。”邓郁松在接受和讯房产采访时表达了对2019年中国经济发展的乐观预期。

　　虽然经济增速回落，但近几年城镇新增就业一直超过1300万人，比较稳定。“很多企业反应的还是招工难和招工贵的问题，这和1998年前后增速回落和面临的失业压力相比，存在根本性差异。”邓郁松认为2019年虽然经济增速会有所回落，但由于吸纳就业能力强的第三产业占比不断提高，稳就业有较好的条件。

　　邓郁松认为，从去年下半年到今年以来，政府推出了很多改革措施，随着改革措施的相继落地，市场和企业会逐步改善到改革带来的活力和实在的利益。在他看来，虽然今年的经济增速区间略低于去年，但随着减税降费等政策的实施，企业的整体微观感受会略好于去年。

　　从个人研究角度上，邓郁松更关心中长期的经济发展趋势。整个经济结构仍然处于调整进程当中，第三产业的比重将持续提高，劳动力、土地、金融资源等各类要素资源将进行持续的重新配置。

　　对于中长期的经济趋势，他认为中国正处于一个很重大的转型期，资源的重新配置和产业空间布局的调整将会带来城市格局的相对变化。“在结构调整过程中，如果原有的传统产业衰落但新兴的高附加值服务业没有起来的话，基本那个区域将会面对衰落的压力”邓郁松补充到。

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　　杠杆炒房对经济和楼市都会带来冲击

　　在中国经济整体稳中略降的预期上，房地产市场将出现什么样的变化呢？对于这一问题，邓郁松认为，住建部提出了稳地价稳房价稳预期的“三稳目标”，这相当于为2019年的房地产市场定下基调。他更关心的是怎么实现房地产市场平稳健康的发展。

　　回答上述问题，邓郁松认为核心是实现供求的动态平衡，所谓供求的动态平衡也就是说，不管是短期还是中长期，市场供求基本是稳定的，既不要出现供不应求造成的房价上涨问题，也应避免出现供过于求带来的库存压力过大的问题。

　　对此，邓郁松认为有两个政策非常重要，一是土地政策，如果需求量很大而供应不足，土地供应应该增加；反之，比如户均已经超过1.1套，可能存在过剩的风险，应该适当减少土地供应。二是金融稳定，这样房地产市场才能稳定。

　　什么叫“金融稳定”？邓郁松认为主要是首付和利率的相对稳定。在他看来，中国出现“炒房”现象说明了房地产客观上具有金融属性，受一些金融政策的影响大，炒房往往发生在金融政策相对宽松的时候，比如低首付和低利率的时候。

　　“低利率意味着同样月供可以贷更多款，意味着能够支付更高的房价。换句话说，由于低利率不可持续，一旦利率开始升高，原有贷款额度每月的月供就要增加，但是收入水平并没有增加，而且短期内利率升的幅度越大，月供负担越重，很有可能出现一些还不起房贷的情况，出现市场风险问题。”

　　正是因为房地产有金融属性，房地产市场非正常波动无论是对金融体系还是宏观经济都会带来很大的冲击。过去30年，很多发达经济体出现过多次房地产危机，而且都和金融联系在一起。邓郁松认为，既要正视房地产具有金融属性，又要采取有效的措施去防范相应的风险，这两点是相辅相成的。

　　邓郁松认为防范房地产金融风险关键是保证房地产金融条件、特别是首付和利率的基本稳定。但由于利率是根据宏观经济环境的变化而调整，在利率变化时需要采取有效的对冲措施应对利率调整对居民购房支付能力的影响，邓郁松建议可采取首付和利率反向调整的措施，也就是说当利率下调的时候，应该适当上调首付；反之当利率上升的时候，应该适当下调首付，这样使得整个居民购房能力只和收入水平相关，而和金融政策变化并不直接相关，市场基本就比较稳定。

　　最后，邓郁松表示抑制炒房问题的核心还是要在金融政策上着手，不要对炒房群体给予金融支持。稳定了住房金融条件，禁止对投机炒房给予金融支持，房地产市场的稳定性会得到很大提高。