实探“红五月” | 限竞房肉搏二手房：北京楼市有热度难成交

　　为解答粉丝困惑，90度立刻着手做了北京楼市调查。结果显示：楼市成交量自3月份以来持续走低，而且北京链家的二手房待售库存创下近一年的新高，购房者的决策周期进一步延长。

　　尽管有些限竞房项目看起来很热，但火不火最终要看开盘的成交量。90度获取的信息是，个别去年下半年入市的限竞房项目，在经历了开年一轮小阳春后，现在成交又淡下去了。

　　“繁忙的一天中又老了一岁，新的年华，期待看到更好的自己。”某知名房企营销负责人柳总在朋友圈写下这段话，时间已接近半夜11点。

　　这几天，柳总异常忙碌，她手里有两个限竞房项目即将入市，示范区亮相决定了外界对项目的第一印象，她尤为重视。

　　像柳总这样的开发商还有很多，他们对限竞房项目的打造越来越用心和精细，并且重视市场营销。据地产营销人出品人韩乐总结，今年限竞房产品的进步显著，比如，户型面积不变，但空间感觉更大了。

　　开发商的这种变化是市场倒逼的结果，作为北京新房市场的主力，限竞房在去年经历了激烈的竞争，多数限竞房项目都出现滞销的局面。

　　提起去年经历，某限竞房营销总监魏总至今还比较感慨，“干了大半年时间，说实话，操盘限竞房挺累，主要是累心。”刚开始的时候，开发商对限竞房信心十足，认为价格便宜已是最大优势，很多开发商直接套用以前户型，找个临时售楼处开始买房，结果让人大跌眼镜，购房者对此不买单。

　　“狼多肉少，原来的营销套路全都失灵，大家最后陷入‘肉搏战’。”魏总表示，限竞房有价格天花板，做商品房的套路是释放一个涨价信号，购房者一般会买单，但这招对限竞房没用。

　　去年入市的有些项目成交也开始下降了。据某项目营销负责人介绍，其负责的一个项目今年3月成交了120套，每周成交30多套，成为亦庄区域目前成交最好的项目，不过4月份，该项目成交降到86套。“开年之后，市场经历了一轮小阳春，现在又淡下去了。”

　　不少品牌房企营销负责人告诉90度，上半年政策没有压制，开发商在做促销，比如打折或送礼物，购房者陆续出来一波，但下半年面临的压力还是很大，有一些新的限竞房要入市。

　　“您好，您刚才打过电话是吗？”晚九点半，石景山区某二手房中介小晴正在给一个意向客户回电。

　　当电话那边回复说已经找了其他销售时，小晴马上表示自己最了解片区情况……不过，没等小晴说完，对方已挂断电话。对于漏掉的这个电话，小晴懊悔不已。

　　最近成交量下降，小晴对每一个客户都格外用心。小晴说，今年3月市场成交比较火爆，他们公司在北京一天最多成交700多套，但最近这一数字由平常的300套下降到200套左右。

　　朝阳区某二手房中介阿德也表示，优质房源前段时间卖的差不多了，现在都是客户特别看好的房子或者房子比较优质才会很快成交，其他成交都挺慢。

　　“二手房成交量和客户购买欲望比之前略有降低。”这是通州某中介小孙的感受。

　　小孙以京贸国际城东区为例，该项目一居室总价320万元，业主诚心卖房，有议价空间，不过小孙说议价幅度不大，最多两万元，同类型房源上月中旬成交总价是324万元。

　　据云房数据研究中心统计，2019年4月北京市二手房成交10523套，环比3月下降34.5%；二手住宅均价58456元/㎡，环比下跌0.23个百分点。

　　而二手房成交量下降还导致了待售库存增加。据贝壳研究院高级市场分析师钟涛透露，北京链家系统里的库存显示，目前，北京待售库存较去年同期有明显增长，为近一年的最大值。

　　钟涛分析认为，需求体量不大，对库存的消耗力度小，这是库存增加的重要原因；另一方面，受到高首付和成交周期较长的制约，目前市场上的大部分换房客群采取“先卖后买”策略，即会选择先挂牌，使得数据上看起来库存房源明显增加。

　　众所周知，北京市场偏改善，大部分购房者需要卖掉手里的二手房才能购买新房，因此二手房成交走低在一定程度上会影响新房成交。来自地产营销人的数据显示，2019年4月份，北京市商品房成交7402套，环比上月下降9%。

　　“到访量一般，一天大约三五组客户，周末一天能达到20多组。”来自西四环的某新房销售小木表示，项目蓄客20多天，他手里只有7、8个客户，但5月底项目就要开盘了，成交如何，小木心里也没底，项目已经引进了渠道，但效果还不明显。

　　苏菲最近的心情既有点担心又有点佛系。

　　担心是因为她看了半年多的房子，终于看上了一个叫中海望京府的项目，无论位置还是户型都不错，苏菲已经验资排卡，但项目只有200多套房，排卡人数已经超过1000，她担心自己买不上。

　　佛系是因为苏菲觉得现在市场不好，因此并不着急，这是苏菲的首套房，她觉得可以慢慢看。她浏览链家的历史成交发现，600万以上房源的成交量一直不高，且出现了下降趋势。

　　小阳最近很兴奋，“我最近发现原来差价1300多万的房子，现在差价只剩下800万了。”

　　小阳住在海淀区紫竹桥附近，想把家里的大三居换成大四居。从2月份到现在，小阳一直密切关注楼市的变化，她感觉大户型降价了。不过，小阳表示，豪宅隔三差五有老板资金链断裂甩房，现在不是老板们被追着要账的时候，她想等到元旦后春节前，年底再看看。

　　像苏菲、小阳这样的购房者还有很多，不着急是当前购房者的普遍心态。选房师小军平时主要跟购房者接触，据他介绍，购房者会花很多时间看房，包括新房和二手房都会看，决策周期变得更长了，甚至很多购房者看了一年多才买。

　　虽然购房者心态普遍不着急。但不少人买房或换房的兴趣依然浓厚，有些人出于市场稳定的考虑，也开始关注房产。

　　“早晚都要换房，所以研究看看。”阿鲁最近开始关注楼市，她现在住的房子是一居室，想换成两居室，预算400万。不过，他并不着急，“我现在主要是了解市场，研究过后再说。”

　　一位多年不买房的房地产媒体人最近也在号召身边的朋友去买房，原因主要是现在的很多产品不错，尤其价格处于低点，很适合出手。

　　在合硕机构首席分析师郭毅看来，从去年到今年，货币政策和调控政策等外部环境是一个持续宽松的状态，政策肯定不会趋严，大家都有明确预期。