有所为与有所不为 龙光地产打造跨周期高质量发展模式

　　年报是一家上市公司的脸，它的每一个表情都蕴藏着气象万千。

　　在众多房企年报中，龙光地产(03380.HK)显得特别与众不同：一条港珠澳大桥飞架南北，粤港澳大湾区“9+2”城市群无缝相连，这张封面彰显出这家公司对大湾区深刻而独到的思考。

　　2018年是粤港澳大湾区的发端之年，也是龙光地产进入划时代的一年。在这一年里，龙光地产的毛利润和净利润双双突破百亿港元大关，销售与盈利继续保持同步高增长，大湾区土储与市场领先优势愈发明显。

　　纵观近几年房企表现，无论是房地产行业，还是资本市场，龙光地产都称得上是后来者居上的成功样本。如果说万科率先树立起中国房企的规模标杆，中海打造了全国型房企的利润标杆，那么龙光则刷新了中国区域型房企的盈利新高度。

　　实力与魅力并存，千亿之下却已跻身利润十强

　　2018年，龙光地产实现合约销售额人民币718亿元，同比增长65.4%，超额完成全年700亿元销售目标，并在多个区域核心城市保持领先地位。其中，龙光在深圳市场的成交套数和成交面积均位居全市第一位，继续把几家本土房企巨头甩在身后。

　　相对万科、碧桂园、恒大等房企巨头而言，龙光在体量方面不占优势，但若论起盈利能力，龙光则毫不逊色，甚至更胜一筹。

　　这里可以拿号称本届“利润王”的某房企参照，2018年该房企全年销售金额5513亿元，营收4662亿元，净利润373.9亿元，核心利润783亿元，毛利率和核心利润率分别为36.2%、 16.8%，表现颇为出众。

　　由于内房股净利润中还包含投资物业的公允价值评估收益，因此剔除少数股东权益及评估增值等影响后的核心净利润，往往更能代表可以带来真金白银的现金流的利润。

　　2018年，龙光全年实现营业收入人民币441.37亿元，同比增长59.4%；毛利润148.87亿元，同比增长56.4%；净利润89.96亿元，核心利润76.55亿元，同比增长65.7%，物业销售毛利率和核心净利润率分别为35.6%、17.3%，龙光地产的核心净利润率不仅超过上述房企巨头，且在整个上市房企中仍稳居前列。

　　根据乐居财经最新发布的“2018中国内房股归母净利润50强”榜单，龙光以82.88亿元归母净利润总额排名第10位，成为房地产行业中唯一一家销售规模在千亿之下但净利润规模却跻身行业前十的房企。

　　而在2018中国内房股核心净利榜单中，龙光则以76.55亿元核心利润规模排名第9位，显示出更强的优势。此外，龙光还以高达31.5%的净资产收益率（ROE）在2018中国内房股ROE50强中排名第6位。

　　要知道，龙光地产是以718亿元销售额、441亿元营业收入，实现高达82.88亿元的归母净利润，76.55亿元核心利润，核心利润在同等规模房企中遥遥领先，甚至超过对家千亿级房企，在房地产行业中树立了一个新标杆。

数据来源：乐居财经

　　在其他房企陷入规模扩张无法自拔时，龙光地产则旗帜鲜明地提出，未来3到5年，公司要做到核心利润规模进入行业10强。

　　实际上，自2013年上市以来，龙光地产在整体上始终保持着50%以上的销售和利润复合增长率，规模与盈利同步高增长，成为房企高质量发展的典型范本。

　　在2018年，龙光地产因此荣登“2018年度亚洲最佳上市公司50强”榜单，成功入选恒生大湾区指数首批成分股，龙光地产董事局主席纪海鹏还获评“福布斯2018中国上市公司最佳CEO”，而其他三家房企CEO分别来自中国恒大、融创中国和万科，可见龙光在房地产行业及资本市场上的不同寻常。

　　有所为与有所不为，穿越周期的战略定力

　　那么，行业不禁要问：龙光从小到大，由弱到强，一步步成长为粤港澳大湾区龙头房企和行业盈利标杆，他究竟做对了什么？

　　拨开靓丽业绩背后，可以很清晰地看到，龙光地产的成功密码来自于颇具前瞻的战略洞察力、不慕虚名的战略定力和张弛有道的战略执行力，在战略上始终坚持“有所为”和“有所不为”。套用孟子的话，那就是：“人有不为也，而后可以有为。”

　　首选，龙光始终专注与地产开发为主业，不盲目做多元化投资。

　　在多元化转型让人眼花缭乱的行业大背景下，各大房企的产业布局可谓五花八门，无论是纵向的产业延伸，还是横行的跨界扩张，目前都难言成功。这也难怪，富力地产董事长李思廉在3月份的业绩会上坦言，在目前许多房企都以旗下多元化业务为豪的情况下，富力看起来还无暇开拓除房地产主业外的新业务。万科董事会主席郁亮也表示，指望新业务赚大钱是痴心妄想，目前还是房地产业比较赚钱，很难找到比房地产更好的市场和行业。

　　龙光地产始终抵制住诱惑，把核心资源都集中于主业，没有做跨行业的非地产投资，也没有把大量资金投入到持有型物业，从而有效避免资金沉淀，可以做到轻装前行，实现投入产出最大化和股东利益最大化。

　　龙光地产管理层对此表现得非常清醒：“龙光一直坚持不要去做多元化，我们要高度投资主业，而且要去做可销售的物业，因为周转快、利润高。反过来，如果去投资很多占用资金的其他产业，那么现金流就会有压力。其他领域如商业、旅游长期是看好的，但短期内资金沉淀大、效益不高，除关注高潜力的轨道物业外，其他暂时谨慎看待。公司要集中资金投入在盈利性最高的行业跟区域，为投资者创造更大的回报。”

　　其次，龙光战略聚焦于高投入产出比的都市圈和区域，未进入三四五线城市。

　　在区域深耕战略下，龙光始终以粤港澳大湾区为核心进行区域布局，扎根于中国最好的城市群。目前，龙光土储总货值约为6520亿元，其中粤港澳大湾区土储5356亿元，占比约为82%。深圳土储货值1805亿元。按照2018年招拍挂拿地按照权益地价占比计算，79%的土地又是高度集中于大湾区。公司没有去投资缺乏市场需求的三四五线城市，现有项目都是在有人口、产业、消费支撑的位置。

　　回首看去，目前中国三四线城市的房地产市场普遍陷入困境，很多开发商深陷其中无法抽身。在3月19日的业绩发布会上，龙光地产管理层道出了其中的核心逻辑：“大湾区有全国最庞大的市场、最旺盛需求、最高的价值，也是未来盈利能力最强的地方，相信也是投资者回报最高的区域。”

　　再次，龙光坚持跨周期战略布局，逆周期低成本拿地，严守投资的“纪律性”。

　　专注的力量让龙光具备了超乎常人的房地产市场认知能力和把控能力，形成了一套体系化的跨周期识别方法论和投资的“纪律性”。龙光善于精确把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

　　在2007年，龙光独具慧眼地买入惠州（楼盘）龙光城项目，平均地价仅300元/平米，毛利率超过60%；而在2014年-2016年上半年，深圳楼价急速上升前，龙光又前瞻性地布局四个地铁上盖及沿线项目，平均毛利率40%；从2016年下半年开始，龙光避开了土地周期高点，以收并购和旧改方式纳储。这使得龙光始终保持低成本扩充土储的重要核心竞争力，如龙光在2018年获取的东莞（楼盘）长安项目、珠海（楼盘）金湾、佛山（楼盘）平洲项目地价均低于周边20-30%。目前，该公司没有拿过高价地和受限价影响而亏损的地块。

　　正像融创中国董事会主席孙宏斌所说，地买的便宜了，怎么都能赚钱。龙光在行业低谷期拿地，有效避开地价高峰，无论是之前在深圳的几次大手笔拿地，还是2017年在香港、新加坡拿地，几次重量级投资的时机选择都非常好，基本处于土地市场谷底，拿地后地价都出现大幅上涨。从财报披露来看，2018年龙光合约销售均价为每平方米16008元，平均土地储备成本约为每平方米3900元，较2017年有所下降，平均土地成本占销售均价仅为24%，低于行业平均水平，为未来的持续高盈利打下坚实的基础。

　　所谓“稳者致远”，正是这种跨越周期的战略定力，让龙光不激进，不跟风，始终按照自己的战略节奏稳步快行，几乎完美地踏准了每一轮房地产周期，连续多年实现高速增长。这也就很容易理解，为什么花旗、大摩、瑞银、德银等国际知名券商都推荐龙光地产为行业首选标的。花旗指出，龙光是粤港澳大湾区的“耀眼宝石”和强大的资源整合者，在大湾区拥有强大的土储货值，未来3到5年，公司核心利润规模有望进入行业前十。

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