这一城市楼市调控大动作！最新五大举措指向明确，从限售到学位政策调整，给小阳春降温

近期楼市成交火热、土地市场地王频出的苏州（楼盘），终于升级了楼市调控政策，不仅对热点区域的新房、二手房实施限售政策，而且还调整了土地出让报价规则。

　　5月11日，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，一是对土地出让报价规则进行了调整，土地价格一旦超过市场指导价5%的水平，就要落实“工程竣工才可预售”的政策；二是出台限售政策，部分区域新房限售3年、二手房限售5年。

　　值得注意的是，5月以来国家发改委和央行相继明确楼市调控方向不变。业内人士认为，在“房住不炒”的主基调下，苏州理应对楼市持续回暖，土地市场脱离理性上涨的现象进行调控。未来“一城一策”与高频微调仍然会是楼市调控的主基调，对于在房价和地价上有所露头的城市仍然会维持打击，以保证房地产市场的平稳发展。

　　苏州升级调控政策

　　5月11日，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。补充通知如下：

　　一、调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

　　土地竞价超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可，土地竞价超过市场指导价10～25%后即一次报价出让。

　　二、对苏州工业园区全域、苏州高新(600736)区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

　　三、对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，购房人新取得不动产权证满五年后方可转让。

　　四、苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。

　　五、在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

　　对于苏州出台新政的原因，苏州市政府表示，是为坚决贯彻落实党中央、国务院建立和完善房地产市场持续稳定健康发展长效机制的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，苏州此次政策出台，和此前土地价格上涨、二手房价格上涨等因素有关。政策出台，说明“房住不炒”的政策逻辑不变，也体现了苏州在稳地价、稳房价和稳预期方面继续采取了严厉的政策。

　　政策第一条调整了土地出让报价规则，后续土地价格一旦超过市场指导价5%的水平，就要落实“工程竣工才可预售”的政策，这显然会增加相关开发商的资金约束，拿地方面也会更为理性。

　　政策第二、第三条是关于限售政策，对于苏州工业园区的管控最严厉，新房限售期为3年，二手房限售期为5年。类似规定有助于防范各类房源倒卖的现象。实际上近期苏州市场热度上升，和苏州园区的房价炒作有关。尤其是一些二手房的价格过快上涨，干扰了市场预期，此类政策有助于形成更为稳健的购房心态，对于打击炒房需求、稳定价格有积极的作用。

　　政策第四条提到了学位政策调整的内容，不排除后续各类学区房会有收紧的信号。

　　政策第五条提到了人才优购的政策，也主要是针对苏州园区进行的。当前苏州园区新房不多，从人才创业等需求角度出发，此次政策规定房企必须提供50%比例的住房，显然是有助于扩充房源和优化人才住房政策的。

　　“此次苏州政策相对细致，对于土地、购房、学区、人才等领域都有较为明确的政策管控，有力地打击了各类炒房需求。不排除后续在政策落实中，还会有各类检查，进而进一步促进苏州楼市尤其是苏州园区楼市的健康发展。”严跃进说。

　　楼市地市成交持续火热

　　近期，苏州房地产市场延续了3月“小阳春”的热度，不仅楼市成交火爆，而且土地市场也较为疯狂。

　　易居研究院的监测数据显示，4月，苏州二手房成交量为11748套，环比增长99.0%，同比增长84.1%，直逼2012年以来的历史最高值。4月二手房成交环比增速在10大热点城市中排名第一。

　　易居研究院研究员姚方指出，观察历史数据可知，苏州2018年二手房市场较火热，成交量一直处于历史高位。因楼盘严格限价，2018年以来，园区、姑苏区等核心区域新房供应不足，甚至出现零供应。新盘入市即开即清，因此，部分购房者转向二手房市场。

　　与此同时，近期苏州土拍市场也较疯狂，地王频出。

　　4月29日，中海以35.6亿元竞得的苏州园区苏园土挂（2019）02号地块，楼面价30287元/平方米，溢价率37.67%，成为苏州单价地王。

　　4月24日，苏州主城区成交5宗住宅用地，共吸金135.7亿元。其中，苏高新+招商联合体以50.1661亿元竞得的高新区狮山街道滨河路东、衡山路北地块，成为苏州总价地王。另外，碧桂园拿下的地块成交楼面价最高，为26288元/平方米，同时溢价率也最高，为56.7%。

　　中国指数研究院的统计数据显示，4月，重点城市土地出让金TOP20排行榜中，苏州以156.3亿元位居第三。

　　而在4月全国住宅用地成交总价排行榜中，苏州高新和招商蛇口联合体以50.2亿元拿下的苏州高新区地块位列第三。

　　多部门明确楼市调控方向不变

　　5月以来，国家发改委和央行相继明确楼市调控方向不变。

　　5月10日，央行有关负责人明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的，是一贯的。2019年人民银行还将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

　　具体有几方面的重点：第一是配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制。第二按照“因城施政”的原则，落实好差别化住房信贷政策。第三是会同相关管理部门，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。第四是完善相关制度，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。

　　5月6日，国家发改委针对此前放宽落户引发的调控放松猜想给出明确回应，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。要始终坚持好房地产平稳健康发展这个底线，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

　　此前，中央政治局会议再次强调“房住不炒”和建立房地产长效机制，住建部也对部分房价和地价涨幅较大的城市进行了预警提示。

　　亿翰智库认为，苏州此次出台热点区域限售政策，拉长房地产投资周期，可以有效打击投资性需求，防止楼市价格出现非理性上涨。在房住不炒的主基调下，苏州理应对楼市持续回暖，土地市场脱离理性上涨的现象进行调控。未来一城一策与高频微调仍然会是楼市调控的主基调，对于在房价和地价上有所露头的城市仍然会维持打击，以保证房地产市场的平稳发展

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