2019 ，赶紧想想怎么让房产保值吧！

　　没人想下车？

　　前几天，在我们诸葛购房交流群里有个群友问了一句：“这个群都是上车的，难道没有下车的吗？”，此言一出引来一片唏嘘。

　　不难发现，在最近这两年陆续出台很多房产政策后，房价上涨空间变小，租金收益微乎其微，这个变化诸葛小笙在《包租婆，哭诉一线租售比已死！》一文中有过详细的描述。

　　眼下已经上车的群体从楼市中能获得的收益正在不断减少。

　　与此同时，通过观察身边的一些例子我们能明显感觉到：

　　70后通过自己的努力白手起家在某城市购置房产的人很多；

　　80后早几年有购房意识的人，用自己的储蓄加上家里随便支援一些，或者小夫妻俩省吃俭用也能上车；

　　但到了90后这一代，他们作为 “隐形贫困人口”的主力军，想凭自己的一己之力购房，难度系数瞬间上升好几个维度。

　　在楼市里，并不是一部分人的利益减弱就能增加另一部分人的利益。

　　流通成本向持有成本转变

　　大家在对有房者羡慕嫉妒恨时，他们很多人其实已经在为自己的资产贬值、房产持有成本增加而彻夜难眠。

　　通过长达两年多的调控和引导，曾经一度迷信房产神话的我们也开始逐渐把房产平稳发展当成一种共识。

　　当稳定成为未来大趋势的时候，我们就不得不进一步考虑持有成本这件事。

　　早年国家遏制炒房以及防止房价过快上涨的主要手段是调控，而调控很大程度上属于增加流通成本。

　　但通过政府不遗余力的削弱房产金融属性及今年频繁被提及的“长效机制”、“房产税”等字眼不难发现，曾经围追截堵的限购、限售，在未来会慢慢被增加持有成本这种更为稳定的方式所替代。

　　不少发达国家出现买房容易养房难的情况，住房持有成本是许多业主每月的大额支出，其中包括房产税、保险费等等。

　　在前段时间某会议的谈话中也提及到美国的房产税有可借鉴之处。

　　当然举这个例子不是为了说明房产税会大幅增加房产的持有成本（这也是不太可能的），只是想表明，这在未来会是房产调控的趋势。

　　在日趋稳定的房价面前，无论是已上车的还是未来即将上车的群体，从楼市获得的收益都会大幅减少，如果持有成本再有细微的变化，那“下车”也就不足为奇了。

　　毕竟，对于一个投入了大量成本，可能是六个钱包，可能是一家人主要收入的东西，眼睁睁看着它日渐贬值，不忧心才怪。

　　为了减小我们未来的焦虑，就需要在买入甚至是置换的时候步步为营。

　　丢掉你的老破小

　　这是第三次谈论“老破小”这个话题了，记得上次谈论这个话题的时候是有人提出“老破小总会有人接盘”。

　　貌似是这个道理，只要城镇化进程还没有完结，老破小就有它的支撑群体，但我们看一下中国目前的城镇化进程。

　　数据来源于：新华网

　　2018年末，我国城镇常住人口达到83137万人，比2017年末增加1790万人；

　　乡村常住人口56401万人，减少1260万人，我国常住人口城镇化率（城镇人口比重）为59.58%！

　　从上述数据我们不难看出，虽然有人接盘，但接盘者的数量一直在不断减少，这对于已有几十年房龄的房产来说并不是一个好信号。

　　除此之外，房票变得越发珍贵。

　　就在昨天，国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”。

　　除非逼不得已，不然也不会有人用珍贵的房票购置一套终将淘汰掉的房产。

　　就算在人口密集，房产需求较大的北上广，谁不是一边住着老破小一边暗自下决心一定要早日换到更新的小区去。

　　就算嘴上说着老房子地段好，公摊小，但实际上遛弯可能还是去对面人车分流，绿化优质的小区。

　　最近看了一些关于老城区改造的资料发现，老城改造的成本远比想象中的大，从简单的管线序化，设施升级等等，都是大工程，要是有人不配合，整个项目难免被搁置许久。

　　人们花大价钱购置房产，在老旧小区却享受不了现代化生活，无疑是这些房产的巨大硬伤。

　　再来说说一度让老房子引以为傲的学区，其实一直很忌讳我们提学区这个概念，因为这本就是一个城市规划的BUG和缺憾。

　　以北京（楼盘）为例，北京的教育资源一度被炒得火热，但从单校划片变成多校划片开始，其余各地也都开始出台相应的政策。

　　更何况不少城市都在开展如火如荼的新城区建设，为了带动新城区的活力，最先搬迁过去的就是学校、医院、政府办公大楼等公共设施，眼睁睁看着这些东西搬走，无异于你袋子里的钱在流走。

　　除此之外不得不说我国每年的教育支出都在一路水涨船高，虽然精英教育、贵族教育，离我们普通人依旧很远，但追求学区的疯狂劲头已经逐渐成为过去式。

　　不可否认很多人对老城区有着很重的情结，但在楼市变迁中，情结从来就值不了几个钱，所以尽早酌情地置换掉你的老破小。

　　变现能力

　　除老破小外，变现能力也是很多人容易忽视的点。最近有粉丝跟小笙讨论，老家县城的房子，挂了半年也没有卖出去。

　　房子的确升值了，但是这种纸面财富很难变现，尤其在自己迫切需要资金的时候更难以提供支援。

　　粉丝说他现在是真切体会到了房子卖不出去，没人理的绝望了。

　　商品房作为一个商品，一定要具备商品不可或缺的价值——交换价值，也就是变现能力。

　　再以寸土寸金的北京为例，曾经商住房价格一度跟周边住宅没有太大差别，但它的流通性一旦被限制，与周边的住宅价格相比瞬间腰斩。

　　可见，让自己的房子有想变现就能变现的可能也一样重要。

　　除此之外，在楼市加剧分化的现状下，未来值钱的房产会越来越值钱，不值钱的会越不值钱，房品过硬，才能更保值。

　　综上，我们不能把自己的房子仅仅当做一个“家”，要定期用商业的眼光对自己的房产做盘点。

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