楼市小阳春北京别墅大涨 限竞别墅获换房者青睐

　　三四月，楼市小阳春。随着北京二手房市场量价齐升的，是北京市优质区域改善型新房，尤其是近郊别墅的销售攀升。

　　一位链家的二手房中介对记者表示，近期诸多卖出二手房的客户，都是看中了改善类新盘为了出手置换而来。在他们看来，把手上的钱和旧资产更换成更宜居、更保值增值的居住新资产，既是对资产的改善保值守卫，也是对生活的改善增值。

　　北京市的类别墅和别墅新盘，因兼具居住改善功能和资产保值功能，吸引潜在的众多改善客户出手。数据显示，2019年3月份，北京市别墅成交419套，环比上涨179%；成交面积11.95万㎡，环比上涨159%；成交均价51610元/㎡，环比下降6%；成交金额61.67亿元，环比上涨143%。

　　复合新墅区获青睐

　　“项目的销售应接不暇，因为现场到访的客户较多，其中大部分都是置换客户，比例约为60%-70%，换房周期大约需要6个-8个月。”北京万科观承别墅大家项目相关负责人对记者如是说。

　　整体政策回稳的趋势，加上北京新房限竞政策的红利…… 种种因素综合影响下，置换改善客群纷纷出手。位于中央别墅区内，性价比极高的限竞房类别墅万科观承别墅大家，正是此次楼市小阳春的受惠者之一。

　　随着近年来换房的成本越来越高，这一轮由置换改善需求主导的小阳春中，购房者大多希望能够尽量一次到位。能够同时拥有成熟配套、优质教育资源，产品优质、社区舒适，还有机会享受城市发展规划红利的复合新墅区，更多获得了换房人的青睐。

　　近期销售额持续增长的观承别墅，就是一个这样的复合新墅区。

　　观承别墅区，位于中央别墅区以西、未来科学城向东、望京CBD向北的三区聚合之处，万科6年前在此布局，整体规划为7宗地块，是一个拥有十年发展规划蓝图的大型纯墅区。

　　位于中央别墅区沿着温榆河发展的西侧，观承别墅区在得以享受中央别墅区成熟的配套和优质的教育资源的同时，往西不远则可抵达城市未来走向所在——未来科学城。未来科学城从2009年开始建设至今，其区域的政策地位不断提升。从科研基地上升至国家战略，未来科学城已经成为了中国科技创新中心建设主平台、未来科技产业创新发展的核心能量源头。其未来将给周边区域带来的发展利好，不可估量

　　从观承别墅区驶向南方，则是当科技大公司和创业公司汇聚的望京CBD。此处发展多年的成熟路网，在将中央别墅区、未来科学城和望京CBD紧密联系，成为共同发展的城市北部优质大板块的同时，也在这三大板块之间，孕育一块得享出交通、人居、产业发展当前的一块价值洼地来。

　　高性价限竞房突围

　　值得关注的是，在顺义片区，3月别墅销售TOP3中，有两个项目都是限竞房产品——即观承别墅大家与祥云赋。

　　对此，专家表示，实际上，当前已入市和未来一段时间内将寻求入市的限竞别墅类项目为数不少。据不完全统计，北京配建有低密度类别墅产品的限竞房至少有数十家。

　　行业专家指出，这些产品在具备“高端气质”的同时，与传统别墅项目相比又有了低总价的优势。它们将别墅产品以往动辄总价高达数千万元下拉至2000万元以下。同时，在低总价优势下，在均价上，限竞房别墅的均价也低于传统别墅，这再次撬动了部分对价格敏感的客户。

　　另外，当下市场上大多数别墅限竞房不是纯粹的别墅项目，项目整体容积率偏高，居住人口较多，或有影响居住体验。

　　当别墅限竞房能够出现在一个更纯粹的低密度墅区中时，他则具备了更大的性价比和吸引力。观承别墅大家正是其一。

　　据了解，作为观承别墅区目前在售主力项目，限竞房观承别墅的大家合院产品，就以单套总价约1800万元~2200万元的价格吸引了不少希望入住中央别墅区、享受舒适别墅生活的客群。

　　其项目负责人表示，中央别墅区聚集了北京80%国际学校资源，其所有的成熟配套都可以直接被观承别墅业主享用。与此同时，观承别墅内，直接服务墅区的6000平方米配套商业也已在招商状态中。这大大吸引了北京大量望京和朝阳等板块的再改善客流。目前，其购房者年龄多为35岁~45岁之间的相对年轻客群，主要来自IT、金融和房地产行业。

　　“与此同时观承别墅项目可谓位于纯别墅区内，墅区内仅有少量洋房，且容积率很低，优势明显。”其项目负责人表示，“加上价格优势和墅区园林设计等因素，对再改善客群吸引力较大，这也是项目销售员近期忙于接待各类客户的原因之一。”。

　　凭借性价比的优势，观承别墅大家等“别墅新势力”，有望蚕食或分流传统别墅的市场份额。随着购房者换房周期的迫近，以及后续更多类似限竞别墅产品的入市，北京传统别墅市场的格局或将被打破。

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