融资窗口期打开，高ROIC房企不容错过 中海、万科、龙光地产位列第一梯队

　　4月房企融资迎来小高峰。中原地产研究中心统计数据显示，4月以来房企密集发布融资计划接近1000亿元，包括融创、恒大在内的多家开发商推出了发债计划，房企在资本市场上的活力显著上升。

　　实际上，自春节以来房企融资已经开始提速。根据同策研究院统计，3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高，其中40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元，环比2月大涨85%，这也是自2017年11月以来首次突破1000亿元大关。与此同时，房企融资成本也明显下降。公开资料显示，房企融资成本基本告别两位数，一些优质中型房企的发债利率降至6%左右。如龙光地产（03380.HK）全资附属公司深圳市龙光控股有限公司作为发行人，3月19日公开发行了15.1亿元五年期公司债券，票面年利率仅为5.5%。

　　债券市场竞争力是衡量上市公司综合实力的重要标尺，通过债券人视角往往可以更好发掘出真正的优质公司。在债权人看来，地产盈利更多要看ROIC（资本回报率），它是指投出资金与相关回报的比例，用于衡量投出资金的使用效果，反应的一家公司主营业务上的盈利能力和价值创造能力。ROIC越高，债权人的投资回报就越有保障。

　　国泰君安对95家主流房企的2015-2017年三年ROIC均值进行了专题研究。该研究显示，房企三年平均ROIC中位数为5.37%，1/4分位数为8%，3/4分位数为3.50%，ROIC低于3.5%的房企盈利能力较弱。

　　从国泰君安发布的排名可以看出，房企ROIC值相差悬殊，10%以上的仅有14家。在上市房企中，中海、万科、龙光地产、碧桂园、世茂等位居房企ROIC前十强，处于盈利能力第一梯队。其中，中海ROIC值为13.4%，万科为12%，龙光为11.7%。ROIC较好地兼顾房企的盈利与周转，可拆分为利润率与周转率两个要素，第一梯队房企在这两项指标上均表现出色。

　　国泰君安在研究报告中指出，龙光地产深耕粤港澳大湾区，有效的成本控制及周转控制使得公司盈利能力强劲。公司坚持全流程的成本控制， 24层以下建筑的开发成本锁定在每平方米2500-3000元；国内外融资渠道通畅，融资成本保持低位。同时，公司2017年存货周转效率达到0.49次，实现了资金的快速回笼。2018年公司物业销售毛利率保持在35.6%的行业高位，核心利润率高达17.3%，位居行业前列。

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