天津发展之思：落户与房价齐飞，人口共产业失色「第3期」

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　　2018年的天津（楼盘），风雨飘摇：GDP挤水分，经济增速排名倒数；环保限产令，钢铁产能缩水50%；海河英才计划，以政策补丁收场；楼市转冷，土地政策彻底转向……

　　小北试图用三对概念阐述对天津发展现状和发展机会的思考。

　　土地财政与债务危机：

　　疯狂卖地的背后是什么？

　　小阳春行情下，天津房地产市场和土地市场两头火热。

　　2019年一季度，天津土地市场成交57宗地块，成交金额415亿，成交面积414万平方米，总价和面积均位列全国第一。2018年全年土地市场成交额961亿，今年一季度就完成了去年的近一半成交额，上一次天津如此疯狂还是2016年。究其原因，还是开发商看到了天津市场已经低迷7、8个月了（从海河英才落户计划释放的一波行情开始计算），政府土地的出让价格也不高，于是纷纷出手，形成了热门地块多家抢食的场面。

　　其实，真正值得关注的是天津的疯狂卖地。楼市火热的时候，天津土地放量就行了。2018年天津楼市冷淡的时候，也为卖地做过各种努力。比如三价联控，拍地时规定好销售最高限价，甚至通过板块限价标准倒推制订土地出让挂牌价（当然前提是算好利润），同时将土地出让权下放，可以先出让后报备，出现了西青区携地南下杭州（楼盘）招商的现象。比如在建设项目审批时间大大压缩，节省46个工作日，让开发商买了地年底就能开出来。对于天津来说，土地财政是解决日渐扩张的债务危机的一剂止痛药。

　　天津滨海新区快速发展的十年，也是天津政府债务快速增加的十年。2017年天津政府债余额总计3424亿元，狭义债务率（政府债余额/财政总收入）为 84%，位于全国中等水平，低于债务率警戒线100%，看起来好像问题不大。而实际上天津大量债务是通过城投平台借的，2017年天津城投债余额为4587亿元，广义债务率（（政府债余额+城投债余额）/财政总收入）196%，位于全国第三位。

　　实际上天津的债务危机根源在于过去的政策扶持+高投资+高负债的经济发展模式，土地财政治标不治本，解决这个问题还是要回到经济转型和产业升级的高度上去。

　　北漂与天津学区房：

　　落户政策真带来了人口吗

　　海河英才落户计划发布后，一夜之间30万人下载天津公安APP，而这30万人，预计大部分是在京落户无望的人口。究其原因，是北漂为享受大城市的公共服务配套，是北漂看中了天津的学区房，在无法在北京（楼盘）落户的退而求其次的选择。根据天津政府公开的数字，海河英才就已经完成落户人口13万。但是落户政策真的为天津带来了人口吗？

　　截至到2018年12月，天津全市常住人口1559.60万人，净流入0.78万，实际上落户人口转化为为天津贡献GDP的生产力并不多。可以看出天津教育、医疗和基础设施配套有人买账，但是天津的产业没有人买账。对于北漂而言，有北京的产业优势，有天津的公共服务优势，落户而不入津是一个两全其美的选择。

　　近期国务院发布《2019年新型城镇化建设重点任务》：城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市应当全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市应当放开放宽落户条件，取消重点群体落户限制。对于天津来说，海河英才计划尚未发挥威力，户籍制度就已经开始崩溃，在抢人大战中，天津并没有占到什么优势。2018年常住人口增加最快的10个城市分别是深圳（楼盘）、广州（楼盘）、西安（楼盘）、杭州、成都、重庆（楼盘）、郑州（楼盘）、佛山（楼盘）、长沙（楼盘）和宁波（楼盘），天津2018年人口增长仅0.2%。

　　用一句话概括，抢人大战，天津没有赢；没有产业，天津不可能真正的引来人口。

　　政治周期与经济转型：

　　产业升级还有机会吗？

　　有人说，中国的政治周期是十年。过去的十年，天津得到了国家的垂青，滨海新区快速发展了十年。2005年，滨海新区上升为国家级战略开发区，大量的优惠政策开始倾斜，大量的资金资源开始倾斜。滨海新区也不负众望，创造了“天津速度”，但是滨海新区的模式依然是传统的北方经济模式：政策扶持+高投入+高负债。甚至有人说天津是第二个东北，不仅模式上像，而且未来的发展也像。

　　新的十年，国家战略重心已经转移，城市群将更受重视，武汉（楼盘），重庆，西安、成都等城市将更受重视。只有依托京津冀协同发展的框架下解决产业的问题天津才能够再次腾飞。当然京津冀三地在行政体制、资源配置等方面存在博弈，在客观上影响了区域融合和协同发展。小北在京津冀的前世中曾强调历史上保定（楼盘）和天津存在着潜在的竞争关系，雄安新区的建设推进，势必会对天津的资源配置带来一定冲击。雄安新区的远期规划面积约2000平方公里，对人口规模、产业、服务业的容纳能力极强，必然会成为承接北京产业和服务业转移的优选；但另一方面，雄安新区形成活力经济之后，天津作为出海口的资源优势又多了腹地，长期来看仍是利好的。毕竟滨海新区实力还在，作为北方的航运中心，届时天津如何与唐山港(601000)、黄骅港等协同联动也将是一个重要问题。

　　小北认为，天津还在经历发展的阵痛期，光有政策是不行的，还要看产业的转型和与京冀的产业协同。

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