房地产类资产证券化产品监测月报

　　2019.03.01-2019.03.31债市

　　新发债——本期新发行房地产类资产证券化产品10只，产品总额128.88亿元。其中，发行购房尾款资产证券化产品1只，产品总额10.00亿元；发行CMBS/CMBN产品5只，产品总额59.34亿元；发行类REITs产品3只，产品总额42.54亿元；发行保障房产品1只，产品总额17.00亿元。

　　行业

　　类REITs产品不断丰富，公募REITs基础日渐夯实

　　【点评】我国市场目前处在从类REITs走向公募REITs的关键节点，未来可能出现以公募基金为载体的公募REITs，与以资产证券化为载体的标准化非公开REITs并存的局面。类REITs产品规模提升，机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs市场的底层资产越发成熟。此外，类REITs设计经验与尝试为公募REITs积累交易结构与商业经验，有助于我国尽早推出公募REITs产品。

　　房企融资潮继续升温，日均超百亿，成本低至“白菜价”

　　【点评】近期房企再度掀起发债热潮，需要注意的是，房企不断加大融资力度的背后，是将要到来的偿债高峰。事实上，近两个月的房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。随着市场下行期的到来，大部分房企都将面临利润缩水的压力，加之债务压力降临，房企对低成本资金的需求十分迫切。

　　热点

　　海南省发行全国首单省级人才租赁住房REITs产品

　　【点评】海南（楼盘）首单REITs产品的发行，盘活了省内存量资产，打通了不动产收购基金在资本市场证券化的退出通道，形成金融和不动产资产的良性循环。同时对“构建海南省房地产健康发展长效机制，服务百万人才进海南行动计划”起到了推动作用。

　　天津市发行北方地区首单保障房ABS产品

　　【点评】天津（楼盘）东丽区首单保障房ABS产品的成功发行具有重要的意义：一方面有利于盘活公司存量资产，防范化解债务风险；另一方面标志着城市将资产证券化作为金融改革创新的一个突破口已取得初步成效。

　　一、本期行业债券市场情况

　　（一）新发债券统计

　　本期新发行房地产类资产证券化产品10只，产品总额128.88亿元

　　目前房地产类资产证券化产品在ABS市场中并无公认、严格的定义，本报告所指的房地产类资产证券化产品是以非金融企业作为发行人、底层基础资产涉及房地产业务收入的资产证券化产品。在此定义下，本报告重点关注五种基础资产类型：物业费、物业租金、购房尾款、CMBS/CMBN和类REITs。

　　本期新发行房地产类资产证券化产品10只，产品总额128.88亿元。其中，发行购房尾款资产证券化产品1只，产品总额10.00亿元；发行CMBS/CMBN产品5只，产品总额59.34亿元；发行类REITs产品3只，产品总额42.54亿元；发行保障房产品1只，产品总额17.00亿元。

　　（二）新发债券信息

　　1. CMBS/CMBN产品

　　本期新发行CMBS/CMBN产品5只，产品总额59.34亿元。

　　本期发行的CMBS/CMBN产品共5只。其中华泰佳越-梅溪湖一期资产支持专项计划为首单湖南企业CMBS；中金-平安-绿城酒店资产支持专项计划是绿城集团酒店项目的CMBS，标的物业为青岛（楼盘）李沧喜来登酒店、舟山（楼盘）威斯汀酒店和沈阳新都绿城喜来登酒店；上海（楼盘）东兴投资控股发展有限公司2019年度第一期资产支持票据是我国首单上海写字楼CMBN项目，同时也是首单由平安信托同时担任双层SPV载体的资产证券化项目，该项目的底层资产为上海瑞丰国际大厦。

　　2. 类REITs产品

　　本期新发行类REITs产品3只，产品总额42.54亿元。

　　本期发行的类REITs产品共三只。其中菜鸟中联-中信证券(600030)-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划是我国首单可扩募物流仓储REITs产品，入池资产为位于重庆（楼盘）两江新区的保税仓库及非保税仓库共等三处物业，在该种产品结构下可实现同一专项计划项下资产与资金的持续注入，开创了国内REITs行业的先河。

　　平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划是我国首单合作型长租公寓储架式REITs，入池资产为上海市浦东新区外高桥(600648)板块的朗诗寓森兰项目，该产品使长租公寓的存量资产得到了有效盘活，被视为长租公寓最重要的退出机制。

　　中信金石-深圳（楼盘）龙岗万科广场资产支持专项计划的入池资产为位于深圳龙岗估值约为29.41亿元的万科广场，该产品LTV指标为72%，优先级证券的期间收益由标的物业净租金现金流超额覆盖，产品风险较低。

　　3. 购房尾款资产证券化产品

　　本期新发行购房尾款资产证券化产品1只，产品总额10.00亿元。

　　4. 其他产品

　　本期新发行保障房资产证券化产品1只，产品总额17.00亿元。

　　（三）信用级别变动

　　2019年3月，无房地产类资产证券化产品进行信用级别调整。

　　二、本期行业要闻

　　要闻1：类REITs产品不断丰富，公募REITs基础日渐夯实

　　资产证券化（ABS）产品创新持续加速，中国证券投资基金业协会公布的数据显示，2018年类REITs以及商业不动产抵押贷款（CMBS）产品快速增长，其中共备案通过类REITs产品16只，同比增长14.29%；备案规模290.97亿元，同比增长5.52%。

　　根据RCREIT（REITs研究中心）数据，截至2018年12月28日，我国共发行类REITs产品43支，发行金额累计903.21亿元。我国已发行类REITs持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、酒店、物流仓储中心、书店和社区商业等。其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比为27%、26%和18%。

　　公募REITs一直是资产证券化行业从业者最关心的话题之一，国内各方也在努力推动公募REITs产品的登场。2019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表的署名课题文章中指出：“目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来，国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。”

　　【点评】我国市场目前处在从类REITs走向公募REITs的关键节点，未来可能出现以公募基金为载体的公募REITs，与以资产证券化为载体的标准化非公开REITs并存的局面。类REITs产品规模提升，机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs市场的底层资产越发成熟。此外，类REITs设计经验与尝试为公募REITs积累交易结构与商业经验，有助于我国尽早推出公募REITs产品。

　　要闻2：房企融资潮继续升温，日均超百亿，成本低至“白菜价”

　　从2018年年末开启的房企融资闸口，在近期继续扩大。且随着成本的下降，房企正迎来近一年多来最好的融资环境。2019年3月以来，房地产企业频繁发布融资信息。无论大型房企还是中小企业，都在此时寻求融资，具体方式涵盖配股、短期票据、私募、企业债等多种形式，密集程度堪称近两年来之最。由于动作密集，3月以来，房地产行业的日均融资规模超过百亿，且成本普遍下降，除个别企业外，基本告别两位数的融资成本，部分企业的资金成本低至4%。

　　房企融资热潮再起，与大环境的放松有关。2018年以来，央行先后五次降准，如今银行间流动性相对充裕，为房企融资提供了天然的窗口期。从企业自身角度，2019年，房企的大量债券即将到期，为了缓解债务到期压力，企业的融资意愿普遍较强。尽管很多房企在2018年取得历史新高的销售业绩，销售回款规模较大，但来自二级市场的融资成本仍然较高，且四季度开始，房地产市场明显降温，影响销售进度，导致企业的资金状况并未有实质性改善。部分房企面临较大的短期债务压力。

　　【点评】近期房企再度掀起发债热潮，需要注意的是，房企不断加大融资力度的背后，是将要到来的偿债高峰。事实上，近两个月的房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。随着市场下行期的到来，大部分房企都将面临利润缩水的压力，加之债务压力降临，房企对低成本资金的需求十分迫切。

　　三、本期市场热点

　　海南省发行全国首单省级人才租赁住房REITs产品

　　由海南省财政厅牵头，海南省发展控股有限公司落地实施的海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划，于近日全额资金募集到位。该计划于2019年3月20日在深圳证券交易所成功簿记发行，并于2019年3月26日正式设立，产品规模为8.7亿元。这是海南首单REITs产品，也是全国首单省级人才租赁住房REITs。

　　【点评】海南首单REITs产品的发行，盘活了省内存量资产，打通了不动产收购基金在资本市场证券化的退出通道，形成金融和不动产资产的良性循环。同时对“构建海南省房地产健康发展长效机制，服务百万人才进海南行动计划”起到了推动作用。

　　天津市发行北方地区首单保障房ABS产品

　　2019年3月5日，天津东丽区申港—滨丽保障房信托收益权资产支持专项计划在上交所成功发行，产品额度17亿元，优先级评级AAA，存续期3年。该专项计划由建行、中行、交行、民生等8家金融机构认购，认购金额为募集额度的1.2倍。

　　确保城市化项目加快建设完工，防范和化解债务风险，东丽区政府以新立示范小城镇项目部分在建还迁房为试点进行ABS融资。该项目是北方地区首单保障房ABS债券项目，天津市示范小城镇项目的首单交易所标准化、资产证券化产品，项目优先级评级AAA，存续期3年。目前二期16亿元已申报至深交所，待深交所批复无异议后，即可启动发行工作，上交所的二期发行工作也在积极准备当中。

　　【点评】天津东丽区首单保障房ABS产品的成功发行具有重要的意义：一方面有利于盘活公司存量资产，防范化解债务风险；另一方面标志着城市将资产证券化作为金融改革创新的一个突破口已取得初步成效。

　　四、报告声明

　　本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。

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　　文/段琼  李菲  赵琦 吴超

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