大湾区成房企必争之地 龙光地产跻身内房股ROE10强

    对于投资者来说，在众多财务指标中，净资产收益率（即 ROE）是企业分析最核心的财务指标，净资产收益率越高，代表企业盈利能力越强，相同的股东投入资本，创造的净利润更多。

　　龙光地产以高达31.5%的净资产收益率（ROE）在2018中国内房股ROE10强中排名第6位，以76.55亿元位列2018中国内房股核心净利润榜第9位，在2018年创下不俗业绩。

　　龙光地产82%的土储位于粤港澳大湾区，2018年成交套数和成交面积均为深圳（楼盘）市销冠，不靠全国化扩张，深耕本土市场，仍能跻身行业前列，堪称打造了一个区域性房企的发展标杆样本。

　　最会赚钱的区域房企

　　2018年，龙光地产实现合约销售额人民币718亿元，同比增长65.4%，超额完成全年700亿元销售目标，并在多个区域核心城市保持领先地位。其中，龙光在深圳市场的成交套数和成交面积均位居全市第一位，继续把几家本土房企巨头甩在身后。

　　相对万科、碧桂园、恒大等房企巨头而言，龙光在体量方面不占优势，布局的城市也三巨头无法比拟，但若论起盈利能力，龙光则毫不逊色，甚至更胜一筹。

　　2018年，龙光全年实现营业收入人民币441.37亿元，同比增长59.4%；毛利润148.87亿元，同比增长56.4%；净利润89.96亿元，核心利润76.55亿元，同比增长65.7%，物业销售毛利率和核心净利润率分别为35.6%、17.3%。

　　根据乐居财经最新发布的“2018中国内房股归母净利润50强”榜单，龙光以82.88亿元归母净利润总额排名第10位，成为房地产行业中唯一一家销售规模在千亿之下但净利润规模却跻身行业前十的房企。

　　而在2018中国内房股核心净利榜单中，龙光则以76.55亿元核心利润规模排名第9位，显示出更强的优势。此外，龙光还以高达31.5%的净资产收益率（ROE）在2018中国内房股ROE50强中排名第6位。

　　要知道，龙光地产是以718亿元销售额、441亿元营业收入，实现高达82.88亿元的归母净利润，76.55亿元核心利润，核心利润在同等规模房企中遥遥领先，甚至超过对家千亿级房企，在房地产行业中树立了一个新标杆。

　　在其他房企陷入规模扩张无法自拔时，龙光地产则旗帜鲜明地提出，未来3到5年，公司要做到核心利润规模进入行业10强。

　　实际上，自2013年上市以来，龙光地产在整体上始终保持着50%以上的销售和利润复合增长率，规模与盈利同步高增长，成为房企高质量发展的典型范本。

　　在2018年，龙光地产因此荣登“2018年度亚洲最佳上市公司50强”榜单，成功入选恒生大湾区指数首批成分股，龙光地产董事局主席纪海鹏还获评“福布斯2018中国上市公司最佳CEO”，而其他三家房企CEO分别来自中国恒大、融创中国和万科，可见龙光在房地产行业及资本市场上的不同寻常。

　　专注地产主业

　　龙光从小到大，由弱到强，一步步成长为粤港澳大湾区龙头房企和行业盈利标杆，与其坚定的深耕区域、专注主业的战略密不可分。

　　拨开靓丽业绩背后，可以很清晰地看到，龙光地产的成功密码来自于颇具前瞻的战略洞察力、不慕虚名的战略定力和张弛有道的战略执行力，在战略上始终坚持“有所为”和“有所不为”。套用孟子的话，那就是：“人有不为也，而后可以有为。”

　　在多元化转型让人眼花缭乱的行业大背景下，各大房企的产业布局可谓五花八门，无论是纵向的产业延伸，还是横行的跨界扩张，目前都难言成功。这也难怪，富力地产董事长李思廉在3月份的业绩会上坦言，在目前许多房企都以旗下多元化业务为豪的情况下，富力看起来还无暇开拓除房地产主业外的新业务。万科董事会主席郁亮也表示，指望新业务赚大钱是痴心妄想，目前还是房地产业比较赚钱，很难找到比房地产更好的市场和行业。

　　龙光地产始终抵制住诱惑，把核心资源都集中于主业，没有做跨行业的非地产投资，也没有把大量资金投入到持有型物业，从而有效避免资金沉淀，可以做到轻装前行，实现投入产出最大化和股东利益最大化。

　　龙光地产管理层对此表现得非常清醒：“龙光一直坚持不要去做多元化，我们要高度投资主业，而且要去做可销售的物业，因为周转快、利润高。反过来，如果去投资很多占用资金的其他产业，那么现金流就会有压力。其他领域如商业、旅游长期是看好的，但短期内资金沉淀大、效益不高，除关注高潜力的轨道物业外，其他暂时谨慎看待。公司要集中资金投入在盈利性最高的行业跟区域，为投资者创造更大的回报。”

　　深耕粤港澳大湾区

　　在区域深耕战略下，龙光始终以粤港澳大湾区为核心进行区域布局，扎根于中国最好的城市群。

　　目前，龙光土储总货值约为6520亿元，其中粤港澳大湾区土储5356亿元，占比约为82%。深圳土储货值1805亿元。按照2018年招拍挂拿地按照权益地价占比计算，79%的土地又是高度集中于大湾区。公司没有去投资缺乏市场需求的三四五线城市，现有项目都是在有人口、产业、消费支撑的位置。

　　回首看去，目前中国三四线城市的房地产市场普遍陷入困境，很多开发商深陷其中无法抽身。在3月19日的业绩发布会上，龙光地产管理层道出了其中的核心逻辑：“大湾区有全国最庞大的市场、最旺盛需求、最高的价值，也是未来盈利能力最强的地方，相信也是投资者回报最高的区域。”

　　逆周期拿地 严控土地成本

　　专注的力量让龙光具备了超乎常人的房地产市场认知能力和把控能力，形成了一套体系化的跨周期识别方法论和投资的“纪律性”。龙光善于精确把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

　　在2007年，龙光独具慧眼地买入惠州（楼盘）龙光城项目，平均地价仅300元/平米，毛利率超过60%；而在2014年-2016年上半年，深圳楼价急速上升前，龙光又前瞻性地布局四个地铁上盖及沿线项目，平均毛利率40%；从2016年下半年开始，龙光避开了土地周期高点，以收并购和旧改方式纳储。这使得龙光始终保持低成本扩充土储的重要核心竞争力，如龙光在2018年获取的东莞（楼盘）长安项目、珠海（楼盘）金湾、佛山（楼盘）平洲项目地价均低于周边20-30%。目前，该公司没有拿过高价地和受限价影响而亏损的地块。

　　从财报披露来看，2018年龙光合约销售均价为每平方米16008元，平均土地储备成本约为每平方米3900元，较2017年有所下降，平均土地成本占销售均价仅为24%，低于行业平均水平，为未来的持续高盈利打下坚实的基础。

　　在以全国化扩张、规模化发展的浪潮中，龙光地产坚守粤港澳大湾区，战略明晰，作为投资者、开发者、建设者，也一同分享到了区域成长的红利，这就是深耕的力量。