华润置地：“换帅”后如何开辟新赛道？

　　从华润置地到华夏幸福(600340)，原华润置地执行董事吴向东挥一挥衣袖，带走了华润置地多名管理层人员。对于华润置地来说，这一密集的人事变动不足为奇，因为吴向东作为华润置地的“灵魂人物”，曾带领华润置地创造过万象城等地产神话。即便在2014年吴向东辞任公司董事会主席职务、退居幕后担任执行董事时依然是很多员工的“精神领袖”。

　　吴向东离职后，华润置地迎来“唐勇时代”。对于备受关注的人才流失问题，华润置地董事会主席唐勇在近日的业绩发布会上表示，“吴总（吴向东）服务华润集团和华润置地26年，对华润置地的发展作出过重要贡献。他个人作出新的职业发展规划，我们都祝他越来越好。华润置地会站在前人的肩膀上，把业务继续做好。”

　　与吴向东一样，唐勇也是华润集团的老臣，曾执掌成都华润逾十年。在吴向东离职之前，唐勇担任了4年华润置地副主席并全面主持工作，因此他在业绩发布会上低调称“当主席没有什么特别的感想”。不过，华润置地2018年的业绩数据却让这位“接棒者”显出十足信心。未来，华润置地能否在“前人的肩膀”上开启新赛道，还有待时间检验。

　　“灵魂人物”出走引发人事动荡

　　早在2018年，关于“吴向东将从华润置地离职，之后可能会履新华夏幸福”的传闻便一直不断。今年2月19日，华夏幸福发布公告称，聘任吴向东为公司首席执行官（CEO）暨总裁，这为此前坊间沸沸扬扬的传闻画上了句号。3月18日，华夏幸福审议通过《关于选举公司联席董事长的议案》，吴向东当选为华夏幸福联席董事长。从入职任首席执行官到董事、再到联席董事长，吴向东仅用了一个月时间。与此同时，华润置地也陷入了一场人事变动风波。

　　在吴向东入职华夏幸福之前，2018年12月4日，华夏幸福发布公告称，聘任俞建为分管财务及融资等业务的联席总裁。而在加入华夏幸福之前，俞建曾任华润置地执行董事以及执行委员会成员，是吴向东的“老搭档”。彼时便有分析称，俞建加入华夏幸福只是一个开始，吴向东离任华润置地入职华夏幸福是大概率事件。事实证明，在吴向东入职华夏幸福后，华润置地多位管理层人员随之而来。

　　据了解，目前被传已经离开华润置地入职华夏幸福的管理层人员，包括华润置地华南大区总经理王笑、华南大区副总经理赵荣以及商业地产事业部总经理赵炜等人。其中，王笑对华南大区的重要性不言而喻；赵荣负责的华南大区城市更新业务，不仅提供重要的利润贡献而且是华润置地重要的土地来源；赵炜作为部门领头人，在华润置地业务转型中扮演重要角色。

　　华润置地披露的年报数据显示，2018年华南大区、华东大区、华北大区、东北大区、华中大区、华西大区的结算营业额分别为368.68亿元、225.61亿元、200.29亿元、106.71亿元、82.61亿元和66.95亿元。其中，华南大区结算营业额占总营业额的35.06%，华南大区在华润置地体系内的重要性可想而知。对此，易居研究院中心总监严跃进认为，内部如果有多位优秀员工离职，对于华润置地是比较大的损失，后续应该强化管理体系，防范离职潮的出现。

　　有分析认为，一系列人事变动背后的引力来自于吴向东。曾在华润置地任职20多年的吴向东创造过万象城等地产神话，因其做事风格果断被贴有“狠人”的标签。公开资料显示，1993年，吴向东从清华大学毕业后入职华润集团。2000年奉命组建华润（深圳（楼盘））有限公司。到了2002年，年仅35岁的吴向东操刀了深圳当时规模最大的综合性商业地产项目——万象城。

　　万象城项目投资40亿元，建筑面积55万平方米，集 “购物中心+高档住宅+高端酒店”为一体。据介绍，由于投资大、风险高、回收周期慢，华润内部对该项目一直存在巨大争议，但吴向东力排众议，在一次预算会议上面对全体华润董事表示：“万象城若未按时竣工开业、或未实现预算业绩数字，不复相见。”最终，该项目首年即实现盈利，各项指标超额完成最初计划。

　　除了万象城，吴向东还主持了华润大冲旧改项目、深圳湾国际商业中心项目。其中，在操盘总建筑面积接近300万平方米的华润大冲旧改项目过程中，吴向东仅用3年时间就打造出深圳乃至整个广东省排名第一的旧改“航母”项目。

　　直到今天，这三大项目仍是华润置地收入的核心支柱，每年为华润置地贡献着百亿元级利润。一系列操盘案例让吴向东成为华润置地的“灵魂人物”，这也就不难理解为何有多位管理层人员愿意跟随吴向东进入新东家了。

　　“唐勇时代”如何开辟新赛道？

　　在吴向东退出后，华润置地迎来了“唐勇时代”。在华润置地，唐勇事业的奠基点在四川（楼盘）省成都市，其曾执掌成都华润逾十年。唐勇1993年从同济大学毕业后进入华润集团，先后在香港、北京（楼盘）做过物业管理，2002年被总部派往成都担任总经理。成都对于华润置地来说意义非凡。2000年前后，华润集团决定启动地产业务，当时在内地首批成立的两个分公司，一个在上海（楼盘），另一个就在成都。“就华润置地的全国战略来说，成都起到了至关重要的作用。”唐勇曾公开称，集团总部一直看好成都，这是华润拓展内地市场首选成都的原因。

　　据说刚到成都，唐勇几乎逛遍了市区的大街小巷，他认为要真正认识成都，就必须了解成都人的生活方式。“不是单纯建造一个房子那么简单，你要找到这个区域的文化价值特性。你必须知道如何才能最大程度满足区域需求。”在深耕成都10多年间，唐勇打造了翡翠城、凤凰城、24城等知名项目。据介绍，唐勇性格沉稳，2018年年初在被问及能否保住“行业前十”时坦诚回答“我不知道”、“这不仅取决于我，还取决于其他开发商的表现”。

　　从2018年集团业绩表现看，华润置地仍处于上升期。财务信息显示，2018年华润置地综合营业额达到1211.9亿元，按年增长18.9%，其中，开发物业营业额为1051.5亿元，按年增长17.5%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为95.2亿元，按年增长24.5%。报告期内，实现综合毛利率43.4%，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利193亿元，同比增长17.8%；计入投资物业评估增值后的股东应占溢利242.4亿元，同比增长23.1%。

　　值得注意的是，截至2018年年底，华润置地商业投资物业资产账面总值为1268.6亿元，占集团资产总值近1/5。年报显示，2018年商业项目约实现95.2亿元的租金收入，其中，购物中心营业额68.6亿元，同比增长29.9%；写字楼业务营业额12.4亿元，同比增长15.3%；酒店业务营业额14.3亿元，同比增长10.2%。尤其在购物中心方面，已开业万象城和万象天地23个、万象汇和五彩城12个、储备项目43个。另有管理输出购物中心项目25个，其中在营项目17个、储备项目8个。一系列数据表明，华润置地在转型城市综合投资开发运营商方面已经取得进展。

　　在土地储备方面，2018年，华润置地已经在唐勇的带领下进行了大手笔的逆势拿地。新进国内9个城市，以总地价1513.5亿元（其中权益地价1036.8亿元）获取了103个项目，新增土地储备计容建筑面积2213万平方米，同比增长84.9%，其中开发物业1938万平方米、持有物业275万平方米。截至报告期末，总土地储备面积5957万平方米，其中开发物业土地储备面积5014万平方米，投资物业土地储备面积943万平方米，一二线城市及具有产业支撑的三线城市土地储备占比83%。

　　“2018年，华润置地主要根据公司的销售、现金流和对市场的预期，对投资做出了自己的理解和判断。从2019年一季度土地市场有明显回暖来看，证明当时的决策是正确的，但是未来还要看市场的检验。”唐勇在近期业绩会上表示，公司2019年的预算将会进行动态的管理，公司发展和风险会做良好的平衡。从2019年开始，华润置地只有一个总的口径签约额目标2420亿元，同口径按年增长15%。

　　离开吴向东进入“唐勇时代”的华润置地，究竟能不能站在“前人的肩膀”上继往开来，故事还在继续。

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