一个关于结束和开始的故事

　 本文转载自公众号：“鹰觅房产”

   文/鹰觅君

　　全文共3281字，阅读需要6分钟

　　不能否认的是，经过一开始的迷惘，有时走出涡流的速度要比想象快得多。不信就走着看呗！

　　（一）惯性

　　政策房对于中低收入者，一直都有望梅止渴般的生理反应。

　　金融危机那一年，广州（楼盘）闹市街头，一对中年夫妇抱头痛哭。他们甚至买不起一套经济适用房，即便价格只有市价的三分之一。

　　人们不由得将视线探向远方。

　　新加坡的组屋制度一直冠绝全球。

　　管住房的父母官，每次接待来自全球的调研团队，都会骄傲地拍胸脯：

　　政府掌握组屋定价权，投机者很难获得暴利，自然不会把买房当成一门生意。

　　在新加坡，80%朝上的居民都住在政府提供的组屋里，价格只有市场价的一半，几乎所有买房家庭都付得起。同时，在大量组屋充斥的楼市里，市场价即便不受约束，也只比组屋价贵一倍。

　　和香港有很大不同，新加坡的组屋建设不仅绝对量大，而且制度严明，当地政府能够完全掌控房地产。

　　有人感叹：生子当如孙仲谋，立身还要属狮城。

　　2011年，冯仑在北京（楼盘）一场论坛上赌咒发誓，说未来中国的房地产基本制度会仿照新加坡，而不是香港。

　　台下“嘘”声一片。

　　鹰觅君当时在台下，扳着手指头掐算了一下：上一年，也就是2010年，经历了2009年的麻风牛市，卷起了最大一轮“逃离北上广”思潮后，北京当地XXXX拿出了自残的诚意，说要将政策房土地供应比例提升到70%。

　　政策房包括保障性租赁、棚户改造和自住性中小套型商品房。

　　这是一剑封喉式的反击。

　　只要低价的保障房大量上市，就能迅速拉低市场价格中枢，改变人们预期，从而彻底改观高房价的局面。对于大量买不起房的人来说，还有比这个更鸡血的事？

　　结果，2011年过完了，北京保障房用地占住宅用地规模才刚超过五成，低于七成；

　　接下来的2012年，刚够五成；2013年，还不到五成。

　　2014年，嘉兴（楼盘）市建委的一位领导讲了一段“大白话”，态度真诚得感天动地。这段话的意思是，经适房很好，解决了一批又一批困难家庭的住房问题，但因为土地资源紧张等问题，经适房应该取消。

　　因为好，所以要取消，简直就是神逻辑。

　　那时的行情都是全国性的普涨普跌。2009年的大牛市，透支了大量需求，导致后面好几年不是调整就是小反弹。到了2014年，土地一下卖不出去了，流拍率达到了历史最高的4%。

　　这种时候，还强推便宜的政策房，和挥刀自宫没什么区别。

　　自始至终，政策房建设总是和行情纠缠在一起，时快时慢。

　　客观上讲，疏解财政窘况和解决基本民生居住，确实很难同时兼顾。

　　（二）惊诧

　　但是，最近发生了一系列很奇怪的事情。

　　每年年初，北京有关部门都会公布当年的政策房建设规划。2019年的计划是这样的——

　　4月3日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委联合下发《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》。

　　首批列入开工建设计划项目147个、房源约17.2万套，其中计划2019年开工的项目116个、房源13.6万套；推进前期手续的项目31个、房源3.6万套。计划年内开工的项目中，政策性租赁房项目45个、房源约4.6万套，政策性产权房项目71个、房源约9万套。

　　只要开工，就会形成市场供应或潜在供应。看看2019年的政策房开工量，比2018年的建设强度大多了。

　　2018年公租房建设是1.4万套，今年是4.6万套；2018年共有产权房是3.9万套，今年是9万套。

　　在主要的政策房类型供应方面，2019年的数量都成倍于去年。

　　需要注意的一点是，2018年是北京楼市的小小年，不但成交量还在地量水平徘徊，二手房房价还下跌了15%——20%；土地流拍宗数为1808宗，是2014年总数的5倍之多。

　　按常理，这个时候不是应该大幅缩小政策房供应吗？像北京，共有产权房经过两年的大干快上，到现今大面积滞销。

　　最倒霉的要属一个叫四季盛景园的共有产权房项目了。2018年10月，这个位于大兴的项目第一次开门迎客，眼巴巴地盼着能有个开门红啥的，就算不能开盘售罄，去化率也要差不多吧。结果，惊跌了一堆眼镜。参与摇号的家庭共2191户，而房源则有2224套，最终人们只买走了其中的28套。这可是在北京买房子呀！

　　然而，这些全没用。上面的，我们已经看到了，2019年的政策房建设还在上规模，共有产权房反而更是提速了。

　　到底发生什么事了？

　　还真是有大事发生了。

　　大家都知道，2018年是房地产调整年，稳定之年，也是定调之年。这一整年，除了继续执行“房住不炒”精神，去库存任务也基本完成了；另外，楼市调控权历史性地下放到了地方，并将“稳定性”作为地方政绩考核的重要指标之一。

　　讲真，这些都是从来没有过的，预示着房地产的重大转折。

　　这其中，还有一个特别重大的变化，鹰觅君觉得大多数人都没太重视，而这个转变正关系到整个房地产未来的命运。

　　去年5月22日，住建部官网发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,里面提到了一项指示：

　　力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

　　这是一个很强烈的信号：无论有多么难，我们都要向福利住房制度靠拢，将资源向中低收入者倾斜。如果经济没有大问题，政策上不出大的调整，冯仑的预言真是要实现了。

　　如果你以为这次还是像以往那样，扯个调门，表个态度，完了该怎样还是怎样，那就大错特错了。

　　截至目前，全国很多重点城市都具体列出了政策房建设规划。其中，深圳（楼盘）对自己最“狠”。

　　据深圳官方发布的信息，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

　　在此背景下，自2018年起深圳新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例将不低于60%，并将严格控制大户型高档商品住房用地，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

　　这种力度让人看到了希望。这才是一个城市应该有的样子。让财富建立在实业之上，让房子服务于人口的真实居住。

　　深圳市原副市长、现任深圳创新发展研究院院长张思平，曾对深圳房地产深度观察实践了20多年，一直对深圳的高房价现象痛心疾首，去年写了一篇长达14万字的长文——《深圳住房制度改革和房价调控》。

　　这位良心官员阐述了一个很重要的思想：住房目标不是买得起房，而是“住有所居”，让中低收入者住进保障房，中高收入者购买商品房 。

　　这种基层实践思路，与顶层的主导精神不谋而合。

　　如今，从上到下，都酝酿着一场新的居住制度变革，政府要全面掌控房地产定价权，就是这么回事。

　　为什么会有这样的一个突然转变？

　　这是一个有序社会发展的必然阶段。

　　春江水暖鸭先知。

　　在新制度预期之下，开发商已经开始了调整。有的公司在继续深耕普通住宅开发业务的同时，开始针对部分土地供应结构调整较大的一二线城市，将20%左右的规模增长空间，分配到住房租赁、政策性住房的开发、建设、运营上了。

　　不然，还能怎样。供地结构出现了重大调整，总不能死守成规吧？

　　一个由政府掌握了定价权的市场，会是一个全新的世界。

　　首先，想炒房短期获得暴利，可以先歇歇了。未来，大量政策房上市，会基本框定一个价值中枢，使得市场价格不会过度偏离。

　　举个北京的例子。虽然，过去政策房供地规模一直有水分，即便这样，2014年之后，实打实建造出的自住房面市，的确拉低了北京房价水平，甚至在2015年还下拉了10%。

　　在巨量政策房供应之下，想让房价暴涨真的比登天还难。

　　其次，不同收入阶层的人，都有适合的居住之所，以前那种千军万马过独木桥的现象，未来应该不会再重演了。

　　过去，是人赶人，钱赶钱的时代。高净值人群敢对房地产砸钱，看重的是城市急速膨胀的人口；中低收入者倾其所有去买房，是看到富人们用金钱不断抬高居住的壁垒。

　　未来，这些都不存在了。

　　如果按照最低的、政策房供地比例占50%计算，建出来的房子，都会超过新房供应套数的一半，因为政策房大都是小户型。这就意味着，未来市场成交的主力将会是政策房。

　　大部分与刚需群和工薪层对应的，不管是买还是租，都会是政策房。

　　以北京为例。2018年，北京共有产权房共成交7729套，占全部新房成交40528套的19%。也就是说，10套成交里面，有两套是共有产权房，如果要包涵限价房等，政策房占比还要高。很明显，未来还会继续高下去。

　　不管情愿还是不情愿，历史就快翻篇了。

　　不过，政府掌握了定价权，并不意味着我们将全面转化为福利住房时代。对土地财政的依赖，还会让市场化部分依然活跃。大概率的情况是，经济不好的年头，市场化部分比重稍微大一些；好年头，则会降低一些。

　　不会改变的，则是保障基本住房群体的理念。未来，真的会不一样。