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首批12城“限售”城市已到期解禁,市场影响如何?

2019-04-15 17:45:32 和讯名家 

  导 读

  首批限售解冻对楼市影响有限。

  ◎  研究员 / 杨科伟、赵汗青

  2017年3月24日,厦门(楼盘)率先出台“限售”政策,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易,随后全国57城相继推行限售,限售周期从2年至5年不等。日前,首批限售城市陆续开始“解冻”,大量二手房获得入市资格,存量房是否会对新房市场造成影响和冲击?不同的城市影响几何?

  继3月底广、厦、福等“限售”解禁后

  4月迎来首轮高峰

  从时间来看,2019年3月底开始,首批限售城市陆续接近或触及解冻期限,厦门、福州(楼盘)率先解禁限售。2019年4月为首轮高峰期,共计12城限售解禁。二线城市解禁日期较为集中,预计下一轮峰点为2019年9月至10月,三四线城市限售自4月初长乐开始,其余城市在3-5月陆续跟进,呈持续性状态。从首批限售解冻城市来看,主要集中分布在三四线城市和部分二线城市。一线城市中,广州(楼盘)率先解禁,深圳(楼盘)由于政策出台较晚仍处于禁售周期中。二线城市分化较为显著,其中不乏城市市场处于深度调整期,典型如厦门、济南(楼盘)等,商品住宅库存大,库存消化周期位居全国前列,二手房的大量入市或进一步加剧市场压力;西安(楼盘)、重庆(楼盘)等城市为核心热点城市,新房成交体量较大,消化周期较短。当然,首批解冻的城市也不乏常州(楼盘)、东莞(楼盘)、珠海(楼盘)这类强三四线城市,位处于经济较为发达的长三角及珠三角地区,受核心城市需求外溢影响较大且内生需求旺盛。

  首批解禁城市二手房市场挂牌量增价跌短期似有集中抛售现象

  如图所示,首批解禁城市3月二手房挂牌量涨幅明显。以厦门为例,二手房挂牌量环比上涨12%,较去年8月上涨61%,市场二手房供应量呈持续走高的态势。对于投资性客群来说,在投资资金冰封2年之久后,获利套现的驱动较为强劲,亟需挂牌入市。但三城均出现了量增价跌的现象,广州、厦门的均价较去年皆有所下跌,福州的成交均价为近几月来最低点位,部分客群似有急于获利了结之心态,出现了阶段性抛售现象。我们预测,随着城市限售的陆续解禁,未来二手房的放盘量依旧会继续扩张。

  广州、厦门、福州限售解禁

  对新房市场影响程度有限

  随着3月“小阳春”行情的展现,25个统计的一、二线城市新建商品住宅成交面积同比上涨8%,广州、厦门、福州三城成交量皆有大幅回升,同比增幅皆在30%以上,厦门、福州同比涨幅分别为37%和82%,皆高于全国一、二线城市平均增幅。广州同比增幅52%但尚不如一线城市平均水平。

  就“限售”解禁影响首当其冲的二手房市场而言,3月厦门二手住宅成交面积达39.2万平方米,环比增长133%,同比更是激增345%,成交面积与挂牌量涨幅成正比,成交量较为可观,可见二手房交易市场相对活跃。但限售城市对比其他城市来看,同比增幅并无突出优势,由此可见,成交量的上涨与限售解禁并无太大关联,主要还是由市场自身因素导致。

  我们判断,限售解禁对新房市场影响并不如想象中那么大,究其原因还是在于这类城市二手房市场量能较小,与新房市场相比仍存在差距,更多的人追求性价比而选择购买新房,二手房入市对新房市场影响程度实为有限。

  综合而言,首批限售解冻对楼市影响有限。二手房市场短期挂牌量增幅明显,交易也明显活跃,出现量增价跌的现象,但在核心一线和二线楼市回暖的大背景下,多大程度受益于限售解禁带来的变化尚仍需时间检验。就新房市场而言,大部分二三线城市二手房市场并未发展成熟,成交体量较小,因此小规模的二手房入市并不能给新房市场造成明显冲击,我们认为,限售解禁对整体楼市短期不会造成显著影响。

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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